投稿者: うえくぼ不動産事務所

和歌山市で不動産取引をしていると、必ず話題に上がるのが「違法建築」「既存不適格」そして「検査済証の有無」です。特に金融機関の融資審査では、この3つの意味を正しく理解しておくことが非常に重要です。名前は似ていますが、それぞれ性質も扱いも大きく異なります。

■ 違法建築とは？

違法建築とは、現行の建築基準法に適合していない建物のことです。
例えば、

・建ぺい率・容積率のオーバー

・無許可・無申請の増築

・図面と現況が大きく異なる

・構造上の基準未達

などが該当します。
融資の観点では、違法建築は金融機関が最も警戒するポイントで、担保評価が下がる、または融資不可となるケースも多くあります。

■ 既存不適格建物とは？

既存不適格とは、当時の法律では合法に建てられた建物が、後の法改正で現行基準には合わなくなった状態を指します。

例としては、

・都市計画変更で容積率が引き下げられた

・道路の扱いが変更された

・耐震基準の改定

などがあります。
既存不適格は「違法」ではありません。
そのため、多くの金融機関は通常どおり融資審査を行います。

■ 誤解が多い「検査済証なし」＝違法ではない

特に和歌山市の不動産市場では、「検査済証が無い家は違法なのか？」という相談を頻繁にいただきます。
しかし、これは正しくありません。

● 検査済証なしの建物は全国的に多数存在

昭和56年以前は、検査済証の取得率は全国的に低く、地方ではその傾向が顕著でした。そのため、和歌山市でも検査済証が無い住宅は珍しくありません。

● 検査済証の有無と“違法性”は別問題

・建築確認申請が適切に行われている

・図面と現況が一致している

・違法増築がない

これらを満たしていれば、検査済証が無くても違法建築ではありません。

■ 融資審査ではどう扱われるか？

融資の評価基準は以下のイメージです。

◎ 既存不適格

→ 合法なので通常の融資が通りやすい

○ 検査済証なし

→ 違法ではないが、金融機関が追加書類や現況確認を求めることがある
（手続きが増えるだけで、融資NGとは限らない）

× 違法建築

→ 担保価値が低下し、融資NGの可能性が高い

このように、検査済証の有無は融資の「可否」ではなく「慎重度」に影響する、と考えるのが正確です。

■ 和歌山市で不動産取引をする前に必ず確認したいこと

・図面と現況が同じか確認する

・無申請の増改築が無いかチェックする

・既存不適格かどうか、専門家に説明してもらう

・検査済証の有無と、その理由を整理する

これらを事前に把握しておくことで、売買トラブルや融資否決を防ぐことができます。

■ まとめ

検査済証がない＝違法建築ではない

違法建築・既存不適格・検査済証なしはそれぞれ全く別物

和歌山市では検査済証がない住宅は珍しくなく、正しい調査が重要

融資には「法令違反の有無」が最重要ポイント

和歌山市で不動産の購入・売却を考えている方は、気になる建物がどの区分に該当するのか、ぜひ早めに専門家へご相談ください。

大家業（家賃収入）をこれから始めたい方にとって、最初の一歩は期待と不安が入り混じるものです。

不動産を「買う」ことと「運用する」ことはまったく別物で、成功のためには冷静な判断と計画性が欠かせません。

ここでは、不動産業者の立場から、初心者が押さえておくべき基本と実践的なポイントをお伝えします。

■ 1. まず「目的」をはっきりさせる

　大家業を始める目的は人それぞれです。「老後の安定収入を得たい」「相続対策をしたい」「資産形成の一環として運用したい」など、方向性によって選ぶ物件や資金計画は大きく変わります。
　例えば、安定重視ならファミリー物件を長期保有するのが有効。一方で、短期間で収益を狙うならリフォームして転売（要宅建業免許）も選択肢になります。

　まずは「何のために」「どれくらいの期間で」「どの程度のリスクを取るか」を明確にしましょう。

■ 2. 資金計画は“余裕を持って”が鉄則

　不動産投資では、自己資金だけでなく金融機関からの融資を活用するのが一般的です。ここで注意したいのが「返済比率」と「空室リスク」です。
　家賃収入が返済額ギリギリだと、1～2カ月の空室や修繕費で簡単に赤字になります。安全圏は、ローン返済が家賃収入の6割以内に収まることを目安に。

　さらに、急な修繕や退去に備えて家賃の3～6か月分を“予備資金”として確保しておくと安心です。
　また、融資を受ける際には、金利や返済期間だけでなく、保証料や手数料も含めた「実質利回り」で判断しましょう。

■ 3. 立地選びは「駅距離」よりも「需要」を見る

　初心者がやりがちなのが、「駅近だから安心」と思い込むことです。確かに立地は大切ですが、それ以上に見るべきはその地域にどんな人が住みたいかという“需要の質”です。
　たとえば、大学が近いエリアなら単身者向けの1K、工場地帯なら社宅ニーズ、子育て世代が多い郊外なら2LDKや戸建て賃貸など、地域によって需要はまったく違います。
　地元の不動産会社にヒアリングしたり、SUUMOやアットホームなどの賃貸サイトで「募集期間の長い物件が多いか」を調べるのも有効です。

■ 4. 購入時は“表面利回り”に惑わされない

　よく物件広告で「利回り20％！」などと書かれていますが、これは**満室時の理論値（表面利回り）です。実際の経営では、管理費・修繕・税金・空室などが発生します。
　これらを差し引いた実質利回り（ネット利回り）**で判断するのが基本です。おおまかな目安として、表面利回りが20％なら実質は15％程度になることが多いです。
　利回りだけでなく、建物の状態や今後の修繕計画、周辺の競合状況なども総合的に見て判断しましょう。

■ 5. 管理は「自主管理」か「委託」かを検討

　物件の管理方法も重要なポイントです。

　自主管理：家賃集金やクレーム対応を自分で行う。コストは抑えられますが、手間と時間がかかる。

　管理委託：不動産管理会社に任せる。費用（通常は家賃の5％前後）がかかりますが、安心感があります。

　初心者のうちは、まず管理会社に任せて流れを学ぶのがおすすめです。信頼できる会社を選ぶには、対応スピードや報告の丁寧さを確認しましょう。

■ 6. 入居者募集はスピードと柔軟性がカギ

　空室対策では、募集条件の“柔軟さ”が成果を左右します。家賃を下げる前に、設備の改善や敷金・礼金の見直し、インターネット無料化などを検討しましょう。
　また、写真の撮り方や広告文の工夫も効果的です。最近はSNSや動画内見も増えており、時代に合わせた集客が重要になっています。

■ 7. 長期目線で「資産価値」を守る

　建物は年々劣化しますが、適切なメンテナンスを行えば価値を維持できます。外壁や屋根の塗装、共用部分の清掃、定期的な設備点検などを怠らないことが大切です。
　また、時代に合わせてリフォーム・リノベーションを行うことで、家賃を下げずに入居を維持できるケースも多いです。

　単なる“家貸し”ではなく、“商品としての不動産”を意識することが成功へのカギです。

■ 8. 税金・法律の理解も不可欠

　大家業では、所得税・住民税・固定資産税などの知識も必要です。特に経費計上のルールを理解しておくと節税効果が大きく変わります。

　青色申告を選択すれば、最大65万円の控除が受けられるほか、家族を給与で雇用することも可能です。
　また、民法改正や賃貸借契約のトラブルに備えて、専門家（税理士・司法書士・宅建業者）と連携できる体制を整えておくと安心です。

■ まとめ

　大家業は「不労所得」と思われがちですが、実際は労働も必要です。物件の状態や入居者との関係、地域の需要を常に意識し、丁寧に運営していくことが成功の秘訣です。
　初めは分からないことも多いですが、信頼できる不動産業者や管理会社と二人三脚で進めていけば、安定した収益と安心感のある資産運用が実現できます。

　焦らず、学びながら育てる気持ちで取り組んでいきましょう。

　先日、和歌山県庁の南別館にて、宅地建物取引業免許の初めての更新された免許証を受け取ってきました。独立して早いもので5年。書類提出の手続きをしながら「もうそんなに経ったのか」と感慨深い気持ちになりました。

　不動産業界で独立する際は、正直なところ不安も大きかったです。和歌山市を中心に地元のお客様に支えていただきながら一歩一歩積み重ねてきました。もちろん順風満帆とはいきませんでしたが、幸いにもこれまで大きなトラブルや業務停止、裁判沙汰などもなく、無事にここまで来られたのは、ひとえにご縁をいただいた皆様のおかげだと心から感謝しています。

　この5年間で本当に色々な方と出会いました。土地を売りたいというご相談、戸建や中古マンションを購入したいというご依頼、また相続や資産整理といった人生の大きな節目に関わらせていただいたケースも少なくありません。どのお取引にもそれぞれの物語があり、私自身もたくさん学ばせていただきました。ときには難しい案件もありましたが、お客様と一緒に悩み、解決していく過程が私にとっては大きな財産です。

　不動産業は「人と人とのご縁で成り立つ仕事」だとあらためて実感します。物件を仲介するだけではなく、その先にあるお客様の暮らしや人生設計に深く関わるお仕事だからこそ、信頼関係を大切にしなければなりません。だからこそ、5年間大きな問題なくやってこれたのは、お客様、同業の方々、そして地域の皆様のご協力の賜物だと思います。

　今回の宅建業免許の更新は、自分にとって大きな節目となりました。「ここからが本当のスタート」と気を引き締め直す機会でもあります。法律や規制は年々変わっていきますし、情報もスピーディーに更新されます。私自身も常に学び続け、時代に合わせて柔軟に対応していく姿勢が必要だと感じています。

　また、最近ではインターネットを通じて物件を探す方が増えています。不動産屋として現地を丁寧にご案内することはもちろん、ブログやSNSで地域の情報を発信することも大切だと思い、こうして文章を書いています。「和歌山市 不動産」と検索して当事務所のことを知ってくださる方も少しずつ増えてきました。これも新しい時代のご縁の形だと感じます。

　おかげさまで、これまでの5年間で数多くの不動産売却・購入のお手伝いをさせていただきましたが、私の目標はまだまだ先にあります。次の免許更新はさらに5年後。その時には独立から10年を迎えています。今は「11年目に向けてがんばります」という気持ちで、また新しいスタートを切ります。

　不動産は一生に一度の大きなお買い物になることも多いです。だからこそ、お客様に安心して任せていただけるよう、これからも誠実で丁寧な対応を心がけていきます。そして、不動産の売却や購入を通して「頼んでよかった」と思っていただけるような存在でありたいと思います。

　和歌山市やその周辺で不動産の売却・購入をお考えの方は、ぜひお気軽にご相談ください。これからも地域に根ざした不動産屋として、一人ひとりのお客様に寄り添いながら歩んでいきます。

　これまで支えてくださった皆様、本当にありがとうございます。今後ともどうぞ応援よろしくお願いいたします。

和歌山市で告知物件を売却した体験談

　こんにちは。和歌山市で不動産売却のお手伝いをしている私ですが、今日は少し特別な体験談をお話ししたいと思います。

　数年前のお話しですが、知人から「戸建を売りたい人がいるんだけどお願いできないかな」とご紹介をいただきました。ありがたいお話ですので、さっそく所有者の方とお会いしてみることにしました。

実は告知物件でした

　事情を伺うと、その戸建は、いわゆる**告知物件（事故物件）**と呼ばれるものでした。実際には、お母様が建物内で首つり自殺をされたとのこと…。こういった出来事があった不動産は、購入希望者に事実を告知しなければなりません。一般的に「事故物件」と聞くと、抵抗を持たれる方も多いですから、正直「これは売却が難しいかもしれないな…」と感じました。

実際の建物を見てみると…

　ところが、現地を拝見するとびっくり。外観も内装もとても綺麗で、手入れが行き届いていました。いわゆる「暗い雰囲気」というのはまったくなく、普通に見れば快適そうなお家でした。もし告知の必要がなければ、すぐに売れるんじゃないかと思うくらいです。

　ただし、事実を隠すことはできません。広告にもきちんと「告知物件」と明記しました。そのためか、やはり反響は少なく、なかなか問い合わせも入りませんでした。

それでも「大丈夫です」という買主様が

　そんな状況の中で、「そういう事情があっても大丈夫です」とおっしゃる方が現れたんです。私は正直驚きました。

　私は不動産屋という立場上、霊的なものは一切信用していません。しかし、買主様にとっては心理的な抵抗を感じるのが普通だと思っています。だからこそ、こうして理解して購入を検討される方がいることに、本当にびっくりしました。

　実際にお話をすると、その買主様は「事情を分かった上で、条件や立地に魅力を感じたから」とおっしゃっていました。人それぞれ価値観は違いますが、不動産に対する考え方の幅広さを実感した瞬間でした。

告知物件でも売却はできる

　今回の体験を通じて改めて感じたのは、**「正直に告知すること」そして「理解してくれる買主様を根気よく探すこと」**の大切さです。

　告知物件はどうしても通常の物件より売却が難しく、価格も下がりがちです。ただ、それでも「立地や建物の状態が良ければ購入したい」と考える方はいらっしゃるんです。

和歌山市で不動産売却をお考えの方へ

　「うちの物件は特殊だから売れないのでは？」と不安に思っている方もいらっしゃるかもしれません。でも実際には、告知物件であっても、ちゃんと売却につながるケースはあります。大切なのは、誠実に対応し、経験のある不動産業者に相談することです。

　私自身、今回のような難しい案件をお手伝いさせていただき、改めて「不動産は一つとして同じものがない」ということを実感しました。

　和歌山市で不動産売却を考えている方、また事故物件・告知物件でお困りの方は、ぜひお気軽にご相談ください。少しでも前に進めるよう、一緒に解決策を探していきましょう。

先日、当事務所に少し珍しいご相談をいただきました。和歌山市で戸建の不動産売却を検討されている方のお知り合いが訪ねて来られ、「実は売りたい戸建がある」とのこと。和歌山市内での不動産売却のご相談は日常的にいただきますが、今回のケースは非常に特殊でした。

　というのも、その売主様ご本人は当事務所に来られない状況とのこと。理由を伺うと「実は先月、罪を犯して県外の刑務所に勾留中なんです」とのこと。ご相談者様も「こういう状況でも不動産売却はできるのか？」と不安を抱えておられました。

　結論から言えば、和歌山市においても県外勾留中の方の不動産売却は可能です。ただし重要な条件があり、売主様が反社会的勢力でないこと。この点をクリアすれば、戸建や土地といった資産も問題なく売却手続きを進められます。今回は「反社ではない」とのご回答をいただけたため、売却活動を開始しました。罪の内容までは私の立場からは伺わず、あくまで不動産取引に必要な確認事項にとどめるようにしました。

　物件は和歌山市でも人気の高いエリアに位置する戸建で、販売開始と同時に多くの反響をいただきました。希少な立地ということもあり、「購入したい」という声は多数あったのですが、問題は売主様の状況。内見の際に「現在、勾留中である」という事実を正直にお伝えすると、購入希望者様は軒並み辞退されてしまいました。

　やはり不動産売却は物件条件だけではなく、背景事情も購入判断に大きな影響を与えるのだと改めて感じました。和歌山市内でも「再建築不可物件」や「相続による共有不動産の売却」など、難しい事情を抱える案件は珍しくありませんが、今回もまた一つ特殊な事例でした。

　それでも数か月間、根気強く売却宣伝を続けた結果、ようやく「事情は理解いたしました、それでも構わない」という購入希望者様が現れました。ここからが本番でした。

　不動産の売買決済においては、所有権移転登記をお願いする時、必ず司法書士を立てなければなりません。司法書士による、売主様ご本人の意思確認と本人確認が必要になるのです。多くの司法書士は売主がこういった状況にある場合、非常に嫌がられます。私もこのケースの時、いつもお願いしている司法書士にお話したところ軒並みお断りされました。しかし、なんとかしなければならないので、探しましたところ、やる気のある若い司法書士にお受けいただけました。今回は売主様が刑務所にいるため、その司法書士と共に施設へ訪問し、直接本人確認を行いました。

　私自身、刑務所に訪問するのは初めてで、厳重なチェックを経て面会室に通されたときは緊張感がありました。ガラス越しに売主様と対面し、「本人であること」「売却の意思があること」を司法書士と共に確認。その瞬間、形式的な作業でありながら、人の人生の大切な場面に立ち会っている実感がありました。

　その後、無事に決済も完了し、購入者様へ戸建の引き渡しを終えることができました。ご相談者様も安心されたご様子で、私自身も大きな達成感を覚えました。

今回の経験を通じて強く感じたのは、和歌山市での不動産売却には実にさまざまなケースがあるということです。「住み替えのための戸建売却」「相続による土地売却」「再建築不可物件の売却相談」「任意売却」など、一つとして同じ事例はありません。だからこそ、不動産業者には柔軟な対応力と専門知識が求められます。

　当事務所では、和歌山市を中心に戸建や土地の不動産売却に幅広く対応しております。一般的な売却相談はもちろん、相続不動産や任意売却といった複雑な案件、今回のように特殊な事情を抱えたケースでも、法的手続きを踏まえて最適な方法を一緒に探してまいります。

　もし「こんな事情でも売れるのだろうか」とお悩みの方がいらっしゃいましたら、ぜひお気軽にご相談ください。和歌山市で不動産売却をご検討中の方にとって、安心してお任せいただけるパートナーでありたいと考えております。

狭小地と無接道地が一緒になって売却できたお話

　今回は、土地売却のご依頼から思いがけない展開につながり、無事にご成約に至った体験を、少し専門的な視点も交えてご紹介したいと思います。

　ご相談をいただいたのは、以前にお取引をさせていただいたお客様からのご紹介でした。「知人が和歌山市内の土地を売りたいと考えているので相談に乗ってもらえないか」というお話です。

　不動産仲介業にとって、過去のお客様からのご紹介は大変ありがたく、また信頼の証でもあります。

　現地を拝見すると、土地は道路にしっかり接しており、法令上は建築可能なものでした。ただし、面積が小さく狭小地に該当するため、利用価値や需要の面では制約があると感じました。狭小地は単独では買い手が限られてしまい、価格面でも評価が伸びにくいケースが多いのが実情です。

　販売活動を開始し、当事務所で看板を設置したところ、思いがけないご相談をいただきました。

　隣地の所有者様から「実は自分の土地も売りたいのだが、接道がないために売りにくい。そちらの狭小地と一緒に売却すれば、接道付きのまとまった土地になるのではないか」というお話です。

　ここで少し専門的な解説をすると、「接道義務」は建築基準法第43条に定められています。和歌山市において、建物を建てる土地は、原則として幅員4メートル以上の道路に2メートル以上接していなければなりません。これを満たさない「無接道地」は、再建築ができないため資産価値が大きく下がり、市場での流通性も低くなります。逆に、接道している土地であっても狭小地であれば建物の設計や利用に制約が出るため、これもまた需要が限定されがちです。

　ところが、今回のケースでは「狭小だが接道がある土地」と「広いが無接道の土地」が隣接しており、これを一団として販売すれば「接道を確保した十分な広さの土地」として市場に出せることになります。まさに双方の弱点を補い合う関係でした。

　もちろん、土地の売却は「そうしましょう」と簡単に進むものではありません。所有者はまったくの赤の他人同士。売却価格の希望も異なりますし、売却スケジュールや条件についても考え方が違います。調整役である私が間に入り、相続関係の確認、測量や境界確定の手配、さらには税務上の注意点など、専門的な課題を一つひとつ整理しながら進める必要がありました。

　また、一団の土地として売却するためには「契約を同時に進めること」も重要です。片方だけ先に売れてしまうと全体のバランスが崩れてしまうため、契約・決済のタイミングを慎重に調整しました。

　最終的には、双方のご理解とご協力のおかげで「一緒に売却することが一番良い」という共通認識に至り、時間はかかりましたが、無事にまとまった土地として成約に至りました。

　今回のケースを振り返ると、不動産取引は「単独の土地をそのまま売る」だけではなく、「隣地や周囲との組み合わせによって新しい価値を生み出す」ことができるということを改めて実感しました。特に和歌山市内のように既存住宅地が多いエリアでは、狭小地や無接道地といった“扱いづらい土地”が多々存在します。そのような土地も、隣接地との調整や専門的な工夫を加えることで市場に適した形に変えられるのです。

　不動産仲介業者としては、単に売却を仲介するのではなく、法規制や市場性を踏まえた「最適な出口」を見つけ出すことが求められます。そして、その過程で所有者同士の利害を丁寧に調整し、互いに納得いただける形に導くことこそが、私たちの大切な役割だと感じています。

　今回のご縁を通じて、どんな土地にも新しい可能性が眠っていることを強く実感しました。

　もし和歌山市や周辺地域で土地や建物の売却をお考えの方がいらっしゃいましたら、ぜひお気軽にご相談ください。専門的な知識と経験をもとに、皆さまにとって最善の方法をご提案できるよう努めてまいります。

　先日、お付き合いさせていただいているお客様から「知人が家を売りたいと言っているので、ぜひ相談にのってほしい」とご紹介をいただきました。場所は和歌山市内の戸建住宅。ご相談を受けて現地を確認したところ、前面道路が建築基準法上の道路に該当しないため、いわゆる“再建築不可物件”であることがわかりました。

　不動産業界ではよく知られていることですが、再建築不可物件は市場での評価が低く、買い手がなかなか見つかりにくいのが現実です。住宅ローンが使えないケースが多く、購入される方は現金での取引が基本となるため、売却までに時間がかかることも少なくありません。私自身も「これは少し長期戦になるかもしれない」と正直身構えておりました。

　しかし、お客様の大切な資産ですから、できる限り条件に合う方を探そうと早速動き出しました。物件の状態や立地条件、そして「再建築はできないが現状の建物をリフォームすればまだまだ使える」という点を丁寧に整理し、購入希望者にしっかりと伝えられるよう工夫しました。

　その結果、思っていた以上に早く、購入を前向きに検討してくださる方と出会うことができました。購入者様は「立地が気に入った」「再建築ができなくても今の建物を活かせば十分住める」と前向きに考えてくださり、スムーズに売買契約へと進みました。売主様も「こんなに早く決まるなんて」と驚かれつつ、大変喜んでいただきました。

　今回の出来事を通じて改めて感じたのは、「不動産にはそれぞれに合う買い手が必ずいる」ということです。一般的には難しいとされる条件の物件でも、求める方にとっては大きな価値を持ちます。そして、その橋渡しをするのが私たち不動産業者の大切な役割だと実感しました。

　また、ご紹介いただいたお客様とのご縁があったからこそ、今回のご成約に繋がったとも思います。信頼関係があってこそ大切な知人をご紹介いただける、そのご期待に応えられたことが何より嬉しく、今後の励みにもなりました。

「再建築不可だから売れないだろう」と諦めてしまう前に、まずは一度ご相談いただければと思います。条件の厳しい不動産でも、活かし方や伝え方次第で思いがけない早さで売却が決まることもあります。これからもお客様一人ひとりに寄り添い、最適なご提案をしていきたいと思います。

 不動産を売るというのは、人生の中でも大きな決断のひとつです。住み替えや相続、資産整理など理由は人それぞれですが、「できるだけ高く売りたい」「安心できる買主さんに譲りたい」「スムーズに手続きを進めたい」など、想いもたくさんあるのではないでしょうか。

 ただ、実際に売却をしようとすると、「何から始めたらいいの？」「査定ってどうやってやるの？」「不動産屋さんに相談したら強引に契約を迫られない？」といった不安も出てきますよね。私自身もこの仕事をしていて、お客様からよくそのような声をいただきます。

 ご安心ください。

 当店では、和歌山市に根ざした地域密着型の不動産屋として、無理な営業は一切していません。まずはじっくりとお客様のお話をうかがい、ご事情やご希望に合わせた売却プランをご提案しています。

 例えば、「できるだけ早く売りたい」という方にはスピード重視の販売活動を行い、「じっくり良い条件で売りたい」という方には市場の動きを見ながら販売戦略を立てます。もちろん、査定は無料で行っていますので、「とりあえず今の不動産がどれくらいの価値があるのか知りたい」というだけでも大歓迎です。

 和歌山市内での売却には、地域性や需要の動きも大きく関わってきます。例えば、中心部の中古マンションはファミリー層や投資家の需要が高く、郊外の戸建て住宅は子育て世代やセカンドハウス需要もあります。こうした地域ならではのポイントを押さえながら、お客様の不動産を魅力的にアピールできるよう努めています。

 また、売却には税金や手続きのことも絡んできます。「固定資産税の清算ってどうなるの？」「相続した物件だけど名義はどうしたらいい？」などの疑問にも、専門知識を交えてわかりやすくご説明します。難しいことを難しく話すのではなく、できるだけシンプルにお伝えするのが私のモットーです。

 不動産の売却は、一人で悩むよりも、まずは信頼できる相談相手を持つことが大切です。「ちょっと相談してみようかな」という気持ちで大丈夫です。お客様の立場に立って、丁寧にサポートさせていただきます。

 和歌山市で不動産の売却をお考えでしたら、どうぞお気軽にご相談ください。一緒に最適な方法を見つけていきましょう！

　不動産屋（不動産仲介業者・不動産会社）と金融機関との関係には、現実的な協力関係もあれば、都市伝説的に語られる側面もあります。

　以下に、事実ベースの構造と、噂や都市伝説として語られるものを分けて紹介します。

■現実の関係

1. 住宅ローンとの連携

　不動産屋は、物件を購入したい顧客に対して、提携している金融機関の住宅ローンを紹介することが多いです。

　提携ローンに申し込めば、手続きが簡素化されたり、金利優遇が受けられることもあります。

　逆に、金融機関も不動産屋に対して「ローンの顧客獲得」を期待しています。

2. 審査への影響

　不動産会社によっては、金融機関の「ローン審査通過しやすい属性」を理解していて、事前にその基準に沿ったアドバイスをしてくれることがあります。

3. 収益の一部としての紹介料（バックマージン）

　金融機関から不動産屋へ、住宅ローンの紹介による手数料収入が発生することもあります（※違法ではなく、正規のビジネス）。

■都市伝説・噂話

1. 「落とし物件」への誘導とキックバック

　銀行との癒着により、不動産屋が「なかなか売れない物件」を紹介し、成約すれば双方に利益が入るといった利益供与の噂があります。

　実態としては、業者同士のネットワークで物件を回すことはありますが、「癒着」とまでは言えないでしょう。

2. 審査通過の裏技があるという噂

　一部では「この不動産屋を通せば、ブラックリストでもローンが通る」といった話もありますが、これは都市伝説の域を出ません。

　金融機関のローン審査は基本的に厳格です。たとえ業者が情報を「見せ方で調整」したとしても、与信情報そのものを誤魔化すことはできません。

3. 不動産屋と地銀の「枠組み営業」

　「○○不動産で家を買うなら、△△銀行が3,000万円までなら無審査でOK」というような都市伝説が時折語られますが、これも実際には事前審査を要します。

　一部、法人向けなどで「枠組融資」があるのは事実ですが、個人住宅ローンには一般的ではありません。

■補足：よくある勘違い

誤解されがちな点	実際のところ
不動産屋が審査を通してくれる	審査は金融機関の判断であり、不動産屋は助言できる程度
提携ローン＝最安金利	他行の方が安い場合もあり、比較は必須
銀行と不動産屋はグル	両者はビジネスパートナーではあるが、癒着ではない

「2025年問題」とは、日本において団塊の世代（1947〜1949年生まれ）がすべて75歳以上の後期高齢者となることに起因する、社会保障・医療・介護・労働・地域社会などにおける諸問題を指します。

　この問題は全国的に影響を及ぼしますが、特に地方圏である和歌山県では、不動産取引に対しても以下のような深刻な影響が予想されます。

1. 人口減少と高齢化による需要減

　和歌山県はすでに日本国内でも人口減少が進んでいる地域の一つであり、2025年以降はその傾向がさらに加速する見込みです。

　これにより、不動産市場には以下のような影響が及びます。

　住宅の需要減少：若年層や子育て世代の県外流出により、ファミリー向け住宅の需要が縮小。

　空き家の増加：高齢者の死亡・施設入所に伴い、住んでいた家が空き家になるケースが増加。

　地価の下落：需要減により売買が成立しにくくなり、地価の下落圧力がかかる。

2. 流動性の低下

　和歌山のような地方都市では、すでに不動産の売買が首都圏ほど活発ではありませんが、高齢者が増えることで、さらに流動性が低くなることが予想されます。

　「売りたいが買い手がいない」問題：売却を希望しても、購入希望者がいないために取引が成立しにくい。

　相続不動産の「負動産」化：相続された不動産が、維持費や税金の負担となり、誰も住まず放置されることが多くなる。

3. 都市部集中化による地域格差の拡大

　県内でも和歌山市のような比較的都市機能が集中しているエリアには需要が残る一方、山間部や過疎地域では需要が著しく減少します。

　「勝ち組」エリアと「負け組」エリアの二極化：和歌山市や海南市など交通アクセスやインフラの整った地域には一定の需要があるが、山間部や離島では市場がほぼ消失する可能性。

　再開発や用途転換の進展：都市部では古い住宅地が再開発され、賃貸や高齢者向け住宅に転用される動きも。

4. 高齢者向け不動産へのシフト

　団塊世代の高齢化により、バリアフリー住宅やサービス付き高齢者向け住宅（サ高住）のニーズが高まる可能性もあります。

　高齢者住宅市場の拡大：単身・夫婦世帯向けの安全・快適な住宅のニーズ。

　既存住宅のリフォーム需要：バリアフリー改修や介護対応設備の導入など。

5. 行政・自治体による介入の可能性

　問題の深刻化により、自治体が不動産市場に介入する可能性があります。

　空き家対策条例の強化：放置された空き家の撤去や再利用を促進。

　定住促進政策：Uターン・Iターンを促す補助金制度や移住支援の拡充。

　官民連携の再開発プロジェクト：空き地・空き家を活用した地域活性化プロジェクトの推進。

まとめ

　和歌山における2025年問題は、不動産取引に大きな構造的変化をもたらす可能性があります。

　人口減少と高齢化によって不動産の「売りにくさ」「買われにくさ」が顕在化し、特に過疎地域では不動産の価値が事実上「ゼロ」に近づく事例も増えるでしょう。

　一方で、都市部では再開発や高齢者向け住宅への転用といった新たな需要も生まれるため、「選ばれる地域」と「忘れられる地域」の格差が広がっていくと考えられます。

一覧に戻る

不動産契約において住宅ローンを利用する場合、多くの買主様は「ローン特約（住宅ローン条項）」を契約に付けます。これは、買主が住宅ローンの審査に通らなかった場合に契約を白紙に戻せるようにするための重要な条項です。

　ローン特約には主に 「解除権留保型（解除権行使型）」 と 「解除条件型（自動解除型）」 の2つのタイプがあります。それぞれの違いを詳しく説明します。

1. 解除権留保型（解除権行使型）

概要：ローン審査に通らなかった場合でも、自動的に契約が解除されるのではなく、買主が意思表示をして初めて契約が解除されるタイプです。

特徴：買主が住宅ローンの審査に落ちたとき、自ら「契約を解除します」と通知することで契約を解除できる権利を持ちます。

解除を行使するには、契約書で定められた期間内に通知する必要があり、解除の通知がなければ契約は継続します。

メリット：審査が通らなくても、他の金融機関に申し込むなどして契約を維持できる余地があります。

買主に柔軟性がある。

デメリット：期限までに解除の意思表示をしないと、ローンが組めないまま契約が成立し、違約金が発生する可能性があり、トラブルとなります。

2. 解除条件型（自動解除型）

概要：住宅ローンの審査に通らなかった場合、自動的に契約が解除されるタイプです。買主からの意思表示は不要です。

特徴：特約で定めた期日までにローンが不成立だった場合、当然に契約は無効（白紙解除）になります。

買主の意思表示によらず、一定の事実（ローン否決）で契約が終了します。

メリット：買主がうっかり解除の通知を忘れても自動で契約が解除されるため、安全性が高い。

不成立になったときに余計な手続きが不要。

デメリット：審査が通らなかったが他の銀行で再チャレンジしたい場合でも、契約は自動的に解除されるため、柔軟性に欠ける。

どちらの場合も、一長一短がありますので、担当営業マンに確認しておくことは非常に重要です。

一覧に戻る

不動産キャリアパーソンとは？

不動産キャリアパーソンとは、「不動産の基礎的な知識を持ったプロフェッショナル」のことです。

これは、日本の不動産業界で働く人向けの資格で、公益財団法人 不動産流通推進センター（旧：不動産流通近代化センター）が実施している認定制度です。

「不動産についてちゃんと勉強して、安心してお客様に説明・案内できる人ですよ」と証明するためのものなんです。

◆ どんな内容を学ぶの？

不動産キャリアパーソンの学習内容は、不動産に関する基礎知識全般です。

例えば、

・土地や建物に関する法律（民法、宅地建物取引業法など）

・契約の流れや注意点

・借地や賃貸のルール

・不動産の税金

・物件の調査の仕方

・住まい選びのサポート方法　など

つまり、「不動産の基本ルール＋お客様対応の基礎」をバランスよく学べる内容になっています。

◆ 一般の人に関係あるの？

はい、あります！

不動産キャリアパーソンの資格を持っている人に接客してもらえると、安心感が違います。

例えばこんなときに役立ちます。

・賃貸マンションを探しているとき

・マイホームを買いたいとき

・相続した土地をどうするか相談したいとき

・不動産会社に相談したいけど、ちょっと不安…

そんなときに、正しい知識をもって、わかりやすく説明してくれる人が近くにいると、とても心強いですよね。

◆ 宅建との違いは？

「不動産の資格といえば宅建（宅地建物取引士）」と思う方も多いかもしれませんが、不動産キャリアパーソンはもっとやさしい・基本的なステップの資格です。

宅建 → 国家資格。取得が難しいが、法的に重要な役割を持つ。

不動産キャリアパーソン → 民間資格。実務の基礎を学ぶ、入門的な位置づけ。

新人の不動産スタッフや、これから不動産業界に入りたい人にもぴったりな資格です。

◆ まとめ：不動産キャリアパーソンは「信頼の証」

不動産キャリアパーソンを持っている人は、「正しい知識でお客様の役に立ちたい！」という気持ちをもった人です。

もし不動産会社に行くことがあったら、「キャリアパーソン資格を持っている方に相談できますか？」と聞いてみるのも、ひとつの安心材料になりますよ。

うえくぼ不動産事務所のスタッフは、不動産キャリアパーソンはもちろん宅地建物取引士の資格も有しています。

安心して不動産のご相談をして下さい。

皆様のご連絡心よりお待ちしております。

一覧に戻る

まず、不動産投資とは、土地や建物などの不動産を購入し、それを賃貸や売却することで利益を得る投資方法です。

　主に インカムゲイン（家賃収入） と キャピタルゲイン（売却益） の2つの収益を目的とします。

不動産投資の種類

1. 賃貸不動産投資

アパート経営: アパート1棟を購入し、複数の部屋を賃貸

戸建て賃貸: 一戸建てを購入し、ファミリー向け等に賃貸

商業用不動産投資:商業用ビルを購入し、オフィスビルや店舗を賃貸

2. 売却益狙い（キャピタルゲイン）

中古物件のリノベーション: 価値を上げて売却※宅建業免許必要

土地転がし: 安く買った土地を高く売る※宅建業免許必要

開発投資: 未開発の土地に建物を建てて売却※宅建業免許必要

不動産投資のメリット

・安定した家賃収入（インカムゲイン）

・節税効果（減価償却・ローン控除など）

・融資を活用できる（レバレッジ効果）

不動産投資のリスク

・空室リスク（借り手が見つからない）

・価格下落リスク（不動産価値が下がる）

・金利上昇リスク（ローン金利が上がる）

・災害リスク（地震・台風など）

・維持管理コスト（修繕費・固定資産税など）

初心者におすすめの不動産投資戦略

・一戸建投資

　初期費用が比較的少なく、賃貸需要が安定している

・中古アパート投資

　価格が手ごろで利回りが高め

まとめ

不動産投資は 安定収入 と 資産形成 の手段として人気ですが、リスク管理が重要です。しっかりとした市場調査と収支計算を行い、自分に合った投資スタイルを選びましょう。

一覧に戻る

不動産購入申込書は買付証明書とも呼ばれ、不動産を購入したい意思を売主に伝えるための書類です。これは法的拘束力を持つ契約書ではありませんが、売買契約の前段階で購入の意思を明確にし、交渉を進めるための重要な書類です。以下、詳しく解説します。

1. 不動産購入申込書の目的

購入希望者（買主）が売主に対して「この条件で買いたい」と意思表示するための書類

価格交渉や条件調整のベースとなる

売主が複数の購入希望者がいる場合、誰と契約を進めるかの判断材料になる

2. 不動産購入申込書の法的効力

契約ではない：購入申込書を提出しても、売主が必ず売却しなければならない義務はなく、買主も購入を確定したわけではない

キャンセル可能：基本的に違約金なしで撤回できるが、申込時に手付金を支払った場合、返金されない可能性がある

売買契約とは異なる：正式な売買契約は、「売買契約書」を締結することで成立する

3. 記載される主な内容

① 物件情報

物件の所在地・面積・構造など

登記情報

② 購入希望価格

売主の提示価格に対し、購入希望者がいくらで買いたいかを記載

交渉の出発点になる

③ 支払い条件

頭金の額

残代金の支払い時期

ローン利用の有無（住宅ローン審査が通らなかった場合の対応など）

④ 契約予定日

売買契約の締結予定日（通常、申し込み後1〜2週間以内）

手付金の支払い日

⑤ 住宅ローンの利用

金融機関の事前審査の承認が必要な場合がある

住宅ローンが利用できなかった場合の対応（ローン特約の有無）

⑥ その他条件

契約不適合責任の有無

引渡しの時期（即入居可能か、賃貸借契約があるか）

付帯設備の引継ぎ（エアコン、家具、カーテンなど）

⑦ 申込日と署名

申込日を記載し、購入希望者の署名または捺印をする

4. 申込後の流れ

〇不動産購入申込書の提出

・購入希望者が記入し、不動産会社を通じて売主へ提出

・売主の承諾または交渉

・売主が価格や条件を検討し、合意すれば売買契約へ進む

・価格交渉や条件の調整が行われることもある

〇売買契約書の締結

・売主・買主が合意したら、正式な売買契約を締結

・手付金を支払い、契約内容を確定

〇住宅ローンの本審査・決済

・住宅ローンを利用する場合、本審査を受ける

・ローン特約を結んだ場合、審査が通らなかった時は白紙解約となる

〇引渡し・登記手続き

・代金を支払い、物件の引渡しと所有権移転登記を行う

5. 申込書提出時の注意点

✅ 金額交渉が可能か確認
✅ ローンの事前審査を受けておく（審査落ちでキャンセルにならないように）
✅ 売主の意向や物件の競争状況を把握（人気物件なら早めに行動）
✅ 契約前に重要事項説明を受ける（物件の法的リスクを確認）
✅ キャンセル条件を事前に理解する

6. よくある質問

Q1. 購入申込書を提出したら絶対に買わないといけませんか？

A. いいえ。申込書には法的拘束力がなく、契約前であればキャンセルできます。ただし、売主の信頼を損なう可能性があるので、慎重に申し込みましょう。

Q2. 申込金は必要ですか？

A. 不動産会社によっては申込金（預かり金）を求めることがありますが、必須ではありません。申込金は後で返金されるケースが多いですが、事前に確認しておきましょう。

Q3. 申込書を出してからどれくらいで契約になりますか？

A. 通常、1〜2週間以内に売買契約を結びます。ただし、条件交渉やローン審査の進捗次第では延びることもあります。

Q4. 売主が申し込みを断ることはありますか？

A. はい。売主には申込を受け入れる義務はなく、他の希望者と比較したり、条件が合わない場合には断られることもあります。

7. まとめ

不動産購入申込書は売買契約ではなく、購入の意思を伝えるためのもの

価格や条件交渉のスタートラインとなる

法的拘束力はないが、売主との信頼関係を意識することが重要

提出前にローン審査や契約条件をしっかり確認すること

不動産購入をスムーズに進めるために、申込書の内容や流れをしっかり理解しておきましょう！

うえくぼ不動産事務所では、不動産購入申込書提出前から決済後のアフターフォローまでしっかりサポートして参りますので、ご質問等は随時何でもお気軽にお問い合わせ下さい！

一覧に戻る

1. 譲渡所得税とは？

不動産を売却して利益（譲渡所得）が発生した場合、その所得に対して課される税金です。
譲渡所得は、売却価格から取得費や譲渡費用を差し引いた金額で計算されます。

譲渡所得の計算式：

譲渡所得=売却価格−(取得費+譲渡費用)−特別控除譲渡所得

・取得費：購入価格、購入時の諸費用（登録免許税・不動産取得税・仲介手数料など）

・譲渡費用：売却時にかかった仲介手数料、測量費、建物解体費など

・特別控除：条件を満たせば、一定額を控除可能（例：マイホーム売却の3,000万円特別控除）

2. 税率（短期譲渡所得・長期譲渡所得）

不動産の所有期間に応じて、税率が異なります。

所有期間	税区分	所得税	住民税	合計税率
5年以下	短期譲渡所得	30.63%	9%	39.63%
5年超	長期譲渡所得	15.315%	5%	20.315%

※所有期間は「売却した年の1月1日時点」で判断されます

※短期譲渡の場合、税率が約40%と高いため、5年以上所有してから売却するのが一般的に有利です

3. 主要な特別控除・軽減措置

売主の状況によって、税負担を軽減できる制度があります。

① 3,000万円特別控除（居住用財産の譲渡）

条件：自分が住んでいた家（マイホーム）を売却

一定期間内に売却（転居後3年以内 など）

効果：譲渡所得から3,000万円を控除

例えば譲渡所得が3,000万円以下なら、課税されない

② 10年超所有の軽減税率の特例

条件：10年以上所有している居住用財産の売却

効果：6,000万円以下の部分 → 14.21%（所得税10.21%＋住民税4%）

6,000万円超の部分 → 20.315%

長期譲渡所得よりも税率が下がる

③ 買換え・交換特例

条件：居住用財産を売却し、新しい不動産を購入

効果：売却益の課税を将来に繰り延べることが可能（実際の納税を先延ばし）

4. 譲渡所得税の申告と納税

① 確定申告が必要

不動産売却で利益が出た場合、確定申告が必須です（翌年2月16日～3月15日）

3,000万円特別控除などを適用する場合も、申告が必要です

② 申告時に準備する書類

売買契約書（売却時・購入時）

取得費の証明書類（登記簿謄本、領収書など）

仲介手数料の領収書

住民票（特別控除を受ける場合）

5. 売主が注意すべきポイント

✅ 所有期間に注意
5年を超えて売却する方が税率が低くなるため、タイミングを検討しましょう。

✅ 特別控除の適用要件を確認
マイホーム売却なら3,000万円特別控除が適用できるか事前にチェックしてください。

✅ 取得費を正確に把握
取得費が不明だと、概算（売却価格の5%）しか認められず、税額が増える可能性あります。

✅ 確定申告を忘れずに
税務署に申告しないと特例が適用されず、余計な税金を払うことになります。

まとめ

不動産売却時には、所有期間、税率、控除制度をしっかり把握しておくことが重要です。
特に、3,000万円特別控除や長期譲渡の低税率を活用することで、大幅に節税できます。
売却前に税理士や専門家に相談すると、最適な節税対策が可能になります。

さらに詳しい内容をお知りになりたい方は、必ず専門家である税理士にご相談下さい。

一覧に戻る

　日本における不動産取引では、売主が国外在住で買主が国内在住の場合、特定の税務上の手続きが必要となります。その中でも注目すべき点は、売買代金の一部を源泉徴収する義務です。この仕組みは、国外居住者である売主に適正に課税を行うためのものであり、国内の税制における重要な規定となっています。

　まず、国外居住者とは日本国内に住所を持たず、居住者として認められない個人や法人を指します。このような売主が日本国内の不動産を譲渡する場合、その譲渡所得は日本国内で課税対象となります。しかし、国外居住者である売主が日本の税務当局に納税義務を果たさないリスクがあるため、買主が売買代金から一定額を源泉徴収し、それを日本の税務当局に納付する義務が課されます。

　具体的には、不動産売買代金の10.21%（所得税および復興特別所得税を含む）が源泉徴収税として課されます。この源泉徴収義務は、買主が個人であるか法人であるかを問わず適用されます。買主は、売買契約が成立し、代金を支払う際にこの税額を差し引いた上で売主に残額を支払う形となります。その後、買主は源泉徴収した税額を税務署に納付する必要があります。

　一方で、国外居住者である売主が日本国内で適切に確定申告を行うことで、源泉徴収税額の還付を受けられる可能性があります。これは、不動産譲渡所得に関する必要経費や控除額を正確に申告することで、実際の課税額が源泉徴収税額を下回る場合に適用されます。この手続きにより、売主は適正な課税を受けるとともに、過剰な税負担を避けることが可能です。

　この制度の目的は、日本の税務当局が国外居住者からの適正な税収を確保することにあります。しかしながら、買主にとっては手続きの煩雑さや、源泉徴収を怠った場合のリスクが課題となる場合があります。源泉徴収を怠ると、買主自身が納付義務を負うことになり、ペナルティが科される可能性もあります。そのため、買主は売主が国外居住者である場合には、契約締結前に専門家（税理士や弁護士など）に相談し、正確な手続きを把握しておくことが重要です。

　また、国外居住者である売主にとっても、源泉徴収制度への理解と事前準備が不可欠です。適切な税務申告を行うためには、譲渡所得計算に必要な書類や情報を整備し、日本国内での申告手続きを円滑に進めるためのサポートを確保することが求められます。

　このように、国外居住者が関与する日本の不動産取引では、税務面での特別な配慮が必要です。源泉徴収制度は、国内の税務コンプライアンスを確保する重要な仕組みであり、関係者全員がその内容を正しく理解し、適切に対応することが求められます。

一覧に戻る

１．Q：購入したい物件があります。どうすればいいですか？

A：まずは当事務所にご連絡下さい。
資金計画等や物件のアドバイス等お話し合いの上、購入申込の手続きを致します。

２．Q：購入可能な物件価格はどうやって計算すれば良いでしょうか。

A：一般的には月々支払うことが出来るローンの返済額から借入可能額を割り出し、手持ち資金を合計して算出します。ただし、希望の借入が出来ない場合もございますので、当事務所または金融機関にご相談ください。

３．Q：不動産購入のための頭金はどれくらい用意したら良いでしょうか。

A；一般的には物件価格の2割が理想と言われていますが、100%ローンをご利用のお客様もいらっしゃいますので特に決まりがあるわけではありません。何より借入総額や毎月の返済額と収入のバランスが重要になりますので当事務所または金融機関にご相談ください。

４．Q：購入するために必要な諸経費は一般的にはどんなものがあるのでしょうか。

A：主なところでは仲介手数料、登記に必要な登録免許税等、火災保険料、、固定資産税の日割り精算金、借入をされる方はローン事務手数料などが必要となります。目安としては物件価格の7%～10%程度と言われています。

５．Q：マイホームを保有することでかかる経費を教えてください。

A：不動産の所有者には「固定資産税・都市計画税」が課税されます。この他、マンションの場合は管理費・修繕積立金などが必要となります。また修繕・リフォームの費用も考慮しておいてください。

６．Q：住宅ローンにはどんな種類のものがあるのでしょうか。

A：大きく分けて民間金融機関が提供するものと住宅金融支援機構による証券化の仕組みを利用したフラット35が現在の中心です。フラット35は長期固定金利型、民間金融機関のローンは変動金利型、固定金利（期間選択）型、全期間固定型といったタイプが用意されています。金融機関、ローン商品ごとにそれぞれ年齢、年収、返済比率などの条件がございますので、金融機関にご確認ください。

７．Q：不動産売買契約ではどのような手続きを行うのでしょうか。

A：売買契約書の読み合わせ及びご説明を行います。
売買契約書には、売買契約が成立した際に売主様と買主様がしなければならない約束事、例えば売主様の所有権移転、引渡しなどや買主様の売買代金の支払い義務、これらの義務を怠って契約が解除になった際の手付金の放棄や違約金の支払いなどの明確な取り決めなどが記載されています。 また、売主様・買主様双方がご納得・ご理解いただいた後に、手付金の授受を行います。

８．Q；家の買換えはどうやってすれば良いのでしょうか。

A：買換えがうまくいくかいかないか、時間的な問題が一番のポイントとなります。
つまり、売却を先に行う「売却先行」と購入を先に行う「購入先行」のそれぞれのメリット・デメリットを理解した上で、お買換えプランを検討することが重要です。納得のいく売却・購入をするためにも当事務所にご相談ください。お客様の状況を判断のうえ、最適なお買換えスケジュールをご提案いたします。

９．Q：家の買い換えの場合、売却先行と購入先行のどちらが良いでしょうか？

A：どちらの場合にもメリット・デメリットがあり、一概には言えません。
売却先行では資金計画が立てやすい反面、希望に合う物件がなかなか見つからない、仮住まいが必要になるといったケースが考えられます。
一方、購入先行では転居のスケジュールは立てやすいですが、売却が思うように進まない場合、資金繰りを心配する必要がでる可能性があります。
いずれにしてもお買換えプランとスケジュール調整が重要になります。

１０．Q：「4ＬＤＫ」は、どのような間取りですか？

A：「L」はリビング、「D」はダイニング、「K」はキッチンのことで、「4LDK」はリビング・ダイニング・キッチンと他に4つの居室があることを示しています。

一覧に戻る

１．Q：土地建物の購入をローン特約付きで契約しました。契約書の金融機関欄は「〇銀行、△銀行等」とあります。〇銀行に断られたので解約するといいましたが、媒介業者は☓銀行に行ってそれでもダメならノンバンクに申込みに行ってください、と言ってきました。断れないでしょうか。

A： 売買契約書のローン条項の申込金融機関欄に「☓銀行」も記載されているのであれば、☓銀行にも申込みを行わなければならないでしょう。ただし、ノンバンクについては銀行とは金利等の融資条件も異なるでしょうから「銀行等」には含まれないと考えられますので、契約書に具体的な記載がなければ申込みを行う必要はないでしょう。融資を利用する場合には金融機関名を具体的に特定して重要事項説明書や売買契約書に明記しておくことが大切です。

２．Q：不動産の売買契約を締結し手付金を支払いました。その後、自己都合により手付放棄による解約をしました。ところが、媒介（仲介）業者から媒介手数料の残金半額を請求されています。業者には契約を締結しただけで媒介手数料全額を請求する権利があるのでしょうか。

A：売買契約が成立した場合、契約の当事者間の問題でその契約が解約になったとしても媒介業者の報酬請求権は失われないと解されています。したがって、媒介業者は媒介手数料の残額を請求することができることになります。しかし、媒介報酬の請求について争いになると、裁判所は手付解除により契約が解除されたことで当初予定していた取引が完了せず媒介業者の媒介業務の量が軽減されたこと等を理由として報酬全額の請求までは認めないこともあるようですので、その辺を引き合いに出して媒介業者と話し合うといいでしょう。

３．Q：媒介業者に土地の売却をお願いして専任媒介契約を交わしました。しかし、売りに出してから３か月になりますが、売出価格では売れそうもありませんので、一旦売却を中止することにしました。媒介業者に専任媒介契約の更新はしない旨を伝えたところ、それまでかかった広告費用や物件調査費用を請求するといわれました。支払う必要がありますか。

A；支払う必要はありません。ただし、 依頼者が媒介業者に「特別に依頼した広告の料金」や「遠隔地への出張旅費」がある場合には依頼者の負担となり、依頼者は媒介業者の請求に基づいてその実費を支払わなければなりません。それ以外の情報登録料や通常の広告、物件の調査等のための費用は依頼を受けた媒介業者の負担になります。

４．Q：中古住宅の契約が成立し売却することができましたが、売買契約時に媒介報酬全額を請求されました。全額払ってしまうと最後の引渡しまで面倒見てくれるか不安です。

A：報酬請求権の発生する時期は、当該媒介に係る売買契約が成立したとき、とされていますので媒介業者には報酬請求権はあります。しかし、媒介業者の引渡し業務を完全に履行させる趣旨として「媒介報酬は宅地建物の売買、賃貸及び交換の契約が成立した際に半額、代理又は媒介の責任を完了したときに残額を受領するよう求める」と国土交通省（建設省）による指導（昭和27年通牒）もあります。納得できない場合は媒介業者と話をすべきでしょう。

５．Q：50年前に雑木林150坪を買い、放置してます。「その土地を坪5万円で買うという人がいる。売ってあげるが、整地費として100万円必要だから、まずそれを支払って下さい」と、宅建業者から電話がありました。価格は坪5万円にこだわりませんが大丈夫でしょうか。

A：おそらく詐欺でしょう。そういった場合、不動産売買契約を先に行います。契約書に「契約後に整地をする」という特約を付します。宅建業者が遠隔地の不動産の買取や売買斡旋をするといって造成工事費用や測量代金を騙し取る商法があるようです。また、こういったケースの場合、本設問の雑木林の売買は宅地の売買に該当しない可能性があるため、宅建業法の適用がなく消費者契約法での判断となる可能性があるのでお近くの消費生活センター等へまずご相談するのが良いでしょう。

６．Q：中古マンションを購入しましたが、入居後マンション管理組合から延滞管理費３００万円の請求を受けました。契約時にそのような説明も受けませんでした、どうしたらよいですか。

A：マンションの管理費等の滞納があった場合、管理組合は売買により新しい所有者になった買主に対してもその管理費等の滞納金を請求することができますので、延滞管理費の支払い義務が生じます。しかし、宅建業法では宅建業者に対して「管理費の額、修繕積立金の額及びそれらについて滞納がある場合には滞納額」を説明することを義務付けていますので、売主業者や媒介業者が滞納額について説明していなかった場合は業者は宅建業法上の義務違反を問われるとともに民事的な責任を負うことになります。

７．Q：マイホームの探し方を教えてください。

A：現在はインターネットにより不動産物件の情報は入手しやすくなりました。
一方で、本当に自分の希望条件に合う物件を数ある情報から見つけることが難しい場合もありますし、中には広告される前に買い手がついてしまうものもあります。
おすすめは自分で探すのと並行して信頼できる不動産屋に物件探しを依頼することです。色々な情報チャンネルから物件探しをしてくれるだけでなく、気になった物件についてプロの視点からのアドバイスも受けられます。当事務所では所有権移転が成立するまで全て無料でアドバイス致しますので安心して不動産取引をお任せ頂けます。

８．Q；マイホーム探しは複数の不動産業者に依頼した方が良いでしょうか？

A：不動産業者は「レインズ」というシステムに不動産情報を登録し情報を共有しています。
よって窓口を複数にする必要性はそれほどないと言えるでしょう。窓口を複数にするとそれぞれの不動産業者から都度連絡が入り、煩わしさを感じる可能性もあります。
自分の希望をしっかりと汲み取ってくれる営業担当に任せるのが最良の方法です。

９．Q：物件購入を考えています。メールなどで手軽に新着物件情報をもらえませんか？

A：当事務所ではご希望条件をお教え頂けますと、ご希望の不動産物件をメールにてお送りするサービスを行っております。（もちろん無料です）

膨大な物件数からお客様自身で最良の物件を探すのは難しい部分があり、また、物件の問題点等を見逃して結局時間の無駄となることが多いです。

物件探しは是非当事務所にご相談下さい。

１０．Q：住宅購入を考えています。マンションと一戸建てどっちが良いでしょうか。

A：それぞれに良いところがありますので一概にどちらが良いとはいえません。
マンションであれば玄関も含めて非常に段差が少ないものが多く、気密性が高いため冷暖房効率も良い傾向があります。一方で一戸建ては当然建物内に他の居住者がいませんから、階下への気遣いが不要だったり思い通りのリフォームが出来たりといったメリットがあります。
どちらがお客様のライフスタイルにより合うのかが重要になります。

一覧に戻る

１．Q：中古住宅を買う契約をしました。しかしやっぱり単純に物件が気に入らなくなったので契約を解除したいと思いますができますか？

A：契約後、気に入らない点があるからといって契約を解除するのであれば、原則として契約の定めに従う必要があります。媒介(仲介)業者の説明に不備があり重要事項説明が正しく行われていない場合等には、媒介(仲介)業者の責任を追及できますが、手付金を放棄する等して解除することになると思われます。重要事項説明や契約説明の際には、わからない点については十分に確認することが必要です。その上で「買うか、買わないか」の判断を行い、契約を締結するものです。なお、契約の解除・取消しには、法律の規定に基づいた解除【(1)クーリング・オフ制度・(2)契約違反による解除・(3)契約不適合責任による解除・(4)消費者契約法による契約の取消し】、手付放棄による解除、話合いによる契約の解除（合意解除）、錯誤や詐欺による契約の取消し等があります。

２．Q：2項道路（ニコウドウロ）とはどういう道路ですか？

A：建築基準法第3章の第42条第2項に規定された道路のことです。一般に「2項道路」といわれ、この建築基準法第3章の規定が適用されたときに、既に建築物が建ち並んでいた幅員4m(特定行政庁が指定する区域においては6m)未満の道で、特定行政庁が指定した「みなし道路」のことです。原則として現在の道路の中心線からそれぞれ2m(特定行政庁が指定する区域においては3m)ずつ後退させた線が道路の境界線とみなされ、後退した部分(セットバック部分)には、建築物を建築することはもちろん、門、塀等も築造することはできません。

３．Q：不動産の公簿売買とはなんですか？

A；公簿売買とは、売買契約に当たり、土地・建物の登記簿の表示面積により売買代金を確定し、後に実測した面積との間で差が生じても代金を清算しない契約方式のことをいいます。これに対して、実測面積により売買代金を確定させる契約方式を実測売買といいます。本件の取引が実際に公簿売買であったかどうかは売買契約書の条項により確認することになるでしょう。なお、売主が数量を指示して売買した（一定の面積があることを売主が契約において表示し、その数量を基準にして売買代金が算出された）場合に、その数量が不足し、買主がその不足を知らなかったときには、契約不適合責任により買主は追完請求、代金の減額請求、損害賠償請求、契約の解除（残存部分だけなら買わなかったであろうとき）ができます（民法565条等）。また、売買契約書に「すべて面積は公簿による」との条項があった事案で、買主が実測面積に関心を持っていたことが認定されて、公簿面積より5％強小さかった土地について、売買契約の6年後に代金の減額請求が認められた事例（最判平成13年11月22日）があります。

４．Q：不動産業者から新築住宅を購入しました。先日の台風で雨漏りが見つかったのですが、売主の不動産業者に責任追及ができますか。

A： 新築住宅の場合、「住宅の品質確保と促進等に関する法律」（略称：品確法）により、売主は、引渡しの日から10年間、住宅の基本構造部分（住宅の構造耐力に主要な部分または雨水の浸入を防止する部分として政令で定めるもの）について、責任を負うことが義務付けられています。よって購入したばかりの住宅の雨漏りは、その台風がこれまでの想定を越える様なものでない限り、宅建業者である売主に補修等の請求ができます。

５．Q：不動産の購入申込みを行い、申込金を支払いましたが、こちらの都合でキャンセルをしたいと考えています、 申込金は戻ってくるのでしょうか。

A：宅建業法では、宅建業者は取引の相手方が申込みの撤回を行った場合は、受領した預り金を返還しなければならないと規定しています（宅建業法47条の2第3項）。購入申込みに際して支払った「申込金」は、物件の購入の意思を示すため等に支払った預り金ですので、自己都合によるキャンセルであっても返還されます。契約の締結前に支払う金銭がある場合は、その金銭を支払う理由と取り扱いについて、 売主や媒介（仲介）業者に確認をしてから支払うように注意しましょう。また、契約後に支払う「手付金」につきましては、自己都合のキャンセルでは多くの場合戻ってきません。

６．Q：自分の家を売る契約をしました。自己都合で契約を解除しなければならなくなりました。契約を解除することはできますか。

A：基本的に当事者間で特段の定めがなければ手付は解約手付とされ、当事者の一方が契約の履行に着手するまでは買主は「手付放棄」、 売主は「手付倍返し」をして契約の解除をすることができます。売主側は「手付倍返し」による解除となりますが、 買主が「履行の着手」を行っている段階であれば契約条項に従い、契約違反による「違約金」の支払いで解除することができます。

７．Q：新築住宅を購入するため、自宅で物件の説明をするよう頼み、自宅で購入の申し込みをました。３日前に、完成済みのその住宅の中で契約しましたが、やっぱり駅から遠いので解約したくなりました。今ならまだクーリング・オフができますか。

A： いったん契約をしたら消費者であっても原則として一方的に契約を取りやめることはできません。しかし、特定の取引に限って契約の締結後も一定期間消費者に熟慮する余裕を与え、その期間内であれば一方的に契約を解消することができる制度を「クーリング・オフ」といいます。複雑で高額な不動産の取引においても宅建業法３７条の２で規定されています。宅建業法では、売主が宅建業者の場合で、テント張りや仮設小屋での販売、押しかけ訪問販売など「事務所等」以外の場所で売買契約を結んだような場合、宅建業者から書面によるクーリング・オフ制度について告げられたその日から８日以内に限り、解除通知書面を発信すれば無条件に契約の解除ができます。ただし、買主が、自宅または勤務先で売買契約に関する説明を受けることを申し出、そこで申込みあるいは契約をした場合には、無条件で申込みの撤回または売買契約の解除をすることはできないことになっています。今回の場合は、買主の申出により自宅で買受けの申込みが行われているようなので基本的にはクーリング・オフによる契約の解除はできないことになります。

８．Q；土地建物の売買契約をして手付金を支払いました。「契約日から1か月経つと手付解除はできない」という契約になっていますが、こういう契約は有効でしょうか。

A：民法557条1項の手付けの規定は任意規定であり、一定期日を過ぎると手付解除ができないとする手付解除期日の特約を設けることはできます。しかし、売主が宅建業者の場合は、その手付がいかなる性質のものであっても解約手付とみなされ、相手方が履行の着手をするまでは当該契約を手付解除することができます。また、これに反する特約で、買主に不利なものは無効となります（宅建業法39条）。なお、「売主（業者）および買主は、相手方が契約の履行に着手をするまで、または所定の期日までは手付解除できる」旨の特約が付された売買契約が締結された事案で、買主は、売主が履行に着手するまでか所定の期日までのいずれか遅い時期までは手付解除できるとして、売主が所定（手付解除）の期日到来前に「履行に着手」した場合であっても、買主の手付解除を認めた裁判例（名古屋高判平成13年3月29日）があります。つまり、宅建業者が売主で買主が個人の場合は「手付解除期日もしくは履行着手のどちらか遅い方で解除ができる」となり、宅建業者売主で買主が個人の場合以外は「手付解除期日もしくは履行着手どちらか早い方」が解除できる期日なります。

９．Q：「建築条件付土地の売買」とはどういうものですか？

A：土地の売買契約を締結するに当たってその土地の売主が自己または自己の指定する建築業者と一定期間内に建物の建築請負契約を結ぶことを条件とすることをいいます。つまり土地を造成した業者がそのまま建物も建築するのでその業者の建物を注文してくださいという契約になります。建物の建築請負契約が締結に至らなかった場合には土地の売買契約は無条件で解除されます。「建築条件付土地売買」契約を締結するときの注意点としては、「一定の期間内に建物の建築工事請負契約を締結することを条件とすること」、 「請負契約を締結しなかったとき、または建築しないことが確定したときは本売買契約は解除になること」、「本売買契約が解除となったときは、売主はすでに受領している手付金等の金員全額を買主に返還することおよび売主は本件契約の解除を理由として買主に損害賠償または違約金の請求はできないこと」などが土地売買契約書に条件として約定されていることを確認しておきましょう。

１０．Q：ローン特約とは?

A： ローン特約とは、不動産を購入するに当たって、買主が売買代金を金融機関などからの融資を利用することを前提に売買契約を締結し、融資の全部または一部について承認が得られなかった場合には、その売買契約を無条件で白紙解除（解除条件）したり、契約を解除することができる（解除権の留保）との条件を約定することをいいます。この場合、手付解除や契約違反などの解除の適用はされず、支払済の手付金は買主に返還されます。「ローン特約」を付けるときは、1.融資申込金融機関、2.融資金額、3.融資が承認されるまでの期間、4.融資が承認されなかった場合の対応策、 などの設定を明確にして約定することに注意が必要です。あなたの契約が、「ローン特約条項」によって解除されるのであれば、売主は手付金を返還しなければならず、 媒介(仲介)業者は買主に対して手付金を返還するよう促す必要があります。

一覧に戻る

１．Q：中古住宅の売買の場合、リフォーム費用は売主・買主どちらの負担でしょうか？

A：基本的に、中古住宅の売買は現況引渡しのケースがほとんどです。つまりリフォームは買主様のご負担となります。まれに売主様がリフォームをして売却をしようとする方がいらっしゃいますが、これはお勧め致しません。なぜなら買主様の希望通りのリフォームでない場合、売れ辛くなる可能性が高くなるからです。

２．Q：家を購入して入居6ヶ月後に雨漏りしたのですが、売主様に保証してもらえますか？

A：売主が宅建業者の場合は保証される場合が多いです。

但し、売主が一般の方の場合は逆に保証されない場合が多いです。

保証の有無や保証期間の詳細は契約書に特約等で記載されているのが一般的ですのでご確認ください。

３．Q：住居表示と所在地の表記が異なりますが、どう違うのでしょうか。

A；住居表示は、市街地において、住所などをわかりやすく表示するために設けられた制度です。（住居表示制度を適用していない市区町村もございます）
「〇〇市　〇〇町　〇丁目　〇〇番（街区符号・街区番号）　〇〇号（住居番号）」という表記になります。

「街区符号・街区番号」は、道路などで区画されたブロック（街区）に町ごとに一連の番号を振り、その番号に「番」を付けて表します。

「住居番号」は、街区内の建物に、街区ごとにルールに従って番号を付け、その番号に「号」を付けて表します。

従って、物件の現地に行くために利用するのが住居表示、登記上の物件を特定させるために利用するのが所在地となります

４．Q：不動産の物件資料にある「徒歩5分」とはどのくらいの距離のことですか？

A：不動産広告では実際に移動する距離で測り、徒歩1分＝80ｍで計算（1分未満の端数は切上）することとなっています。従って徒歩5分は320mから400mの間の距離となります。

ただし、高低差もある可能性がありますので、現地をご確認いただくとより安心です。

５．Q：不動産の広告等にある専有面積の「壁芯面積」とはどういう意味ですか？

A：建物の床面積を測定する際に、壁の厚みの中心線に囲まれた面積を「床面積」とする考え方で測った面積のことをいいます。これに対して壁の内側で測った面積を内法（うちのり）面積といいます。

６．Q：不動産の広告の話をしている時に出てくる「レインズ」とは何のこと？

A：REINS（レインズ）の正式名称は「Real Estate Information Network System」、和訳すると「不動産流通標準情報システム」で、その頭文字をとって「REINS（レインズ）と呼びます。」これは国土交通大臣の指定を受けた「指定流通機構」である全国4つの公益法人不動産流通機構が運営する、不動産情報共有のためのオンラインシステムで、加盟した不動産会社が使えるシステムです。ほぼ100％の不動産会社が加盟していて、売却を依頼された物件情報をこのレインズに登録するので、どの不動産会社も同じ物件を共有しています。

７．Q：不動産の囲い込みとは何ですか。

A：不動産物件の囲い込みとは、不動産業者が両手契約（※売主と買主の両方から仲介依頼を受け、売買契約をすること）をするために物件情報を隠し、物件確認の電話をしても「今、検討している人がいますので、ご紹介できません」と何ヵ月も言い続けている間に、自社で買主様を見つけようとすることです。売主様に内緒で物件情報を隠してますから、売主様の利益を考えずに、自社の利益を優先している行為です。（大手に多く、しばしば問題としてニュースになっています）

「物件の囲い込みをされているかも？」と心配があるようでしたら、一度、当事務所へご相談ください！

８．Q；不動産の売却を依頼してから売れるまでの期間はどのくらい？

A：物件によって、売れるまでの日数ははっきり言ってバラバラです。売り出して1週間で購入申込みが入ったことも何度もありますが、1年以上かかった案件ももちろんございます。売主様によっては、急いでないので、チャレンジ金額で最初はやりたい！など売主様も気持ちを最優先で活動しております。売主様のご都合で金額はいくらにでもできますのでお気軽にご相談下さい。

９．Q：売却開始前に準備しておくとものはなにかありますか？

A：特に必要なものはありません。売却物件が建物の場合は間取り図があると助かります。

その他は媒介契約書に署名捺印頂く際にいくつか質問させて頂きますのでそれにお答え頂くだけで大丈夫です。

１０．Q：契約手続きは何時間かかりますか？

A：売買契約は2時間前後かかるのが一般的です。法律等の説明をするのでわからないところは遠慮なくどんどんご質問ください。

売買契約を行う場所ですが、基本的には事務所・店舗で行います。各書類のコピーを取る必要がありますし、修正があればその場で印刷をかけられるためです。双方の合意がある場合、持ち回り契約といって、売主様・買主様別々に契約手続きをする場合もあります。その場合は、ご自宅で契約手続きを行ったり柔軟に対応するようにしています。

一覧に戻る