投稿者: うえくぼ不動産事務所

１．Q：収入印紙代は、売主と買主のどちらが負担するのですか。

A：売買契約などについて定めた民法では、「売買契約に関する費用」は、売主と買主の双方が平等に負担することとされています。印紙代も「売買契約に関する費用」ですので、売主と買主が平等に負担しなければなりません。印紙税法では、印紙税の納税義務は、文書の作成名義人の連帯責任とされています。そのため、売主と買主は、それぞれ連帯して印紙税を納める責任を負っていることになります。このような民法、印紙税法上の決まりを踏まえて、不動産の売買契約書には、「印紙代は、各自が平等に負担する。」などと規定して、売主、買主各自が保有する契約書に各自が印紙を貼付するというようにされているのが一般的です。もっとも、売主と買主の間の特約で、例えば、「売主が印紙代を全額負担する。」といった合意をすれば、そのような合意は売主と買主の間では有効になります。

２．Q：不動産売買契約書にある「管轄裁判所」とはどこですか。

A：管轄裁判所とは、不動産の売買契約に関する訴訟を提起する場合にその訴訟を行うことができる裁判所のことをいいます。例えば、個人である買主が購入した土地について、個人である売主に対して土地の移転登記手続を請求する訴訟を起こす場合には、売主の住所地と購入した土地の所在地の裁判所に管轄があることになります。管轄裁判所は、民事訴訟法などの法律で定められています。

３．Q：不動産売買契約書で管轄裁判所を定めることには何か意味がありますか。

A；訴訟を行うことができる裁判所は法律上決まっているのですが、どこの裁判所で訴訟をするかということを事前に当事者の合意で定めておくことができます。不動産の売買契約書にも、このような事項を定めた管轄裁判所の合意が規定されていることが多いです。管轄裁判所を定めておくことによって、法律上決まっている裁判所以外の場所の裁判所でも訴訟を起こすことができます。また、訴訟を起こすのであれば契約書で定めた場所の裁判所に限定するといった合意をすることもできます。一定の例外はあるものの、民事裁判では、原則として当事者または代理人が裁判所に直接出頭しなければなりません。また、事案によっては、裁判が長期化することもあります。そのため、事前に管轄裁判所を定めておくことにより、万一、訴訟が起こってしまった場合に、遠方の裁判所まで出頭しなければならないというリスクを回避することができます。

４．Q：ある条件を満たした場合にだけ効力が生じるような不動産売買契約はできますか。また、ある条件を満たした場合には効力が失われるような契約はできますか。

A：いずれもできます。

 ある条件を満たした場合にだけ効力が生じるような条件を「停止条件」といいます。

 例えば、大学を卒業したら、あの家を50万円で売ってあげるという合意は、「大学を卒業すること」が停止条件となっているといえます。

また、ある条件を満たした場合には契約の効力が失われるような条件を「解除条件」といいます。

 例えば、建物を購入するために必要となる銀行の融資を受けられなかったときは、売買契約の効力が消滅するという合意は、「銀行の融資を受けられなかったこと」が解除条件になっているといえます。

以上のように、売買契約において条件（停止条件または解除条件）を定めることができますが、不法な条件を付けた合意は無効になります。

 例えば、覚せい剤をくれたらこの土地を100万円で売るなどという合意は、無効になります。

５．Q：不動産売買契約書の内容が不明確な場合や納得できない場合はどうすれば良いですか。

A：不動産売買契約書に署名・捺印した場合には、原則としてその契約書に書いてある内容について売主と買主が合意したものと判断されます。そのため、売買契約書の内容が不明確でよく分からない箇所があったり、その内容に納得できなかったりする場合には売買契約書に署名・捺印する前に内容をしっかりと確認する必要があります。また、契約の内容を明確にしてもらったり、納得できる内容にしてもらったりできないか、契約の修正を求めたり、特約を設けたりするように交渉すべきでしょう。

６．Q：マンション投資を考えているのですが、自己資金が少なくローンを活用し購入しようと考えております。 自己資金をあまり入れずにローンを組んで物件を購入することは危険でしょうか。

A：危険だと私は思います。ただし、繰上返済することで、早期完済できるなら大丈夫でしょう。

空室や滞納、家賃下落など、数あるマンション投資のなかでも、最大のリスクが『借金（ローン）』です。

ローンを借りている間、金利がずっと固定され、空室や家賃下落、滞納などの問題がなければ、ローンを利用して物件を購入しても問題はないでしょう。しかし、実際には、金利の変動はありますし、空室がまったくないことも考えられません。

空室や滞納が長期間続けば、毎月のローン返済額の全額を自分で支払わなければならなくなります。空室や滞納があったとしても、ローンを完済していれば、オーナーの自己負担は毎月1万～1万5千円程度の管理費修繕積立金で済みます。

バブル崩壊時にマンション投資で失敗したひとは空室や滞納で破綻したわけではありません。多くの方が多額の借金を抱えていて、借り入れ負担に耐え切れなくなったのです。

特に、ご注意頂きたい手法が頭金ゼロで地方の1棟アパートに投資をする行為です。サブリース契約（空室保証）があるからといっても、将来賃料は引き下げられることもあり、賃料の引き下げに応じなければ解約されてしまうこともあります。それに加えて金利の上昇や滞納が発生すると、多額の借り入れ負担には一般のサラリーマンは対応しきれないはずです。
より安全にマンション投資を行なっていくのであれば、借り入れ金を繰上返済して、上手にコントロールしていくことが欠かせません。

７．Q：自宅のローンがまだ残っているのですが、投資用のローンを組むことはできるのでしょうか？

A：ご自宅のローンが残っていても、投資用のローンを利用することは可能です。
ただし、お借入の残額やご年収、勤務先などの諸条件によって融資の可否や金額、借入年数が判断されます。
当社では事前にある程度の内容を確認させていただければ、速やかにご返答が可能ですので、お気軽にご相談ください。

８．Q；投資用のローンと、自宅を購入するための住宅ローンとの違いを教えて下さい。

A：自宅用のローンと投資用物件購入のためのローンは審査基準、金利条件の面で異なります。
自宅用ローンは債務者の返済意思が高いことから、投資用ローンに比べて、審査基準も緩和されています。
また、自宅用ローンの金利水準も自宅用ローンの需要も比較的多いことから、返済意思の両面から低金利になっています。

９．Q：ローンを組んで物件を購入した後、自分が死亡した場合、購入した物件やローンはどうなるのでしょうか？

A：投資用ローンでも、自宅用ローンと同じように『団体信用生命保険』が付きます。
ご自身に万が一のことがあった際には、ローンは完済され、借り入れのない収益不動産を家族に遺すことができます。マンション投資は資産運用の手段だけではなく、将来の家族の生活を守ることの出来る優れた商品です。また、団体信用生命保険は文字通り『団体』加入となるので、一般の生命保険とは異なり、加入年齢によっても支払う保険料の金額は変わりません。たとえば、一般的な生命保険の場合、30歳の人と50歳の人では、毎月の保険料は３倍くらい違ってきますが、団体信用生命保険ならば、30歳でも50歳でも保険料の金額は変わらないのです。

ローンを利用できる現役世代にとって、団信を使ったマンション投資は少ない自己資金で家族に財産を残せる投資法です。

１０．Q：既に住宅ローンで団体信用生命保険に加入していますが、投資用マンション購入で新たに団信に加入できますか？

A：団体信用生命保険は自宅用のローンですでに加入していても、投資用ローンの団体信用生命保険に加入することが可能です。自宅と投資用物件だけでなく、複数の投資用不動産を所有していた場合にも、物件ごとに加入できます。

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１．Q：契約書に出てくる「公租公課」とは何ですか。

A：一般的には、国または地方公共団体によって公の目的のために課される金銭負担のことです。「租税公課」ともいわれます。不動産の売買契約書の中で「公租公課等の分担」という項目が出てくることがありますが、ここでいう「公租公課」とは、不動産に対して課される固定資産税・都市計画税のことを意味している場合が一般的です。

２．Q：不動産売買の場合、固定資産税・都市計画税は売主と買主のどちらが負担するのですか。

A：固定資産税・都市計画税は、その年の1月1日現在の不動産所有者が納税義務を負います。その年の途中で売買となり、所有者が変更しても1月1日時点での所有者が納税義務を負うことに変わりはありません。売買契約の売主と買主との間では、引渡日を基準として日割計算をして売主と買主とで分担清算します。

３．Q：不動産売買契約書にある「公租公課の起算日」とは何ですか。

A；「公租公課の起算日」とは、固定資産税・都市計画税の分担額の日割計算を行う場合の年度の始まりとする日をいいます。1月1日とする考え方と、4月1日とする考え方がありますので売買契約書の中でどちらを起算日とするか定められていることが一般的です。

４．Q：不動産売買契約に違反するとどのような責任を負いますか。

A：不動産について売買契約が成立すると、売主には不動産を買主に引渡し、登記を移転する義務が生じます。買主には代金を売主に支払う義務が生じます。このような義務を履行しないと、契約違反（債務不履行）として、損害賠償の責任が発生するとともに、催告されても履行しない場合には契約を解除されてしまうことになります。

５．Q：損害賠償とはどのような責任ですか。

A：損害賠償とは、契約違反（債務不履行）により、契約の相手方に何らかの損害を与えてしまった場合にその損害を金銭で賠償しなければならない責任です。

６．Q： 不動産売買契約書に出てくる言葉で「催告」とは何ですか。

A： 「催告」とは、契約の相手方が契約より発生する義務を履行しない場合に、その義務を履行するよう促すことです。相手方の契約違反（債務不履行）を理由に契約を解除する場合には、原則として相当な期間を定めてこの「催告」を行う必要があります。

７．Q：不動産売買契約が解除された場合どうなりますか。

A：売買契約が解除された場合、売主・買主それぞれに契約締結前の原状に回復する義務が発生します。売主は買主に対し、引渡した不動産を返還するよう請求し移転登記を抹消するよう請求することができます。買主は売主に対し、支払済みの手付金や代金の返還を請求することができます。

８．Q； 不動産売買契約書に出てくる「違約金」とは何ですか。

A： 「違約金」とは、不動産売買契約において契約違反（債務不履行）をした場合に支払うことを予め約束しておく金銭のことをいいます。違約金は、「損害賠償額の予定」である場合と、「違約罰」である場合があります。「損害賠償額の予定」とは、実際に生じた損害額が予め約束した金額を上回っても下回っても損害賠償を請求できる額は約束した金額とし、その差額は互いに請求できない場合をいいます。売買契約書上、これと異なる定めがなければ、違約金は「損害賠償額の予定」となります。また、「違約罰」とは、実際に発生した損害については賠償責任が発生し、それに加えて、約束した金額を支払う場合をいいます。

９．Q： 売買契約時に聞く「合意解除」とは何ですか。

A： 「合意解除」とは、売主と買主の合意によって売買契約の効力を消滅させることです。契約違反（債務不履行）がなくとも、また契約書の中に特に定めがなくても、当事者である売主と買主が合意さえすれば、いつでも可能です。「合意解約」ともいいます。

１０．Q：不動産売買の時、契約書に収入印紙を貼ると言われたのですが絶対必要ですか。

A：不動産の売買契約書には収入印紙を貼る必要があります。不動産の売買契約書は、印紙税の対象になります。そのため、不動産の売買契約書の作成者、つまり売主と買主が売買契約書に署名・捺印したときに、印紙税を納めなければなりません。印紙税は、印紙税を課される文書に印紙税額の印紙を貼ることにより、納付することになっています。そのため、不動産の売買契約書の場合には、売主と買主が売買契約書に収入印紙を貼る必要があるのです。

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１．Q：契約不適合責任の「契約不適合」について教えてください。

A：引き渡された売買の目的物が、契約で求められる品質・性能を備えていなかったり、数量が不足しているなど契約の内容に適合していない状態をいいます。種類、品質に関する契約不適合には、物理的な欠陥や傷がある場合だけでなく、自殺者が出ているなどの心理的な欠陥や建築制限があるなどの法律上の欠陥がある場合も含みます。数量に関する契約不適合については、契約で一定の面積や個数のあることが示され、その数量に基づき代金額が定められたにもかかわらず、数量が不足している場合が典型例です。引き渡された目的物に契約不適合があるか否かは、当事者がどのような趣旨でその契約を締結したのか、といった事情にも左右されます。例えば、中古の建物として買ったのであれば、買主もある程度の傷や不具合は覚悟のうえで買っていると考えられる場合もありますので、それが想定の範囲内のものであれば、契約不適合には当たらないとされることもあります。

２．Q：売却した不動産に契約不適合がある場合、売主にどのような責任が生じますか。

A：売買契約の目的物に、欠陥や傷、数量不足などの契約不適合がある場合、買主は売主に対して、目的物の修補や不足分の引渡し（目的物の追完）を請求することができます。売主が求められた期間内に目的物の追完をしない場合やそもそも追完が不可能である場合には、買主は売主に対し不適合の程度に応じて代金の減額を請求することができます。欠陥や傷、数量不足などの不適合が軽微でなければ、買主は、減額を求めずに、契約を解除することができますし、売主に何ら落ち度がない場合を除き、損害賠償請求することもできます。

３．Q：売主に落ち度がなかった場合でも、売主は契約不適合責任を負いますか？

A；目的物の追完（修補等）請求権、代金の減額請求権、契約解除権については、契約不適合があることについて売主に落ち度がなかった場合でも売主は責任を負います。これに対し、損害賠償請求権については、売主に落ち度がなかった場合は売主は責任を負わないことになります。当然ですが、契約不適合の原因が買主にある場合には売主は責任を負いません。

４．Q：契約不適合責任の追及には期間の制限がありますか。

A：物の種類・品質についての契約不適合責任の場合については、買主は、売主に対して不適合の事実を知った時から1年の期間内に不適合があることを通知しておかないと、契約不適合責任の追及ができなくなります（特別の期間制限）。ただし、売主が引渡しの時に不適合を知っていたり、重大な過失によって知らなかったときは、上記の期間制限を受けません。また、不動産の売買契約書で、上記の期間とは異なる定めをおくことも多くあります。さらに、契約不適合責任は上記の期間制限とは別に、買主が不適合を知った時から5年間または目的物の引渡しの時から10年間で消滅時効にかかります（消滅時効による期間制限）。したがって、買主は、上記の通知を行っていた場合でも、不適合の事実を知った時から５年間、または引渡しの時から10年間が経過すると、契約不適合責任の追及ができなくなることがあります。また、買主が不適合の事実に気が付かなかった場合には、引渡しの時から10年間で責任の追及ができなくなることがあります。

 続きまして、権利および物の数量についての契約不適合責任の場合は、上記の場合と異なり、契約不適合が外形上明白であるため、特別の期間制限を受けませんが消滅時効にはかかります。したがって、買主は、不適合を知った時から5年間または引渡しの時から10年間が経過すると、不適合責任の追及ができなくなることがあります。

５．Q：売主が契約不適合責任を負わないこととする特約は有効ですか。

A：このような特約は、原則として有効です。契約不適合責任を定める民法の規定は任意規定であり、当事者がその規定の内容とは異なる合意をした場合、その合意が優先するためです。ただし、売主が契約不適合を知りながら買主に告げなかった事実等については、売主の責任を免除することは不適当であることから、契約不適合責任を免除する合意の効力は否定されます。なお，特別法により，契約不適合責任を免除・制限する合意の効力が制限される場合があります。例えば、売主が宅建業者であり、買主が宅建業者ではない場合、宅地建物取引業法により、買主が売買目的物の契約不適合を売主に通知すべき期間（民法５６６条に規定する期間）を引渡日から2年以上とする特約を除いて、民法上の契約不適合責任の内容を、買主にとってより不利なものにする特約は無効になります。続いて、売主が事業者で、買主が消費者である場合、消費者契約法により、契約不適合責任について事業者の損害賠償責任を全部免除する特約は原則として無効になります。また，全部免除ではなくても、契約不適合責任に関する特約が、法令中の公の秩序に関しない規定の適用による場合に比べて、消費者の権利を制限し又は義務を加重するものであって、信義誠実の原則に反して消費者の利益を一方的に害するものであれば、無効になります。その他、売買の目的不動産が新築住宅である場合、住宅の品質確保の促進等に関する法律により、売主は、構造耐力上主要な部分又は雨水の侵入を防止する部分の瑕疵（この法律のいう「瑕疵」とは，種類又は品質に関して契約の内容に適合しない状態をいいます。）について引渡時から10年間の契約不適合責任を負い、これに反して買主に不利な特約をしても無効になります。

６．Q：「現状有姿にて引渡す」について教えてください

A：「現状有姿にて引渡す」とは、引渡し時の現状でその目的物を引渡す、ということです。しかし、「現状有姿にて引渡す」と定められているからといって、引渡しの時に欠陥や傷、数量不足などの契約不適合があった場合の「契約不適合責任」を一切負わない、という意味ではありません。したがって、「現状有姿にて引渡す」と合意されていても、売主の契約不適合責任が問われる可能性は残ります。

７．Q：古い建物を売りたいのですが、売却の前に耐震診断を行う義務はありますか。 

A：売主は、必ずしも建物売買の前に耐震診断を行う義務はありません。ただし、宅建業者が売買契約の当事者または仲介業者等として関与し、重要事項説明義務を負う場合、旧耐震基準で建築された建物、すなわち昭和56年5月31日以前に新築された建物については、耐震診断を受けてその結果が存在するのであれば、その内容は説明しなければなりません。また、買主が、売主側で予め耐震診断を行ってほしいと考える場合、その旨を別途合意する必要があります。

８．Q；売主は建物売却前にアスベストの検査を行う必要がありますか。

A：売主は必ずしも建物売買の前にアスベストの検査を行う義務はありません。ただし、宅建業者が売買契約の当事者または仲介業者等として関与し、重要事項説明義務を負う場合、アスベスト使用の有無の調査結果の記録が存在し、保存されているときは、その内容を説明しなければなりません。なお、宅建業者であっても、アスベスト使用の有無の調査を実施すること自体が義務付けられているわけではありません。したがって、買主が、売主側で予めアスベストの検査を行ってほしいと考える場合、その旨を別途合意する必要があります。

９．Q：不動産業者が仲介する場合は仲介した不動産業者も契約不適合責任を負いますか。

A：仲介した不動産業者は契約不適合責任を負いません。契約不適合責任というのは、欠陥のある建物を引渡した売主と欠陥がないと想定して定められた売買代金を支払う買主との利益のバランスを取るために、売主が負っている責任です。したがって、あくまで当事者である売主がその責任を負うことになり、仲介した不動産業者は契約不適合責任という形での責任は負いません。

１０．Q：不動産売買契約後、建物引き渡しまでの間の滅失・損傷とは何ですか。

A：不動産の売買契約を締結する場合に、引き渡しまでの間の不動産の「滅失」や「損傷」について定めます。「滅失」とは、物理的になくなってしまうことや、効用を失ってしまうこと（全く使い物にならなくなってしまうこと）をいい、公用徴収で取り上げられるなど売主の所有権が消滅する場合もこれに当たります。「損傷」とは、一部の滅失をいいます。売買契約締結後、引渡完了前に、売主または買主の責任で不動産の滅失または損傷が発生すれば、その問題を起こした売主または買主が契約違反の責任を負うことになります。これに対して、売主と買主のどちらの責任ともいえないような理由（これを「不可抗力」といいます。）によって不動産が滅失または損傷した場合に、どのように処理すれば良いかが問題となります。このような問題を「危険負担」といい、売買契約書の条項の表題として記載することもあります。

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１．Q：引渡しとは何ですか。

A：引渡しとは、その物の支配を、売主から買主に移すことです。建物でいえば、例えば、鍵を渡すことで、売主から買主に支配が移り、引渡されたとすることがあります。もっとも、不動産のように手渡しできないような物は、売主から買主に支配が移ったかどうかが必ずしも明確ではないため、引渡しが完了したことを明確にすべく、引渡確認書等の書面を取り交わすことがあります。

２．Q：不動産に抵当権がついている場合、売買契約にはどのような定めをおくのが良いですか。

A：抵当権等については、契約書に「売主はその責任と費用負担で不動産の所有権が移転する時期までに抵当権など完全な所有権の行使を阻害する一切の負担を除く」という内容の定めをするのが一般的です。例えば、抵当権が設定されているとせっかく買った不動産が競売にかけられる等の危険があります。また、当然そのような危険がある不動産は価値も下がってしまいます。そのため、上記のような定めをおいて所有権が移転する時期までには売主が抵当権等の負担を除く義務を負うことを定めるのが重要です。

３．Q：所有権移転登記申請手続とは何でしょうか。

A；所有権移転登記申請手続とは、不動産の登記名義人を変更する手続です。売買契約を締結したとしても自動的に買主が登記名義人になるわけではなく、所有権の移転を登記上にも反映させるには、所有権移転登記申請手続をとる必要があります。所有権移転登記は、売買契約の存在を知らない第三者に、自分が所有者であることを主張できるようにするための要件ですから、所有権を得た後は、速やかに所有権移転登記申請手続をとることが重要です。一般的な不動産売買取引においては司法書士が行います。

４．Q：不動産の所有権移転登記申請手続はどのタイミングで行えば良いのですか。

A：所有権移転登記は、売買契約の存在を知らない第三者に、自分が所有者であることを主張できるようにするためのものですから、所有権を得た後は、速やかに移転登記申請手続をとることが重要です。売主としては、まだ代金が支払われていないのに買主に所有権移転登記を備えさせ、自らは登記上の所有者でなくなるのは不安ですから、売買契約の中で代金全額の支払いと同時に所有権移転登記申請手続を行うといった合意をしておくことがあります。不動産の売買取引の現場では、売主からお金を頂いたその日に司法書士によって所有権移転登記を行うのが一般的です。

５．Q：所有権移転登記申請手続を自分でする場合どのように行うのですか。

A：所有権移転登記申請手続は、基本的には売主と買主が共同で登記所（法務局等）に申請することになります。売主と買主が、自ら、売買契約書、権利証などの必要書類を揃えて申請する形になります。仮に、売主または買主の一方が移転登記申請手続に協力しない場合、裁判所に訴えて、所有権移転登記申請手続をするよう相手方に命じる判決を得たうえで、単独で申請することも可能です。ただし相当な手間と費用がかかります。

６．Q：所有権移転登記の費用は売主・買主のどちらが負担するのでしょうか。

A：所有権移転登記申請手続の費用を売主と買主のどちらが負担するかは、売買契約書における合意内容次第です。登記によって利益を受ける者が負担するという意味では、買主が負担すべきとも言えますが、双方で負担することもあります。いずれにせよ、後のトラブルを防ぐため、契約書上、費用負担者を明確に定めておくことが望ましいといえます。

７．Q：付帯設備表・告知書（物件状況報告書）とは何ですか。

A：告知書・付帯設備表（物件状況報告書）とは、売主が買主に対して売買契約締結時の目的不動産の状況を説明する書面です。買主が、売買契約締結前に実際に現地に赴いて目的不動産の状況を確認したとしても、例えば目的不動産が建物であれば雨の日に雨漏りがすることや、土地であれば地中に何らかの有害な物質が埋まっていること等、買主に分からない欠陥が存在する可能性があります。売買契約締結後に、このような欠陥の存在が判明すると、買主が売主に対して売買契約の解除や損害賠償を求める等のトラブルに発展します。このような契約締結後のトラブルを避けるためには、買主が、目的不動産の状況について十分な説明を受け、納得したうえで売買契約を締結することが重要といえます。そこで、目的不動産の状況を説明するための一つの材料として、付帯設備表・告知書（物件状況報告書）を用います。

８．Q；売主の説明義務とはどういったものですか。

A：売主の説明義務とは、売主が買主に対して売主の不動産について説明する義務です。売主は、民法で定められる信義誠実の原則（信頼を裏切らず誠実に行動しなければならないという原則）に基づいて、契約締結前の段階であっても、買主に対して目的不動産について説明する義務を負います。また、売主が事業者であれば消費者契約法によって、さらに宅建業者であれば宅建業法によっても説明義務が課されることがあります。こういった売主は通常、その有する情報量が多いことなどから、より重い説明義務が課されています。

９．Q：不動産屋が仲介する場合でも、売主は説明義務が必要ですか。

A：不動産屋（宅建業者）が仲介する場合、その業者も買主に対して一定の説明義務を負いますが、だからといって必ずしも売主自身の説明義務がなくなるわけではありません。

 宅建業者が物件の全ての事情を把握して説明することはできません。例えば売主にしか知り得ないような情報があるような場合には売主から説明がなされなければ宅建業者としても買主に説明することは不可能です。したがって、宅建業者が仲介する場合であっても売主から、宅建業者や買主に対して物件についての情報を提供し説明することが必要です。

１０．Q：売主はどのような事柄について説明義務を負うのですか。

A：売主は、買主がその不動産を買うかどうかという意思決定をするに当たっての基礎となる部分ついて説明する義務を負います。例えば、建築制限の有無やその内容など、買主が購入を検討するに当たって通常関心をもつ事項について説明する必要があります。

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１．Q：内金・中間金とは何でしょうか

A：買主は売買契約で定められた支払期日までに売買代金を支払う必要があります。

 売買代金の支払いについて、一括で全額を支払う内容の契約とすることも可能ですが、「内金」や「中間金」を支払うことが定められることもあります。「内金」や「中間金」とは、売買代金の一部であり、売買代金を何回かに分けて支払う場合に定められます。なお、「手付金」のような性質はありません。

２．Q：不動産の売買代金の支払方法にはどのようなものがありますか。

A：売主様への支払い方法は、現金・銀行振り込み・預金小切手となります。 ただし、銀行振込とする場合、買主が振込みを行ってから売主が引き出せるようになるまでに一定の時間差があります。したがって、売主から買主に対する引渡しと、買主から売主に対する売買代金の支払い（振込み）が確実に同時に行われるように調整する必要があります。預金小切手とは、小切手の一種であり、「預手（よて）」とも呼ばれます。銀行が振出人となり、これを受け取った売主は確実に支払いを受けることができるため、現金と同視できるものと扱われています。（ただし、現金化には一定の日数を要します）。

３．Q：土地の売買をするには必ず測量しなければならないのですか。

A；土地の売買をするために測量する必要があるかどうかは売買契約の内容によります。例えば、売買契約において売買対象面積を登記上の面積とし、測量を行わない旨を定めた場合には登記上の面積が売買対象面積となり測量をする必要はありません。これを「公簿取引」と言い、一般的にはこの「公簿取引」で行われます。

４．Q：土地を実際に測量した面積（実測面積）と登記上の面積とが異なっていた場合、土地の売買代金はどうなりますか。

A：土地を測量した結果得られた面積（実測面積）と登記上の面積とが異なっていた場合に土地の売買代金がどうなるかは売買契約の内容によります。例えば、売買契約において売買対象面積を登記上の面積とし、登記上の面積と実測面積との間に相違があったとしても、売買代金の清算を行わない旨を定めたような場合には売買代金の清算を行うことは原則としてできません。実測面積と登記上の面積とは一致しないことも多く、上記のように売買対象面積をどのように決めるかということや、面積が相違した場合の売買代金の処理については売買契約書に定められていることが一般的です。

５．Q：土地の境界について教えてください。

A：土地の境界とは、一般的にはその土地と隣の土地との境い目のことを言いますが、厳密に言うと、私法上の境界（所有権界）と公法上の境界（筆界）があります。私法上の境界は、土地の所有権が及ぶ範囲に関するものであり、ある土地の所有権と隣接する土地の所有権との境目をいいます。他方、公法上の境界は、登記上、土地は地番を付されて隣接地と区別されますが、その地番と地番との境目のことを公法上の境界といいます。この公法上の境界は公的なものであり、隣接する土地の所有者間の合意のみによって変更することはできません。私法上の境界と公法上の境界は、一致することも、一致しないこともあります。

６．Q：境界の明示とは何ですか。

A：境界の明示とは、隣接地との境界を現地に存在する境界標などをもとに明らかにすることをいいます。土地の売買契約に当たって、売主は原則として境界を明示しなければなりません。売買契約書においても、「売主は買主に対して土地引渡しのときまでに、現地において隣接地との境界を明示する。」などと定めることがあります。なお、境界標とは、土地の境界を示すために設置された目印のことをいい、種類としては、石杭、コンクリート杭、ビニール杭などがあります。

７．Q：越境とはどういう状況ですか。

A：越境とは、一方の土地の物（建物、塀その他の物）が、土地の境界を越えて他方の土地にはみ出してしまっていることをいいます。このように越境している物がある土地について売買契約を締結する場合、売買契約後に何がどの程度越境しているのかが不明になったり、越境している物をいつどのように処理するのかについて争いになるおそれがあります。したがって、越境状態にあることや、越境物の取扱いを売買契約書に明確に記載するなどして、売買当事者間で越境に関する紛争が生じないよう努めることが重要です。

８．Q；隣の方との間で境界についての争いがある場合でも、不動産の売買契約はできますか。

A：隣地との争いがあっても買主様さえ了承頂けるなら売買契約を締結することはできます。争いについては、将来買主と隣接地の所有者との間で、境界に関して紛争になる可能性があることを、買主に対し、きちんと説明しなければななりません。また、その旨は売買契約書にも記載されます。

９．Q：境界問題を解決するための方法はどのようなものがありますか。

A：境界に関する紛争を解決するための手続としては、ADRの利用、筆界特定制度の利用、境界確定訴訟・所有権確認訴訟などがあります。

１０．Q：不動産を購入した場合、所有権が売主から買主に移転するのはいつですか。

A：所有権が移転する時期について何も合意することなく、単に目的物を売ります買いますという合意をしただけであれば、売買契約を締結した時に目的物の所有権は売主から買主に移転することになります。ただし、売買契約の中で目的物の所有権が移転する時期を売買契約を締結した時以外の時、例えば、売買代金が支払われた時とする合意をすることも可能です。特に不動産のように高額な物の売買の場合、代金はまだ支払われていないのに契約締結と同時に所有権が買主に移転するのでは売主としても不安ですから所有権の移転時期を売買代金全額の支払いと同時とする合意がなされることが一般的です。

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１．Q：法務局では不動産取引においてどのような情報を確認できますか。

A：法務局では、全部事項証明書の他に、土地の位置が記載された公図、土地の地積測量図、土地所在図、建物の図面及び建物の各階平面図などを入手できることがあります。なお、どの程度の情報が入手できるかは、不動産ごとに異なります。

２．Q：自分の建物や土地は何でも自由に売買や利用はできますか。

A：土地の所有権者は、その土地を自由に売買したり利用したりすることができ、また自由に建物を建てることができる、というのが一応の原則ではありますが、土地の売買・利用や建物の建築については、多くの法令によりさまざまな法的規制がなされています。不動産の売買・利用や建物の建築等について問題となる法律としては、都市計画法、建築基準法、農地法、宅地造成等規制法、国土利用計画法、公有地拡大の推進に関する法律、土壌汚染対策法、その他にも多数の法律があるほか、地方公共団体が定める条例が問題となる場合もあります。これらの法令による法的規制の内容としても、事前に「許可」が必要な場合、事前に「届出」が必要な場合、事後の「届出」で足りる場合、また、建物の建築についての建ぺい率、容積率、斜線制限、日影規制など、実にさまざまです。

 このように、不動産の売買や利用方法についての制限は、それぞれの不動産ごとに詳細に調査するほかありません。

 不動産の売買契約を締結するにあたっては、売主も買主も、不動産についてこのようにさまざまな制限があり得ることについて、十分に認識しておく必要があります。そうでなければ、不動産の売買を行うにあたって必要な届出を怠ってしまったり、買主が想定していた利用方法ができずトラブルになる、といったことになりかねません。

 このようなさまざまな法的規制を一般の方が調査して正確に理解するのは極めて困難ですので、不動産の売買契約を締結するにあたっては、宅地建物取引業者（宅建業者）に仲介を依頼することが重要です。宅建業者に不動産の売買契約の仲介を依頼した場合、宅建業者は不動産についての法的規制について調査し、重要事項説明書などで説明することになります（なお、宅建業者といえども常に全ての法的規制を調査できるとは限らず、業者として通常行うべき程度の注意を尽くせば足りることになります。したがって、宅建業者に仲介を依頼するとしても、最終的には当事者である売主と買主の責任で売買契約を締結するかどうかを決定する必要があります）。

３．Q：手付金とは何でしょうか。

A；手付金とは、売買契約の締結に際して買主が売主に対して支払う金銭をいいます。手付金がどのような性質をもつかは売買契約ごとに異なります。したがって、不動産の売買契約の締結に際して手付金のやり取りをする場合にはどのような性質をもたせるのかを売主も買主も認識しておく必要があります。

４．Q：解約手付とはどういう手付ですか。

A：手付金が「解約手付」としての性質をもつ場合、買主は、売主に支払った手付金を放棄することにより、売買契約を解除することができます。反対に、売主は、買主から支払われた手付金額の倍額を買主に返すことにより、売買契約を解除することができます。法律上、手付金は原則としてこのような解約手付の性質をもつこととされています。したがって、売買契約においてこれと異なる内容を定めなければ、手付金は解約手付の性質をもつことになります。なお、売主が宅建業者である場合には、売買契約において手付金をどのような性質と定めたとしても解約手付の性質をもつこととされており、宅建業者でない買主は手付金を放棄して売買契約の解除をすることができます。

５．Q：解約手付ではない手付金はありますか。

A：解約手付の性質以外には、売主または買主の契約違反があった場合の損害賠償額を予定する性質（損害の額を立証しなくても手付金の没収または倍返しの損害賠償を認め、それ以上の請求は認めない）、損害賠償とは別に違約罰として没収または倍返しを受けることができるという性質などがあります。また、これらのいずれの性質ももたず、単に売買契約の成立を証明する証拠とする趣旨でやり取りされる場合もあります。したがって、不動産の売買契約の締結に当たっては、売買契約書において手付金の性質がどのように定められているか確認する必要があります。

６．Q：手付金の上限について教えてください。

A：手付金の金額については原則として上限はなく、売主と買主が合意した金額を売買契約において定めることになります。ただし、売主が宅建業者の場合は、売買代金の10分の2が上限とされています。

７．Q：手付解除とはどういう解約ですか。

A：手付金が「解約手付」としての性質をもつ場合、買主は売主に支払った手付金を放棄することにより、売買契約を解除することができます。反対に、売主は買主から支払われた手付金額の倍額を買主に返すことにより売買契約を解除することができます。このように、手付金の放棄または倍返しによって行う解約を手付解除といいます。

８．Q；手付解除したいのですが、売主が手付解除できるのはいつまでですか。

A：手付金が解約手付の性質をもつ場合には、売主は買主から支払われた手付金額の倍額を買主に返すことにより、売買契約を解除することができますが、その期限は、買主が「契約の履行に着手するまで」とするのが法律上の原則です。買主が「契約の履行に着手するまで」とは、具体的には、買主が売買代金をいつでも支払えるように準備して売主に提供したことなどをいいます。一般的には売買契約書において期限を定めます。例えば、手付解除を行える期限を「売買契約から1週間」や「売買契約から1ヶ月」等、売買契約書に明記し、その期限までは売主も買主も手付解除を行えるとします。

９．Q：手付金は売買代金の中に入りますか。

A：手付金は、解約手付または売買契約で定められたその他の性質をもつものですが売買代金とは異なります。したがって、売買代金の一部である「内金」や「中間金」などとは異なり、手付金は当然に売買代金の一部に充当されるわけではありません。売買代金の残金の支払いを行った時に手付金を売買代金の一部として充当するためには、その旨を売主と買主で合意する必要があります。一般的には、売買契約書において残代金支払い時に手付金を売買代金に充当する旨が定められます。

１０．Q：申込証拠金とは何ですか。

A：売買契約を締結する際に支払う手付金とは異なり、売買契約を締結する前に買主が売主に対して申込証拠金という名目で支払いをすることがあります。一般的には、申込証拠金は買主がこれから不動産を購入しようとする意思を明確にする証拠として売主に預けられる金銭であり、売買契約を締結する場合には売買代金に充当されることになりますが、売買契約を締結しない場合に返還されるかどうかは、事前に売主と買主の間で明確にしておく必要がある性質のものです。

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１．Q：日本国籍がなくても不動産の売買契約できますか。

A：日本国籍がなくても契約は可能です。ただし、身分証明の方法や、契約内容の説明等に注意が必要です。また、外国為替及び外国貿易法等により報告書を提出する必要がある場合もあります。居住者と非居住者の区別が重要になることもあり、その他の規制にも注意が必要です。

２．Q：成年後見人が選任されている場合でも不動産の売却はできますか。

A：精神上の障害により事理を弁識する能力を欠く常況にある者で、一定の者の請求により家庭裁判所から後見開始の審判を受けた人を「成年被後見人」といいます。成年被後見人の行為能力の制限は、行為制限制度の中で最も大きく、日用品の購入その他日常生活に関する行為を除いて、全ての法律行為（売買契約の締結など）について常に取消すことができます。不動産売買契約も同様であり、成年被後見人が売買契約を締結したとしても、売買契約を取消すことができます。成年被後見人も、成年後見人が代理することで売買契約を締結することは可能です。しかしながら、売却する不動産が居住用の場合には、家庭裁判所の許可が必要であり、許可がなければいくら成年後見人が代理人として契約しても無効となります。

３．Q：保佐人が選任されている場合でも不動産売買契約の当事者になることはできますか。

A；精神上の障害により事理を弁識する能力が著しく不十分な者で、一定の者の請求により家庭裁判所から保佐開始の審判を受けた人を「被保佐人」といいます。被保佐人が不動産の売買契約を締結するには裁判所が選任する保佐人の同意が必要です。保佐人の同意なく売買契約を締結したとしても、売買契約を取消すことができます。なお、保佐人は、法律上当然に代理権を持つ成年後見人と異なり、家庭裁判所が特定の法律行為について保佐人に代理権を付与する旨の審判をしてはじめて、当該行為についての代理権を持つに至ります。したがって、保佐人との間で売買契約を締結する場合には、その売買契約の締結について保佐人に代理権があるのか等、事前に確認する必要があります。

４．Q：補助人が選任されている場合でも不動産売買契約の当事者になることはできますか。

A：精神上の障害により事理を弁識する能力が不十分な者のうち、被後見人や被保佐人の程度に至らない軽度の状態にある者で、一定の者の請求により家庭裁判所から補助開始の審判を受けた人を「被補助人」といいます。被補助人は、補助人の同意を必要とするものとして審判で定められた法律行為（売買契約の締結など）については、補助人の同意を得る必要があり、補助人の同意なく売買契約を締結したとしても取消すことができます。したがって、不動産の売買契約について補助人の同意を得なければならないと定める審判がある場合には、補助人の同意が必要であり、補助人の同意なしに締結した売買契約は取消すことができます。なお、補助人についても、前述の保佐人と同様、補助人に一定の代理権を付与する審判が認められていますので、補助人を代理人として売買契約を締結できる場合があります。

５．Q：法人は不動産の売買契約の当事者になることはできますか。

A：法人が売買契約の当事者になることは可能です。その際、代表者が法人の意思を表示することになります。法人の代表者は、登記事項証明書または代表者事項証明書で確認することができます。

また、個人と同様、法人においても、実印は印鑑登録を証明する印として不動産の売買契約など重要な取引に使用されますので、法人の印鑑登録証明書をご用意頂く形になります。

６．Q：複数名が売買契約の当事者になることはできますか。

A：売主・買主の一方または双方が複数である場合があります。例えば、共有不動産の売却の場合は売主が複数となります。 注意点と対応策として、契約の当事者が2人以上の場合、契約に基づいて支払いを行う義務は均等に分割されるのが法律上の原則です。したがって、売買契約を締結した買主が2人の場合、売買契約に基づき売買代金を支払う義務は、2人に均等に分割されるため、2人の買主はそれぞれ売買代金を半分ずつ支払う義務しか負わないことになります。売主としては、どちらか一方の買主から支払ってもらえないときに、他方の買主に売買代金の全額を請求することはできないため、不利益を受ける可能性があります。また、契約に関する通知も、契約の当事者のうち1人だけではなく全員に通知しなければならないのが法律上の原則ですが、これは大変です。これらの注意点に対する対応策の一つとして、例えば、売買契約書の特約として「売主、買主の一方または双方が複数のとき、本契約に関する債務は連帯債務とします。」とか「本契約に関する通知は、複数の当事者のうちの1人に到達したときに、その全員に効力を生じます。」と定めておくことが考えられます。

 前者のように「連帯債務」と定めた場合には、契約に基づいて支払いを行う義務は分割されず、それぞれの当事者が全額を支払う義務を負うことになります。また、後者のように、1人に対する通知で当事者全員に通知の効力が生じると定めた場合には、当事者全員に対して通知を行う必要はないことになります。

７．Q：代理人と不動産の売買契約を締結することはできますか。

A：代理人による売買契約の締結は可能です。代理人には大きく分けて法定代理人、任意代理人の2つがあります。法定代理人は、代理権の発生が法律の規定（裁判所による選任も含みます。）によるものです。任意代理人は、本人から代理権を与えられたことにより代理権が発生するものです。

８．Q；他人の土地や家の不動産所有情報はどのように確認できますか。

A：不動産は重要な財産ですから、取引をするに当たって、誰が所有しているのか、また、広さはどの程度か、などの情報が大変重要になります。そこで、不動産についての情報を国家機関が登録し、一般に公表することとしています。このような制度を「登記」といいます。不動産について登記されている情報は、法務局（または地方法務局、支局、出張所）で申請することにより、誰でも自由に入手することができます。また、法務局では不動産について登記されている情報を証明する書面を入手することができますが、このような書面には「全部事項証明書」と「現在事項証明書」があります。全部事項証明書には、抹消された登記を含む全ての内容が記載され、現在事項証明書には、現在時点で効力のある内容だけが記載されます。調査の目的によって選択する必要がありますが、より多くの情報を得たい場合には、全部事項証明書の方が適切といえます。

９．Q：土地の全部事項証明書の表題部にはどのようなことが記載されているのでしょうか。

A：土地の全部事項証明書は、上から順に「表題部（土地の表示）」、「権利部（甲区）（所有権に関する事項）」、「権利部（乙区）（所有権以外の権利に関する事項）」に分かれています。

「表題部（土地の表示）」には、土地を特定するための情報が記載されており、所在、地番、地目、地積などの欄に分かれています。

所在については、土地の位置を特定するためのもので、市区町村、及び、丁目・字（あざ）までが記載されます。

地番とは、登記上で土地を特定するために1筆ごとの土地につけられた番号をいいます。

地目とは、土地の用途をいいます。宅地、田、畑、山林、原野、雑種地、公衆用道路など、法律で定められた種類のうちの一つが選択されています。

地積とは、土地の面積をいいます。

 なお、登記されている地積が、実際の土地の正確な面積とは異なっていることがよくあります。測量技術が発達していない時代に登記された土地もあることなど、いろいろな原因があると言われています。また、全部事項証明書に記載されている地積を「公簿面積」と言い、一般的な不動産の売買ではこの「公簿面積」を見ます。

１０．Q：建物の全部事項証明書の表題部にはどのようなことが記載されているのでしょうか。

A：建物の全部事項証明書は、上から順に「表題部（主である建物の表示）」、「権利部（甲区）（所有権に関する事項）」、「権利部（乙区）（所有権以外の権利に関する事項）」に分かれています。

建物の全部事項証明書の表題部は、所在、家屋番号、種類、構造、床面積、原因及びその日付などの欄に分かれています。

所在とは、建物の位置を特定するためのものですが、土地の所在とは異なり、地番まで記載されます。

家屋番号とは、建物を特定するための番号をいいます。通常、建物が建っている敷地の地番と同じ番号を使うことになっていますが、同じ敷地に複数の建物が建っている場合には、「○番の1」と「○番の2」のように枝番をつけて区別されます。

種類とは、建物の用途をいいます。法律の定めはなく、居宅、店舗、倉庫など、用途に応じた記載がされます。

構造とは、建物の主要構造部の状況（木造か鉄骨造か等）、屋根の状況（瓦葺か陸屋根か等）、階数を記載するものです。

床面積の欄には、建物の広さが各階ごとに記載されます。

「原因及びその日付」の欄には、登記をする原因となった事柄、及び、その事柄が生じた年月日が記載され、例えば建物の新築の年月日はこの欄に記載されます。

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１．Q：家の宣伝を依頼した場合、どのような広告宣伝活動を行うのですか？

A：お客様のご要望によって様々ですが、高額売却を目指す場合の広告宣伝活動を例としてご紹介します。

1.自社ホームページへの掲載・メール配信
自社ホームページに物件を掲載する他、条件が近い購入希望者へメールでアプローチします。

2.ストックユーザーへの優先告知
ホームページだけでなく、様々な営業活動で蓄積している自社ストックユーザーの希望連絡方法により、電話やメール等でアプローチします。

3.周辺地域へのチラシ投函
物件の周辺地域の特定世帯向けにチラシを投函します。

4.不動産ポータルサイトへの掲載
業者間流通情報REINS（レインズ）への掲載だけでなくathome（アットホーム）等、不動産検索ポータルサイトに物件情報を出稿します。

5.近隣不動産ネットワークや士業パートナーへの斡旋
情報交換や業務提携を行っている各社と情報を共有し、購入希望者を募ります。

６.現地看板

お客様の了承を得た場合に限り、現地物件への看板を設置させて頂きます。

２．Q：近所に知られずに不動産を売却したいのですが可能ですか？

A：可能です。
一般的な売却の場合は、広告宣伝を行うことでより早く高く売却します。
ただし、秘密裏に売却を進めたいというご依頼は少なくありません。その場合広告宣伝活動を制限した売却活動や当事務所による直接買取をご提案します。
注意点として、境界確定のための測量等で、どうしても現地調査が必要になる場合があります。
その場合はあらかじめご相談の上、日程や実施方法等を確定しますのでご了承ください。

３．Q：初歩的な質問ですが、「売買契約」とは何ですか。

A；売主が「土地や建物などの財産権」を買主に移転することを約束し、これに対して買主がその代金を支払う約束をする契約のことを「売買契約」といいます。交換される「財産権」と「代金」とは対価としての関係に立ちますので、売買契約がもつこの性質を「有償」契約といいます。「売買」といっても、取引の具体的態様によってさまざまな種類のものがあります。「不動産」のように一般に特定物（その物の個性に着目して特定された物）として取引されるものから、「動産」のようにしばしば不特定物（種類に着目して取引の対象とされた物で、種類が同じであれば対象が特定されない物）として取引されるもの（動産も特定物として取引されることもあります）までいろいろあり、適用される法規が異なる場合もあります。また、当事者・目的物の種類・取引の場所などに応じて異なった取引慣行があり、それらが売買契約の解釈に当たって考慮されることもあります。

４．Q：売買契約書について教えてください。

A：「売買契約書」とは、売買契約の成立を証する書面のことをいいます。

 民法によれば、一般的に「売買契約」は、口頭による合意だけで成立します。売ろう・買おうという売主・買主の意思の合致があると売買契約が成立します。これを「諾成契約」と呼びます。

 したがって、売買契約の成立のために「売買契約書」などの書面が不可欠というものではありません。

 しかしながら、通常の動産とは異なり、不動産は高価で重要な財産ですので、単なる口約束ではなく、慎重に、契約条件などを記載し、契約内容を明らかにした「売買契約書」を作成することが重要です。実際の不動産取引では、通常、売買契約書が作成されます。

５．Q：不動産の売買契約はいつ成立するのですか。

A：売買契約というのは、売ろう・買おうという売主と買主の意思が合致し合意した時点で成立します。しかし、不動産などの重要な財産の売買では「売買契約書」の作成・締結があったときに意思の合致を認め、この時点で売買契約が成立したと考えるべきとされています。よって、細目にわたる条件などをさらに詰めて交渉を重ね、売買契約書を作成することが予定されている段階では、正式な売買契約書を作成するまでは売主・買主双方にとって、確定的な売買の意思はまだ表示されていないと考えられます。したがって、不動産における売買契約は、正式な書面に双方が署名や捺印をした時点で「売買契約成立」と考えられるのが一般的です。

６．Q：購入申込書（買付証明書）、売渡承諾書とは何ですか。

A：不動産売買の実務において、正式な売買契約書を作成する前の段階で、買主・売主がそれぞれの意思を書面に記載したものを取り交わすことがあります。買主が作成するものを「購入申込書（買付証明書）」といい、売主が作成するものを「売渡承諾書」といいます。これらの書面には、売買金額や支払時期などが記載されていて、そのような書面を相手方に交付するため、売買契約は既に成立したと主張され、紛争になることがあります。しかしながら、これらの書面は通常、その後正式な売買契約書を作成することを予定していますし、売主・買主の売却意思・購入意思を明確にし、売買の交渉をスムーズにするためのものであると考えられます。したがって、まだ売買契約書を作成する前の交渉段階であって、「購入申込書（買付証明書）」や「売渡承諾書」の書面を交付しただけでは契約が成立したとみるのは困難であると言われています。

７．Q：売買契約書を締結する前に契約を中止して問題になることはありますか。

A：不動産などの重要な財産の売買では、正式な「売買契約書」の作成・締結があったときに意思の合致を認めるべき場合が多く、この時点で売買契約が成立すると考えられるのが一般的です。そうすると、正式な売買契約書を締結する前であれば、売買契約が成立していないので、いつでも中止して良いのでしょうか。結論を申し上げますと、交渉過程であっても、相手に契約の成立に対する強い信頼を与え、その結果相手が費用の支出等を行った場合には、その信頼を裏切った当事者は相手方が被った損害を賠償する責任を負うことがあります。契約が成立することを期待して何度も交渉していれば、売主・買主が互いに誠実に契約の成立に努めるべき「信義則上の義務」を負います。この「信義則上の義務」に正当な理由なく違反した場合には損害賠償を負う可能性があります。

８．Q；不動産売買契約における当事者とは誰ですか。

A：売買契約の当事者とは、売主と買主の事です。売買契約は、売主が財産権を移転すること、買主がその対価として代金を支払うことの2つを要素として成り立つ契約であり、売買契約の当事者は、売主と買主ということになります。

９．Q：個人間で不動産の売買契約するのに資格は必要ですか。

A：個人の地主が1回だけ取引をする場合など、通常の売買においては、資格は不要です。しかし、個人であっても、例えば、宅地造成したうえで不特定多数を対象に販売するとか、分譲する方法が不特定多数を対象として反復継続的に販売するものと認められるような場合は「宅建業」に当たり、免許が必要となる場合が一般的です。「宅建業」に当たるのではないかと思われた場合は、役所などの公的機関の宅建課にご確認ください。

１０．Q：未成年者でも不動産の売買契約の当事者になることはできますか。

A：未成年者が売買契約を締結するためには、親権者等の法定代理人の同意が必要です。同意なく売買契約を締結した場合には、売買契約を取消すことが可能です。なお、親権者は、未成年者の法定代理人として、未成年者が所有する不動産について売買契約を締結することができます。また、満18歳に達していなくとも、結婚している者は成年者と同様に扱われます。

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１．Q：一度も買主に会わずに不動産の売買は出来ますか？

A：一般的には、取引日（金銭授受及び所有権移転日）に売主様・買主様・司法書士・媒介業者が一堂に会しますが、ご事情により出席できない場合はお振込みや郵送等で対応できますのでご安心下さい。

２．Q：家の売却を考えているのですが、まだローンが残っています。離婚時に持分のみの売却はできますか？

A：住宅ローンが残っている場合、通常は不動産全体に抵当権が設定されています。
ローン完済まで、当該不動産の売却は禁止されているのが一般的と思いますので、残債がある場合は持ち分のみの売却は難しいと思われます。

３．Q：離婚調停中でも不動産の売却は可能でしょうか。

A；ご夫婦の売却意思が一致している場合は原則として可能です。
売却予定の不動産名義が、ご夫婦共有名義である場合は名義人全ての方の同意が必要なためです。
また単独名義であっても不動産処分禁止の仮処分が認められている場合は売却ができません。
現在の状況を確認した上での対応が必要となりますのでお気軽にご相談ください

４．Q：和歌山にある遊休資産の活用を相談したいのですが可能ですか？

A：お気軽にお問い合わせください。
駐車場・コインランドリー・太陽光発電といった遊休資産ならではの活用事例だけでなく、アパートや宅地化による活用に関してご相談承ります。

５．Q：家を売却する場合、家具等は事前に処分しておく必要がありますか？

A：原則として事前処分が必要です。
しかし、売却金額から処理費用を差し引く対応も可能ですし、当事務所からより安くして頂ける処分事業者をご紹介することも可能ですのでご相談下さい。
また家具等現況のまま買取を実施する場合もあります。
状況に応じた対応が可能ですのでお気軽にご相談ください。

６．Q：売却を依頼した場合、実際に売却できるまでどの程度の期間みておけばいいですか。

A：ご相談から売買契約、物件の引き渡しまで、通常1〜3ヶ月程度の期間がかかります。

※農地転用等特別な手続きが必要な場合は半年から1年かかる場合もあります。

「早く売りたい」「高く売りたい」など、ご要望に合わせた売却プランの立案が可能ですので、お気軽にご相談ください。

７．Q：ローンの返済が厳しく、家を売却したいのですが相談可能でしょうか。

A：残債状況や返済状況によって対応方法が変わりますので、どうぞお早めにご相談ください。
状況ヒアリング後、査定額の算出や返済フローについてご提案します。

８．Q；資産価値がなさそうな不動産なのですが売却は可能でしょうか？

A：まずは現況確認と査定からとなります。
多くの方がご存知の通り、古い建物は状況を問わず資産価値が大きく下がり、リフォーム等行っていなければ、ある程度の年数で資産価値は無くなります。
しかし、それは建物のお話でその土地を購入したい希望者がいる場合や、購入希望者の予算が限られる場合、資産価値が低いと見られていた物件は非常に魅力的なものに変わります。
更地にして販売するのか、リノベーションをするのか、売却方法も多様化します。
一概に資産価値がないとは判断できないため、まずはお問い合わせください。

９．Q：現在、和歌山県外に住んでいるのですが、不動産の売却は可能でしょうか？

A：地域にあるご実家を相続されるケース等でよくあるご相談です。
問題なく対応可能ですし、代理内見等も可能です。
なんでもお気軽にご相談下さい。

１０．Q：査定だけでもお願いできるのでしょうか。

A：可能です。
一括査定サイトの金額や、他社の査定額に納得がいかない場合や、売却活動を断念した経緯がある場合等、理由は様々だと思いますが、当事務所の査定対応は無料ですのでお気軽にご相談ください。

１．Q：きちんと宣伝してくれるのでしょうか。

A：一般的に業者は喜んで販売活動をしてくれます。広告費もかけて、売却に向けて全力で走ってくれるでしょう。そして、重要なのは売主がその不動産業者を通じて、広く地域の不動産業者に告知できるかです。今は、ネットへの物件登録などでも告知できるようになりました。売主様がその業者が広く宣伝してくれるのかどうか、ということを見極めるのが大事といえます。

２．Q：リフォームについて質問です。住みながらでも工事は出来ますか？

A：戸建てでもマンションでも住みながらでも出来ます。部屋ごとや、１階・２階で分けたりして工事をします。ただし、水廻りなどは数日間使えずに不便な面がでてきますのでその当たりは考慮していただく必要があります。

３．Q：今住んでる家の屋根や外壁の傷みが気になります。

A；外壁や屋根は５年から１０年（材質によっても異なる）で点検することが望ましいです。塗り壁の外壁や木製の破風は塗替えだけでなくサイディングや鉄板に替える方法もあります。瓦の破損やズレで雨漏りなどがしている場合などは、その機会に耐震性も考慮して軽い屋根材に替えるのも良いのではないでしょうか。

４．Q：外壁・屋根の塗装はどのくらい費用がかかるものですか。

A：使う材料や建物の大きさで決まります。同じ場所、同じ建物というのは２つとしてないですから、実際に見てもらい見積もりを出したほうが良いでしょう。

５．Q：RC・SRC・鉄骨造とはなんですか。

A：RCとは鉄筋で柱やハリといった骨格をつくり廻りをコンクリートで固めたものです。中高層マンションに多いです。SRCとは建物の骨組みとなる柱やハリを鉄骨で組み、さらに鉄筋で補強しコンクリートで固めたものです。鉄骨造とは、柱やハリなどに重量鉄骨を用い、外壁に厚みのあるコンクリート型パネルやボード状のものを取り付けた建物のことです。

６．Q：土砂災害イエローゾーンの物件ですが売買可能でしょうか？

A：売買可能です。
ハザードマップ適用エリアの不動産であっても、多くの物件は不動産取引が可能です。
また大きく価値が下がることもありません。
ただし、災害対策向けにかかる諸費用が発生する場合もありますので、まずはご相談ください。

７．Q：事故物件を売却したいのですが他社に断られました。相談可能ですか？

A：是非ご相談下さい。
現況確認を行い、再販方法に関してご提案します。
その際に特殊クリーニング等、事故物件に関連する諸費用もご提案しますのでご確認ください。

８．Q；狭小地のためコンテナトランクを考えているのですがどう思いますか？

A：まず宅地化等の転用が可能かどうか、具体的に再建築等が行えるのか判断しますのでお気軽にご相談ください。
宅地化が難しい場合は、トランクルームを始めとする様々な遊休資産活用があります。

９．Q：売却相談をしたいのですが、来店しないといけませんか？

A：ご相談等は電話やメール、もしくは郵送のやり取りで全て行えますのでご安心下さい。

１０．Q：県外在住ですが、和歌山に行かないと不動産の契約はできませんか？

A：ご契約もご決済（金銭授受）も、ご来店無しで大丈夫です。

もちろん多くの場合は売主様買主様双方ご来店頂くのが一般的ですが、ご事情により和歌山に来れない場合も対応しておりますのでご安心下さい。

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１．Q：土地購入を考えています。広い物件を選んだほうが得ですか？

A：一概には言えませんが、土地が広いとそれだけ価格は当然高くなりますし、維持管理も大変になります。また、、同じ広さでも全面道路の幅、位置、間口（道路に接する距離）土地の形状、場所、その他条件により変わってきます。ただ広いということでなく、いろいろな条件を鑑みた方がいいでしょう。

２．Q：マンションの購入を考えています。気をつけることは？

A：マンションの購入でもっとも気をつけたいことは、修繕積立金に関することです。管理組合などで極まれに積立金の一時金を取るような場合があります。購入して数ヶ月後に何十万円支払うといったことがありますので、修繕積立金の額や管理費などの額、管理規約をよく確認すると良いでしょう。

３．Q：不動産の売却をするときの諸費用はどんなものがありますか？

A；主に、仲介手数料、印紙代、抵当権抹消費用などが掛かります。いずれも、物件の価格、借入れの金額などによって増減します。また、敷地の境界が不明瞭な場合は測量代が、土地の売却で古家があり更地にして売却する場合の建物解体費用などが掛かる場合もあります。媒介業者と相談するのが良いでしょう。

４．Q：不動産の売却の為に準備しておいた方がいいものありますか？

A：1 権利証　所有不動産の内容の確認および、所有権移転登記時に必要になります。
2 固定資産税の納税通知書　固定資産税・都市計画税の年税の確認のため
3 建築確認済証及び検査済証　お持ちの方はご提示ください。
4 土地測量図面　お持ちの場合はご提示ください。
5 管理規約　使用細則　マンションの売却時などではご提示ください。

５．Q：査定価格より高い値段で売り出すことは可能ですか？

A：可能です。あくまで金額は売主様が決めることですので、査定価格を参考にして決めていただければと思います。

６．Q：不動産売却の依頼をした場合、広告などの実費は誰が負担するのですか？

A：通常、不動産業者が負担致します。ただし、売主様のご要望で特別な広告を出すときなどは実費を頂く場合もあるようです。

７．Q：不動産売却時の固定資産税等の支払いはどうなるのでしょうか。

A：引渡し日を基準に日割り計算して、買主様より清算金としていただきます。（１月１日現在の所有者に課税）

８．Q；権利証を紛失してしまった場合、不動産を売ることは出来ないのですか？

A：出来ます。決済までに司法書士に連絡して所定の手続きするだけですのでご安心下さい。

９．Q：媒介契約とは何でしょうか。

A：媒介契約とは、不動産業者に売却や購入等を仲介等依頼をするときに不動産業者と結ぶ契約です。

媒介契約には３種類あります。
専属専任媒介契約・専任媒介契約・一般媒介契約
広く利用されているのは、一般媒介契約と専任媒介契約でしょう。その大きな違いは一般媒介契約の場合、売主は複数の不動産業者に重ねて依頼できます。それに対して、専任媒介契約は一社に専任で依頼し、複数の会社に依頼することは出来ません。

当事務所は一般媒介契約をお勧めしております。

１０．Q：専任媒介契約と一般媒介契約ではどちらの方がいいでしょうか。

A：一般媒介の方が窓口が広くなり有利と考えがちですがそうとも限りません。一番の問題は広告費です。不動産業者は当然のことながら成功報酬です。売るためには広告が必要となりますが、この広告費は業者にとっては大きな出費となります。業者としては自社でその物件を成約できる可能性が低いと、広告費をかけても回収できなくなる可能性が高くなるのです。一般媒介契約の場合、他社で成約した場合のケースを考えて広告が消極的になる場合があります。ちなみに当事務所は一般媒介契約の場合も専任媒介契約の場合もどちらも同じ熱量で宣伝させて頂いております。

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１．Q：家探しをしています。中古物件と新築物件のどちらがいいですか？

A：当然好みがあります。ひとつの目安でいいますと、新築は税金の優遇や、建物の耐震、地盤の補強、補償などでも安心と安全が確保されています。当然中古物件にも（築年数による）住宅ローン控除などの税優遇や瑕疵担保責任なども付いています。お客様のライフスタイルに合わせて選ぶのが良いと思います。

２．Q：家を探すにはいろいろな不動産業者に声を掛けたほうがいいのでしょうか。

A：不動産業者は横のつながりがあり、情報を共有しているケースがほとんどです。違う不動産業者に行ったら同じ物件を紹介されたというような経験はありませんか？何社も声を掛けると煩わしいと考える方は絞ったほうが良いかと思います。

３．Q：不動産を購入する場合、物件の価格交渉はできますか。

A；契約をする前に、不動産購入申し込み書というもの提示して頂きます。その書類に住所、氏名、勤務先、融資の有無、契約日、希望引渡し日、手付金などの他にこの希望の金額を記入し、この価格であれば購入しますという意思表示をしていただきます。ただし、価格を決定するのは売主様です。表示価格より下がればそれだけ購入できる確率は下がるということを承知した上での交渉になります。また、早く申し込みをしても、後から満額で申し込みをしたほうと契約をするというケースもあります。

４．Q：家購入の契約をした後にローンが組めなかった場合はどうなるか心配です。

A：ローン購入の場合は、契約時に「ローン特約」というものが付けられます。もしローンが組めなかった場合は、白紙解約するということです。他にも、引渡しまでに火事で燃えてしまったなどでも白紙解約となり、手付金は返還されます。

５．Q：購入したい物件資料に「セットバックが必要」と書いてありましたが、土地が狭くなるのでしょうか？

A：実際に土地を提供する為のセットバックが必要な時期は、その敷地内で建築等する場合です。中古一戸建てを購入してそのまま住む場合はセットバックをする必要はありません。

６．Q：水道管やガス管が他人の土地を経由して物件に接続されているとのことですが、問題はないのでしょうか。

A：一般的にはその隣接地の所有者と物件を購入する方とで契約時までに覚書または特約などを交わします。

７．Q：購入したい物件に抵当権が付いてても購入できますか？

A：大丈夫です。決済、引渡しまでに売主の責任により抵当権を抹消していただきます。一般的には抹消できない場合は白紙解約もしくは売主側の違約解約となります。

８．Q；お問い合わせ後にしつこく連絡が来たりしますか？

A：ございません。

通常、真剣に探されている方には、情報というものは大変有難いと感じていただけるとは思います。逆に「いいものがあれば・・、すぐには購入する意思はない・・」、などご意見をいただけると有難いと思います。

９．Q：不動産を購入するときに必要な諸費用はどんな感じでしょうか？

A：物件の種別や融資の有無によって違います。主な費用としまして印紙代、登録免許税、登記手数料、不動産取得税、火災保険料、仲介手数料などがあります。融資を受ける場合には保証料、事務手数料が必要になります。だいたいこれらで、物件の価格の８％前後かと思われます。

１０．Q：収益物件の購入を考えています。市内中心部と郊外の物件どちらを選んだほうが有利ですか？

A：場所ではなく物件そのもので判断するのが良いかと思います。あえていうなら、市内中心部なら資産価値、郊外なら経済価値となるかと思います。資産価値はヒト、モノ、カネ情報が集まる都市のほうが圧倒的に高いといえます。ただし、収益物件に関して言えば利回りは地方より下がる傾向があります。また、地方では取得価格が安いのと、競争相手が激しくないことで利回りは上がる傾向にあります。一概には言えないことではありますが、資産価値も含めて考えるなら市内中心部の方に軍配が上がると思います。

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１．Q：家を売却か賃貸に出すか悩んでいます。決め手となるポイントはありますか？

A：現在お住まいの不動産を売却するか賃貸に出すかで悩まれている場合、今後、今の不動産に住む予定が無い場合は一般的に売却をおすすめしています。また、マンションを保有している場合、将来的に親族などが居住する可能性がある場合は不動産を賃貸に出し、お住まいとは別にマンションなどを持ち続けることも可能ですが、その場合の空室リスクや、固定資産税や修繕積立金等の負担を総合的に判断をすると、赤字になる場合もあります。保有後やはり売却を行うとした場合、築年数が経過していると現在の査定金額よりも売却金額が下がることもありますので一概にどちらがいいとは言えません。
売却するのか賃貸に出すのかは、お客さまのライフプランによって変わりますので、お気軽に当事務所までご相談ください。

２．Q：家を売るために先にリフォームをしたほうがいいですか？

A：買主の好みの問題もありますので、一般的にはリフォームは必要ありません。購入後に買主が自身の費用等負担でリフォームするケースが普通です。ただし、建物の状況によっては、リフォームして売る方がよい条件で売れることや、早期の売却が実現することもあります。

３．Q：不動産の売却依頼をした場合、販売価格は途中で変更できますか？

A；販売価格の変更は可能です。物件ページの閲覧数が少ない、広告を出しているのに問い合わせが少ない、オープンハウスをやっても見学者が少ないなどの場合に、直近の近隣物件の売出価格や成約状況を考慮した上で価格を見直すケースが多いです。

４．Q：建物は古いですが、中古一戸建てとして売却することは可能でしょうか？

A：中古一戸建てとして売却することも、土地として売却することも可能です。建物状況などによっては中古一戸建てを探されている方にも宣伝効果が期待できますので、ご要望や建物の状況に合わせて販売活動をすることをおすすめします。

５．Q：家が売却できるまでどれくらい期間が必要でしょうか？

A：期間は様々ですが、一般的には売却のご相談から売却物件の販売活動・売買契約・お引き渡しまでおおよそ1ヶ月から6ヶ月を目安にしてみてください。物件によってはより多くの時間を要する場合もあります。

６．Q：家の売却をする場合、エアコンの不具合は事前に修理が必要でしょうか？

A：エアコン等の設備については、ご契約の時に「設備表」を使って設備の状況を、売主・買主双方が確認することになっています。この時に売主の負担で設備の修理をするか、そのまま引き渡すか、撤去するかを、売主・買主それぞれのご希望を考慮して決めることになります

７．Q：家を売却する場合、不要な家具等は処分する必要があるのでしょうか？

A：不動産売却時には何もない空家の状態で引き渡すことが原則です。つまり不用品の処分は売主の負担で行う必要があります。処分の仕方としては、引越し時に引越し業者に引き取ってもらう、リサイクルショップに売却するなどいくつか方法があります。また粗大ゴミなどの手配は時間がかかりますので、引き渡し前に余裕をもって準備・手配する必要があります。すべての家具やゴミを処分し、室内外の掃除をして引き渡すのが一般的です。当事務所にご相談頂けますと業者の手配等も致しますのでお気軽にお申し付けください。

８．Q；やむを得ず売却を中止することになった場合、仲介手数料やチラシなどの費用は必要ですか。

A：売却が成立しなかった場合、一切費用はいただきません。また、基本的にチラシなどの広告費についてもご負担いただく必要はありません。

９．Q：不動産を購入する場合、頭金はどれくらい必要ですか？

A：通常は１割位になりますが、金額については売主様と相談になります。また、銀行によっては１００％ローンというのもありますので、売主様の了解をいただければ頭金０でも契約できることもあります。（ただし諸費用は現金での支払い）

１０．Q：住宅ローンの審査について教えてください。

A：ローンの審査は、借入する方と購入する物件に関しての審査となります。また、物件の条件は、本人が住むものであることが原則です。セカンドハウスや、家族が居住する住宅についても住宅ローンの対象としている場合もありますが、一部の金融機関に限られています。また、土地だけの購入には利用できません。注文住宅の建築などで、まずは土地から購入する場合には、その土地上に居住する住宅を建築することを条件に、住宅ローンの借入れが可能です。その他主に、担保評価額、権利関係、法規制に抵触していないか、などが審査の対象となります。個人の審査は、通常勤務先、勤続年数、年収、などがあげられます。また、他に借入れがあったり、過去にクレジットの延滞などがあった場合には影響することがあります。

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１．Q：査定はどうやって行うのですか？

A：査定には大きく分けて簡易査定と訪問査定があります。
まずは相場の把握からというお客さまには『簡易査定』をお勧め致します。周辺の成約事例等からの査定額をお伝え致します。
また、具体的にご売却をお考えのお客さまには『訪問査定』をお勧め致します。ご所有不動産の個別要因を調査・考慮したうえでの査定額となりますので、より実勢に近いものとなります

２．Q：不動産を売却したいのですが、急いで売りたい場合はどうすればいいですか。

A：急いで売りたい場合のポイントは価格設定と買取の2つです。
価格を相場よりも低く設定して売りに出すことで、早期ご売却の可能性は高まります。しかし、購入希望者が住宅ローンを利用する場合は、手続き等に時間を要すため短くても1ヶ月程度はかかります。
また、最短で確実にという場合は不動産業者に買取を依頼することで、1～2週間程度でご売却可能です。ただし、価格が相場の5～7割程度になります。

３．Q：家の売却を考えているのですが、住みながら売ることは可能ですか？

A；可能です。中古物件の場合、住みながら売却を進めているという方は少なくありません。住まいを購入するときには、だれでもご自分の家具や電化製品などが、うまく納まるかどうか心配なものです。その為、ご案内は事前にご連絡の上でさせて頂く形になります。ご案内の際には担当者が立ち会いますので何卒ご協力お願い致します。

４．Q：売り出しを近所の人に知られたくありません。チラシなどの広告なしで売却することは可能ですか？

A：チラシなどの広告なしで売却することは可能です。当事務所独自のネットワークを利用したスムーズなご売却のお手伝いができますので、個別の事情をお聞かせください。当事務所の担当者が状況に応じたアドバイスを行います。

５．Q：土地を売りたいのですが権利証を紛失してしまいました。どうすればよいでしょうか。

A：権利証や登記識別情報をなくしてしまった場合には、次の3種類の解決方法があります。

（1）事前通知制度
この制度を利用して登記の申請をすると、申請後に法務局より登記義務者に対して、登記申請のあった旨の通知が本人限定受取郵便によってなされます。通知を受け取った登記義務者はこれに記名押印し、通知された登記の申請が真実であることを法務局に申し出ることにより初めて、それ以後の登記手続が進行することになります。

（2）本人確認情報提供制度
これは、司法書士等の資格者代理人が本人確認情報を提供することによってその不備を補い、登記の申請を可能にするものです。

（3）公証人による本人確認の認証制度
本人が公証役場へ行き、公証人に本人であることを確認した旨の書類を発行してもらうことで、登記の申請が可能となるものです。

以上、3種類の解決方法がありますが、売却する場合は一般的には決済時に司法書士に依頼しますのでご安心下さい。

６．Q：夫婦共有名義の不動産を売却したいのですが、注意すべき点を教えてください。

A：契約書の締結や登記手続きに必要な書類の調印などは、原則として本人が行う必要があります。従って、双方が各手続きに立会い、実印や印鑑証明なども、それぞれ用意する必要があります。ただし、どうしても立会い等ができない場合には、代理人を立てることも可能です。

７．Q：売却のためには、手数料とは別に広告費などがかかりますか？

A：原則として、手数料以外に費用はかかりませんのでご安心下さい。

８．Q；不動産の売却時にかかる費用にはどんなものがありますか？

A：仲介手数料、司法書士報酬料、売却にかかる税金等がございます。
仲介手数料は、仲介業者に支払う報酬です。通常は、売買価格×3%＋6万円＋消費税＝仲介手数料（売買価格400万円超の場合）となります。
司法書士報酬料は、所有権移転前に必要な住所変更や抵当権抹消などの手続きにかかる費用です。
売却にかかる税金については、印紙税（売買契約書に貼付する印紙代で売買金額により印紙代は異なります）、譲渡所得税・住民税（不動産を売却して得た利益に対してかかる税金）があります。
不動産の個々の事情により、その他諸々の費用が生じることもありますので、詳細は、直接当事務所ににお問い合わせください。

９．Q：不動産を売却した場合、確定申告が必要ですか？

A：不動産を売却した年の翌年に確定申告をする必要があります。年末調整をしているサラリーマンの場合も確定申告が必要となるので注意が必要です。申告手続きを税理士に依頼してもよいのですが、税務署で申告書の書き方についての無料相談を受ければ本人でも十分可能です。

１０．Q：不動産を売却しやすい時期や季節はありますか？

A：一般的に、転勤、入学等で人が動く春（3月前後）と秋（9月前後）が動きのある時期と言われています。但し、この時期は「売却の時間的ゆとりが無い、近隣に競合物件が多く価格競争になりやすい」といった要因もあり、市場は活発になりますが、必ずしも売却価格に反映されるとは限りません。もちろん逆の場合もあります。不動産は売却価格以外にも金利や税制改正等の影響も受けます。まずは、適切な売却価格の設定、ご自身の不動産の付加価値や魅力をどれだけアピールできるかが重要です。そのためには、売却時にお客さまに合った提案をきちんとしてくれる不動産業者をみつけることがとても大切です。当事務所にお任せいただければ、お客さまに適した売却活動のご提案をさせていただきますのでお気軽にご相談ください。

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１．Q：不動産の引渡し方法を教えてください。

A：引渡しまでに様々な準備をしなければいけません。

・ 残金清算

・ 所有権移転登記の申請

・ 鍵の引渡し（建物の場合）

・ 確認書類への署名と押印

・ 分担金等の清算

・ 関係書類の受渡し

・ 諸費用の清算など

など、想像以上に複雑な手順を追う必要があります。また、各種費用の精算準備をはじめ、引渡しに必要な書類など専門家へ依頼する必要がある場合もあります。しかしその全てについて当事務所が窓口としてしっかりフォロー致しますのでご安心下さい。

２．Q：不動産の売買契約から物件（所有権）の実際の受け渡しまでの期間は決まっていますか？

A：売買契約により様々です。

早ければ数日で決済できますが、ローン特約や農地転用等が絡むと1～6ヵ月かかる場合もございます。

３．Q：売却予定の家の設備で壊れているものがあれば修繕したほうがいい？

A；特に修理しておく必要はありません。

しかしトラブルを避けるために、不具合の確認ができているものに関しては、必ず事前に不動産業者に連絡しておいてください。

４．Q：買主の内見時の印象をアップするにはどうすればいいでしょうか？

A：買い手に好印象を持ってもらう工夫はたくさんあります。

例えば、

・ 電灯は新しいものに替え、部屋中の電気をつけることができるようにしておく。

・ リビングには物を置かないように気をつける

・ 水周りはクリーニングサービスを事前に入れておく

・ 空気の入れ替えをしておく

・ 窓、カーテン、ブラインドを開けることができるようにしておく。

ポイントは、お部屋を「きれいに」「広く」「明るく」演出することです。

５．Q：不動産を売却する時、どんな諸費用がかかりますか？

A：諸費用の額は売却する不動産により異なりますが主な内容は以下のとおりです。

・ 譲渡所得税・住民税（売却して利益が出る場合）

※ 各種、優遇税制があります。

・ 仲介手数料（消費税別途）

・ 印紙代（売買契約書に貼付する印紙です）

・ 住宅ローン返済関連（抵当権抹消費用・司法書士手数料など）

６．Q：不動産業者にお願いすると何をしてくれるんですか？

A：不動産の買主と売主を結びつける仕事が、不動産仲介業者の仕事です。

不動産業者（仲介業者）は買主や売主の代わりに、希望する物件を探したり、買い手を探したり、売買に必要な手続きのサポートをします。

お客様が安心・安全・スムーズに売買及び賃貸ができるようにサポートするのが、不動産仲介業者に求められている役割です。

７．Q：家や土地を急いで売りたい場合、どうすればいいですか？

A：急ぎで売却したい場合は、売却価格と相談することになります。

一日でも早く不動産を売却したい、すぐにでも現金化したい場合、一番早いのは不動産業者に買い取ってもらうことです。

その場合、価格が相場の4～7割になってしまうと言われています。

通常通りに不動産売買をする場合、一般的には1ヵ月～6ヵ月ほどかかります。売却価格が下がってしまうデメリットと、緊急で売却出来るメリットを天秤にかけ、ご判断することをオススメ致します。

８．Q；買い替えの場合、売却と購入どちらを先にすべきですか？

A：どちらの場合もメリットとデメリットがあり、お客様の事情によって異なります。

先に購入するケースの場合、購入物件をじっくり選ぶことが出来るメリットがある反面、購入資金を事前に準備する必要がある等のデメリットがあります。

反対に先に売却するケースの場合、売却金額が確定しているため、資金計画を立てやすくなるメリットがあります。デメリットとしては、購入物件が見つからなかった場合の仮住まいを見つける必要があったり、余計な手間と費用がかかったりする場合があることです。

購入と売却を同時に進めていき、購入物件と売却物件の引渡しを同時に行う事が理想的です。

９．Q：売出価格はどうやって決めるのですか？

A：当事務所が提出致します「査定価格」を参考にしてお客さまが決めるケースが一般的です。お客さまの様々な状況を考慮して最終的に決定します。「希望価格」と「査定価格」に差がある場合は、担当者と十分に打ち合わせてください

１０．Q：不動産の査定は、電話だけでも可能ですか？

A：査定価格は、基本的には「価格データ」（周辺の売り出し事例や成約事例・公示地価等）と「物件データ」（土地面積、建物面積、間取り、築年数等）を基にして算出します。より正確な査定価格を算出するためにも、電話だけでの査定はおすすめできません。

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１．Q：品確法とはなんでしょうか。

A：正式名は「住宅の品質確保の促進等に関する法律」。この法律により、新築の建物に関し10年間の保証を附することが建築業者に義務付けられました。つまり、新築住宅で購入して万一建物の基本構造部分に欠陥があった場合でも、10年間は無料で直してもらえるということになります。従来に比べて安心して新築住宅を購入できる環境が整ったと言えます。

２．Q：新築住宅の工事の完成が遅れたときの保証について教えてください。

A：工事の遅れによって生じる費用については、新築している建築会社が負担するのが一般的です。保証してもらう内容(現在支払っている家賃等)を契約前に確認し、契約書に明記してもらうと安心です。

３．Q：希望条件を伝えたら物件を探してくれますか。

A；はい、一生懸命お探しさせて頂きます。ご希望の条件をおっしゃってください。ご希望のエリア・価格帯をおっしゃって頂きましたら、できるだけご希望に近い物件を紹介させていただきます。お客様のペースに合わせてじっくり探していきます。

４．Q：売却査定にはどれくらいの期間がかかりますか。

A：一般的に査定にかかる期間は、机上査定（簡易査定）と訪問査定（実査定）ともに1時間程度です。

・ 机上査定（簡易査定）

机上査定とは、あらかじめ物件の情報をうかがっておこなう査定のことで一般的に30分から1時間程度の調査で査定価格をお出しできます。

・ 訪問査定（実査定）

訪問査定は現地確認のため、実際に営業マンがお伺いし、お宅を拝見した上で査定価格をお出しますが、訪問査定にかかるお時間も1時間程度です。※

その他に役所での調査、法務局での調査が必要となりますので、査定書をお出しできるのまでには数日から1週間程度かかることが通常です。

※ 物件やその他の事情により変動致します。

５．Q：売却に出して売れなかった場合ってどうなるのでしょうか？

A：不動産が売れない場合、必ず原因があります。多くの場合は、価格設定の問題が原因です。

現在の市場の動向や、お客様の物件情報をまずは整理し、問題を分析する必要があります。価格設定に問題があった場合は、希望売却価格を下げる必要があることもあります。

６．Q：不動産業者によって査定額って違うのでしょうか。

A：不動産業者によって査定額が違うことはあります。

一般に大手企業様ほど、査定額は比較的高く出す傾向がありますが、相場感より高い査定額は、売却を遅らせることもあり、一概にいいとは言えません。

熟練の鑑定眼やノウハウがある会社の、信頼できる営業マンを選ぶことが安心できる査定を受けるための重要ポイントとなります。

７．Q：訪問査定に必要なものはありますか？

A：可能であれば、訪問査定される物件の購入時にあったであろう書類をご用意ください。パンフレットなども含め、お手元にある物だけで結構です。

ない場合でも訪問査定は可能ですのでご安心下さい。

８．Q；訪問査定を依頼したら必ず売らなくてはいけないのですか？

A：訪問査定を依頼しても、必ず売却依頼しなければならないということはありません。

お気軽にご相談ください。

９．Q：ローンの残っている不動産を売却できますか。

A：売却できるかできないかは、住宅ローンを返しきれるかどうかがポイントとなります。

持ち家の売却により住宅ローンを完済できる場合は、問題なく家を売ることができます。

しかし、そうでない場合でも諦める必要はありません。

不動産業者によって対応が大きく変わりますので、まずはご相談ください。

１０．Q：土地の形や地形は査定額に響きますか？

A：はい、響きます。

地形は傾斜がなく平坦であり、形が正方形や長方形になっているものが望ましいとされています。正方形や長方形でない土地は、不整形地と呼ばれ、評価額に影響を与える可能性があります。

最も評価が高い地形は、高低差がなく正方形に近い形のもので、さらに道路（2m以上、公道又は私道）に接しているものが最良の地形とされています。

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１．Q：住宅ローンを借りる場合の、元利均等返済と元金均等返済との違いは何でしょうか。

A：元利均等返済は、毎月決まった金額を返済し、一定の返済額の中で、元金と利息の返済の割合が変わっていきます。当初は、利息の支払い分に充てられる割合が多いので、元金の減りが遅いといった特徴がありますが、返済額が一定なので、返済計画が立てやすく安心感があるというメリットがあります。
元金均等返済は、元金を毎月均等にし、それに対して利息を乗せていく形になります。従いまして、当初の返済額は元利均等に比べ多くなりますが、その分、元金も着実に減っていくので、徐々に返済の負担は軽くなっていきます。元金均等返済は、元金の減少するペースは元利均等返済に比べ速いので、総額で見た場合、ローンの返済総額は、元利均等返済より少なくなります。
一般的なのは、元利均等返済で、元金均等返済は取り扱っていない金融機関もあります。

２．Q：繰り上げ返済には、どんな方法がありますか？

A：ある程度の資金がたまったら、まとめて返済し、元金を減らすことを繰り上げ返済と言います。残債の一部を返済することを一部繰上返済、残債のすべてを返済することを一括繰上返済と言います。一部繰上返済には、毎月の返済金額をそのままにし、期間を短縮する「期間短縮型」と期間はそのままにし、毎月の返済金額を減らす「返済額軽減型」があります。総額でみると効果が大きいのは「期間短縮型」になります。尚、繰上げ返済は、返済開始から早い時期に行なうほど、利息軽減効果も大きくなります。

３．Q：不動産の共有名儀の持分比率はどのように決めたらよいでしょうか。

A；共有名義で不動産を取得する場合、一般的には出資比率に応じて持分を決めます。例えば、夫婦で購入する場合に出資比率が2：1だった場合は、2／3と1／3の持分比率となります。しかし、ケースによって出資額がはっきりとしていないこともあります。共働きでどちらか一方の収入は貯蓄をして、もう一方の収入を生活費にしていた場合などです。このケースの場合は、所得の額で按分することが妥当です。

４．Q：不動産を住宅ローンで購入する時の団体信用生命保険について教えてください。

A：金融機関を保険契約者とし、住宅ローンを借りている人を被保険者とする生命保険契約のことです。被保険者が、住宅ローンの返済期間中に死亡または所定の高度障害状態になったときに、金融機関は生命保険会社から保険金を受け取り、その保険金を被保険者のローン返済に充当する仕組みになっています。団体信用生命保険への加入は、住宅ローンを借りる場合の条件となります。保険料は民間の金融機関であれば、金融機関が負担してくれます。保険を申し込む際に健康状態について記入しますが、事実と異なる事項を記入した場合は、保険金が支払われない場合もあるので、ご注意ください。

５．Q：物件の購入後にかかる費用について教えてください。

A：まず物件購入後、3～4カ月後に不動産取得税納税通知書兼納付書が買主様の元に届きます。但し、この不動産取得税は、建物の築年数や延床面積により税の軽減が受けられる場合があり、不動産取得税が免税(ゼロ)になる場合もございます。続いて、購入の翌年からは、毎年5月頃に固定資産税・都市計画税の納付書が送られてきます。また、マンションの場合には毎月の管理費・修繕積立金も必要になってきます。その他は、場合によって建物の修繕費（シロアリ予防や屋根の葺き替え等）や自治会費等が必要です。

６．Q：市街化区域・市街化調整区域について簡単に教えてください。

A：市街化区域は、今後、概ね10年以内に、優先して市街化開発を進められるよう計画された区域です。市街化調整区域は、文字通り、市街化を促進するような開発を、当面抑制しながら調整を図っていくように定められた区域です。市街化調整区域内においては、一定の要件を満たしたケース以外は、基本的に住宅等を建築することができませんので要注意です。

７．Q：消費税がかかる物件とかからない物件について教えてください。

A：まず土地そのものに対して消費税はかかりません。土地は「消費」するものではないからです。ですから、一戸建住宅やマンションの売買の場合は、土地は非課税で、あとは建物がどうなるかということになります。売主が宅地建物取引業者などの事業者ですと、「業(なりわい)」として一戸建やマンションを販売するので、建物に対して消費税がかかります。ですから、業者が売主となっている新築住宅や、新築マンションなどは消費税が必要となっているわけです。また、中古住宅、中古マンションなどで売主が一般個人である場合は、売主は、業者でなく「業(なりわい)」としておりませんので、住宅を購入されても、消費税は非課税となります。

８．Q；位置指定道路について教えてください。

A：一団の土地を建築業者が何区画かに区割りして分譲する場合等で、区割りした土地が建築基準法に定める接道義務を満たしていない場合、一定の基準に適合する幅員4m以上の道路を作ります。その上で、都道府県知事から位置の指定を受けた道路のことを、位置指定道路といいます。一般的に、位置指定道路は、建築基準法第42条1項5号道路と言います。尚、この位置指定道路については、住民が道路として利用する為、固定資産税等は非課税となります。

９．Q：セットバックとは何ですか。

A：緊急車両等の通行に供する道路を確保するため、道路の中心より建造物を2m後退することをいいます。また、その部分は宅地を道路として提供することになり、自分の所有地であっても植木・工作物・建物等の設置ができません。（対面側が川や線路などの場合は、対面より4ｍ後退することが必要です。）

１０．Q：建ぺい率・容積率について教えてください。

A：建ぺい率とは、敷地面積に対する建物の建築面積(一般的には1階の床面積)の割合。また、容積率とは、敷地面積に対する延床面積(各階の床面積の合計)の割合、例えば敷地面積200㎡で建ぺい率50％、容積率100％の場合、建築面積は200㎡×50％の100㎡が、延床面積は200㎡×100％の200㎡が上限となります。

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１．Q：土地を買って注文住宅を検討していますが、どう進めるとうまくいくでしょうか。

A：まず、土地＋建物＋諸費用の金額をきめることが大切です。総額の予算が3,000万円で、その内諸費用が200万円、建物価格が1,800万円としますと、土地価格は1,000万円になります。住宅ローンをご利用される場合が殆んどですが、自己資金がある程度用意できれば、ローン返済も楽になります。

２．Q：建築条件付き土地とは何ですか？

A：建築条件無しの土地の場合、建物を建てる建築会社を購入者が自由に選べますが、建築条件付きの土地の場合は、その土地の上に建てる建物の建築会社が指定されます。但し、建築条件付き土地として販売されていても、交渉により建築条件を外せる場合もありますのでお気軽にご質問ください。

３．Q：中古物件を買ってリフォームしたい。どう進めるといいでしょうか。

A；ご購入される物件が決まりましたら、ご契約前にリフォームの見積もりを取られたら良いと思います。そうすれば、物件ご購入後にリフォーム費用がオーバーすることもなく安心です。

４．Q：不動産の売買契約にクーリングオフはあるのですか？

A：ございます。但し、クーリングオフが適用されるのは、次の2つの条件を満たしている場合に限ります。

①宅地建物取引業者が自ら売主となる売買契約で、買主が宅地建物取引業者以外の者であること。

②通常の契約場所(売主業者の事務所・店舗や仲介業者の事務所・店舗など)以外で、その売買契約が締結された場合。

但し、次の場合は上記1.と2.の条件を満たしていても、クーリングオフができなくなります。

・売主業者が購入申込者(買主)に対して、クーリングオフできる旨を書面告知してから8日以上経過したとき。

・買主が現に物件の引き渡しを受けていて、物件購入代金の全額を支払っていたとき。

５．Q：不動産の売買契約をしたけれど、住宅ローンが借りられなかったらどうなりますか。

A：通常、売買契約書には買主が住宅ローンの借入れをすることを記載し、もし融資の承認が得られなかった場合は、買主が売買契約を白紙解約できることを特約に定めます。そうすれば、ローンが借りられなかった場合でも、支払済みの手付金は、買主に全額返金されます。但し、住宅ローンの本申込は、申請書類として売買契約書や重要事項説明書等が必要ですので、契約後でなければローンの本申込ができません。その為、せっかく契約したのに住宅ローンが借りられなかったということにならないように、殆どの金融機関ではローンの事前審査という制度があります。事前審査は、売買契約の締結前に前もって比較的簡略な手続きで、予め、住宅ローンの借入の可否を審査するというものです。住宅ローンを利用される場合には、ローンの事前審査のご利用をお勧めします。

６．Q：重要事項説明書とはどんなものですか？

A：不動産を購入したり借りたりする人に、契約前に、宅地建物取引士が物件について宅地建物取引業法に定められている内容を説明する書類のことです。

７．Q：気に入った物件に、他の人から先に購入申し込みが入ってしまいました。どうすればいいですか。

A：不動産は残念ながら同じものは2つありません。そこで申し込みは基本的に先着順となります。ただし、最初に申し込みをされたお客様が何らかの事情でお申込みをキャンセルされた場合は、2番目に購入申し込みをされたお客様との商談となるのが一般的です。

８．Q；徒歩〇〇分ってどうやって測ったものですか。

A：地図上の道のりを分速80mで歩くと何分かかるかを計算し、端数を切り上げた数値。ただ、徒歩○分はあくまで所要時間の目安。信号や踏切待ちの時間等などは考慮されていないので、最寄駅から現地までは必ず自分の足で歩き、実際の所要時間や交通量、坂道の有無などを確かめましょう。

９．Q：なぜ角地の人気が高いのでしょうか。

A：一定基準を満たした角地は、他の区画より※建ぺい率(※敷地面積に対する建築面積の割合)が10％アップします。また、解放感に優れ、日当たりや採光、通風を確保しやすい事が人気の理由。中でも、東南の角地は東側と南側の日当たりが確保できるので特に人気です。

１０．Q：長持ちする家の条件を教えてください。

A：柱や土台にヒノキや鉄骨などの強くて腐りにくい部材を使い、防腐・防蟻処理がしっかり施されていること。雨水の排水処理や床下の換気が良く、湿気の少ないこと。こういったことが建物が長持ちする条件として挙げられます。また、外壁の塗り替えや屋根の葺き替えなど、メンテナンスがしやすいことも大切なポイントです。

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１．Q：購入申込書を書いたら買わなければ必ず買わなければいけませんか？

A：そんなことはありません。購入申込書は購入の意思を示し、交渉権を得るための書類なので提出後にやむを得ず契約を断りたい時は、契約前でしたらペナルティなしで申込みを撤回することができます。しかし、購入意思がはっきり決定していない段階で、物件を抑えるために申込書を書くことは避けるべきです。

２．Q：未公開物件とはどういうものでしょうか？

A：不動産ポータルサイトや不動産情報誌に掲載されていない物件、或いはレインズ(国土交通大臣指定、不動産流通機構)に登録されていない物件でいろいろな事情で表立って宣伝をしていない物件のことです。ご紹介の速さや希少価値を、お客様にアピールするためのセールストークとして利用されることがありますが冷静に判断してください。また、その会社だけでなく他社でも、同じ物件を取り扱えることもありますのでじっくりと物件の検討をしてみて下さい。

３．Q：家を買う時は何件くらい物件を見て購入する人が多いですか？

A；さまざまです。1件見ただけで即決される方もいらっしゃいますし、希望通りの家を何件見ても決断されない方もいらっしゃいます。しかし購入時は同じ物件でも昼と夜、平日と日祝日に分けてご覧になられることをお勧めいたします。日曜日に来たら静かな環境だと思ったのに、平日に来たら近くで工場の音がしていた、といったこともございます。ご購入をお考えの物件には、一度でも多く足を運ばれることをお勧めします。

４．Q：家を買いたいのですが物件選びの条件が決まりません。何から決めるといいでしょうか。

A：まず、ご希望の優先順位をもう一度絞って見られてはいかがでしょうか。通勤やショッピングの利便性を優先させるべきか、子供さんの通学の便利さを取るべきか、お家の広さや間取りを優先するべきか、自然環境の良さを取るべきか等、ご家族でお家選びの優先順位をもう一度ご相談されてみてはいかがでしょうか。ぜひ皆さまの思いのいっぱい詰まった素敵なお家をGETして欲しいものです。

５．Q：家の購入を考えています。新築か中古か迷っているのですが、どういう基準で選んだらいいでしょうか。

A：ご予算内に応じて新築または中古住宅を選ばれると良いと思います。新築住宅をご希望されるお客様も多いのですが、毎日の生活の方がもっと大事だと思いますので、あまり住宅に資金をかけすぎないことも大切です。

６．Q：マンションか戸建てか迷っています。どういう基準で選んだらいいでしょうか。

A：マンションは、電車の駅から比較的近い位置にある場合が多いので、生活の利便性を選ぶならマンション。ご家族の多い方なら間取りの多い一戸建てがお勧めです。しかし、どちらにせよご自身もしくはご家族が住みたいと思える方を選ぶべきでしょう。

７．Q：物件を見に行った際は、どこをチェックするといいでしょうか。

A：まず外観からは外壁にヒビが入っていないかどうか、瓦がずれていないかどうか。室内ではドアがスムーズに開閉できているかどうか、隙間があいていないかどうか。歩いた時に床がしなったりしていないかどうか等、一般のお客様でも簡単にチェックできるところがあります。

８．Q；契約から入居までは、どれくらいの期間を考えておけばいいでしょうか。

A：住宅ローンをご利用される場合は、ローン手続きの期間が必要ですので、物件が空家であってもご契約からご入居まで通常1ヶ月～2ヶ月程かかります。また、売主様がご入居中の物件をご契約された場合は、売主様が退去されてからのご入居になりますので、ご入居までの期間が3ヶ月以上かかる場合もございます。

９．Q：中古住宅の購入を考えていますが、注意するポイントを教えてください。

A：新築住宅との大きな違いは、売主の契約不適合責任期間(売買の目的物に隠れたる欠陥があった場合に、売主が負うべき責任の期間)です。新築の場合は、建物の欠陥部分につき、売主に10年間の修復義務がありますが、中古の場合は、売主が個人か業者かによって違います。中古住宅を購入して引き渡しを受けた場合、建物の主要構造部分等に、万一契約不適合(欠陥)が見つかった場合、個人が売主だった場合は通常は免責、業者が売主だった場合は、2年間売主に契約不適合責任期間があり、その期間内は、売主が建物の欠陥を修復する義務があります。但し、その期間が経過した後に見つかった場合は、買主負担で修復することになります。売主が個人の場合は、契約不適合責任が免責ということが多く、その場合、物件の購入後に建物の欠陥が発見されたとしても、売主にその修復を要請することができません。

１０．Q：中古住宅の場合、リフォーム費用は、通常、売主と買主どちらの負担になりますか？

A：売却希望者が居住中のまま売りに出している場合も多く、その場合、住みながらのリフォーム工事がしにくいこと、リフォームそのものが個人の好みが強く反映されることなどにより、住宅購入後に買主が、ご自分の費用負担でリフォームを行なうことが一般的です。不動産業者が売主となって住宅を販売する場合で、リフォーム済みの物件は、数多くありますが、この場合、リフォーム費用が価格に上乗せされているのが一般的です。個人の売主がご自分でリフォームしてからお家を売却に出すケースは、比較的少ないと思います。

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１．Q：売却をスタートさせるために必要な手続きはどのようなものですか？

A：国土交通省が定めた標準媒介契約約款に基づき、売り出し価格・売却活動期間などを記載した媒介契約を、お客様と当事務所との間で締結していただきます。

あとは購入希望者が現れるまでお待ち頂くだけで結構です。

２．Q：土地の売却を検討していますが、権利証を紛失した場合はどうなりますか？

A：権利証を紛失した場合でも決済時に一定の手続きをすることにより問題なく売却することができます。ただし、手続きは司法書士に依頼しますので、できるだけ早めにご相談ください。

３．Q：家を買うときに聞く「重要事項説明」ってなんですか？

A；宅地建物取引業法上、不動産業者の宅地建物取引士が、契約が成立するまでの間に、買主様や借主様に対して売買物件や賃貸物件の取引条件に関する一定の重要事項の説明をすることが義務付けられています。 うえくぼ不動産事務所では、宅地建物取引士の資格を持った営業担当が、所定事項が全て記載された「重要事項説明書」を読みながらじっくりご説明致します。

４．Q：家の買換えはどうやってすれば良いでしょうか？

A：買換えがうまくいくかいかないか、時間的な問題が一番のポイントとなります。
つまり、売却を先に行う「売却先行」と購入を先に行う「購入先行」のそれぞれのメリット・デメリットを理解した上で、お買換えプランを検討することが重要です。納得のいく売却・購入をするためにもぜひ当事務所にご相談ください。お客様の状況を判断のうえ、最適なお買換えスケジュールをご提案致します。

５．Q：買い替えの場合、売却先行と購入先行のどちらが良いでしょうか

A：どちらの場合にもメリット・デメリットがあり、一概には言えません。
売却先行では資金計画が立てやすい反面、希望に合う物件がなかなか見つからない、仮住まいが必要になるといったケースが考えられます。
一方、購入先行では転居のスケジュールは立てやすいですが、売却が思うように進まない場合、資金繰りを心配する必要がでる可能性があります。

６．Q：不動産を売買した時に、仲介業者に支払う仲介手数料はいくらになりますか？

A：仲介業者が、売主及び買主から頂くことのできる仲介手数料の上限は、下記の通り定められています。

物件の売買金額のうち200万円以下の金額＜100分の5＞＋消費税

物件の売買金額のうち200万円を超え、400万円以下の金額＜100分の4＞＋消費税

物件の売買金額のうち400万円を超える金額＜100分の3＞＋消費税

※売買価格が400万円超の場合は、(｢価格×3％」＋6万円)＋消費税の金額が、上記の計算式で算出した金額と同額になります

※低廉な空家等（物件価格が800万円以下の宅地建物）については上限が30万円＋消費税となります

７．Q：「仲介で売却」と「売主直接の売却」の違いを教えてください

A：物件の所有者から依頼を受けて、不動産を販売するのが「仲介売却」です。不動産業者の仲介により物件を購入する際には、仲介手数料が必要になります。物件の所有者が、仲介業者を通さずに、直接、買主に不動産を売却するのが「売主直接の売却」です。
仲介手数料が必要な仲介売却は、割高に思えますが売主直売の場合は販売経費などを予め価格に上乗せしているのが一般的です。

８．Q；住宅ローンを利用して住宅を購入する場合の流れを教えて下さい。

A：物件の見学(案内)→購入申込み→住宅ローンの事前審査の申込み→事前審査の承認→重要事項説明を受けて契約(手付金必要）→住宅ローンの本申込み→住宅ローンの承認→金融機関との住宅ローンの契約(金銭消費貸借契約)→残金決済(売買残金を売主に支払う)・所有権移転・物件引き渡し→入居
以上のような流れになります。

９．Q：物件探しの際、同時に複数の不動産業者に声をかけてもいいですか？

A：はい、複数の不動産業者にお問い合わせされることをお勧めします。不動産の情報は、各社で共有している情報もあれば、各社が独自に保有している物件もございます。手間を惜しまずに、1社でも多くの不動産業者にお問い合わせをされるべきです。次のお電話やメールでご希望のお家に出会うかもしれません。

１０．Q：不動産購入時に必要な諸費用はいくら位でしょうか？

A：新築一戸建て、新築マンション以外の中古マンション、中古一戸建て、土地については、通常、仲介手数料がかかります。仲介手数料以外にかかる諸費用としましては、住宅ローンを利用する場合で、

・住宅ローン事務手数料

・ローン保証料

・火災保険料

・登記、抵当権設定費用

・司法書士への支払い手数料

・印紙代

・固定資産税、都市計画税の精算金

が必要です。借入金額等によりまして抵当権設定費用は変わりますし、不動産の評価によって登記費用も変わりますが、およそ物件価格の7％前後の諸費用が目安です。

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