投稿者: うえくぼ不動産事務所

１．Q：不動産投資を始めたいのですがどんな投資物件が向いてるの？

A：はじめての投資であれば小規模な住居系に限定し、安い一戸建が適しているでしょう。
投資規模が一棟マンションとなってくれば更に収益性を高め、金融機関からの借入による更なるレバレッジ効かせることもできますのでお客様の資産状況によったご提案をさせていただきます。

２．Q：大家業は入居者の募集や設備などのトラブル事項などの管理は面倒ではないのですか？

A：これからオーナーになるにあたって管理に関しては心配になる要因のひとつです。
当然、正業をお持ちの方も多くおられますので、不動産管理まで手の行き届かない状態です。

方法としては管理会社に委託する方が一般的です。

管理会社に委託すると運営するにあたってのわずらわしい業務を全て請け負ってくれます。
管理・入居者募集・更新・退去・クレーム処理などを一貫して請け負ってくれます。

３．Q：大家業として考えた場合、築20〜30年の建物でも賃貸できるか心配です。

A；「築20〜30年」といえばイメージ的に古いと思われる方もいると思いますが、
30年前のものでもメンテナンスがしっかりしている物件はきれいで賃貸としても充分成り立ちます。

築20〜30年ぐらいの建物だと、建ててから今までの管理によって差が出てきます。
築30年の物件でも状態を見て築年数にとらわれず冷静に判断しましょう。

４．Q：不動産投資をするにあたり、一番大事なことはなんですか?

A：「余裕資金でやる」事だと思います。

株にしろ何にしろぎりぎりの資金でやると焦って利益が少なくなったり、日々のストレスが大変なことになります。

「リスクがある」ということを認識し、失っても大丈夫という金額で始めるのが大事です。

５．Q：投資用不動産は立地が良くて設備がしっかりしてれば空室を防ぐことが出来ますか？

A：確かに立地が良く設備も良いと空室リスクは大幅に下がるでしょう。

一番分かりやすく収益物件の価値を判断したいときは、自分ならこのマンションに住みたいかを目安にすると分かりやすいです。

しかし投資用の場合はそれだけでなく、周辺の施設・利便性などの将来性(今後便利になっていく可能性)も
踏まえてみると将来的にも安定した収益を生み出してくれます。

６．Q：現在土地を所有してます。その土地にマンションを建てるか、中古で購入するかどちらが得ですか？

A：これは現在お持ちの土地がどんなものかによって判断が変わってきます。
もしその土地がアパートやマンションなどの建築に適しているようなら、建てることをオススメします。
もしそうでなければ中古の購入をオススメします。

収益物件に適すかどうかの判断はその土地の近辺の賃貸不動産業者などに問い合わせしていただくと良いでしょう。

７．Q：収益不動産で借主がしっかり付くにはどういったところに配慮すれば良いですか？

A：まずは場所が大事です。それ以外ですと設備関係にも配慮すると良いかと思います。
物件次第ですが、エアコンや浴室暖房、浴室乾燥などは人気があると思います。
また女性の方にはTVモニター付オートロックや防犯カメラなどセキュリティー面にも配慮があると良いでしょう。

８．Q；リスクを背負わずに不動産投資は可能ですか?

A：不動産に限らず、「投資」にはリスクが付きものです。
当然不動産投資にもリスクがある中で資産を増やすというものです。
したがって不動産投資をする上で全くのリスクを背負わずにというのは不可能に近いでしょう。

リスクを無くすことは出来ませんので、いかにリスクを最小限に抑える事が出来るかが重要になってくるでしょう。
不動産投資に関して言えば他の色んな投資のなかでリスクが少ないほうだと思います。

９．Q：投資でよく聞くインカムゲインとはどういう意味ですか？

A：インカムゲインとは簡単に言うと資産運用の投資に対して生まれる利益のひとつで、資産を持ったまま得られる収益のことを指します。
不動産投資の場合、インカムゲインとは家賃収入のことを指します。

よく似た言葉でキャピタルゲインがありますが、これは転売益のことです。

１０．Q：「表面利回り」と「実質利回り」の違いはなんですか？

A：表面利回りとは、年間賃料収入を購入価格で割った利回りのことをいいます。

実質利回りとは、実質賃料収入を購入費総額で割った利回りのことをいいます。

年間収入から管理費、修繕費の諸費用を引いたのが実質賃料収入で、購入価格に購入時にかかった諸費用を合算したのが取得費総額となります。

１．Q：道路に面していない土地に建物を建てることはできますか？

A：原則として都市計画区域内においては、敷地が建築基準法上の道路に２ｍ以上接していないと建築物を建てることは出来ません。
これを一般的に接道義務といいます。建築基準法上の道路とは幅員４ｍ以上の道路で市道・町道等の道路法上の道路、都市計画法等の道路、新興住宅団地に多い位置指定を受けた道路、もしくは幅員４ｍ未満で道路中心線から２ｍセットバックする必要がある道路を言います。

２．Q：地下室は容積率に計算されますか？

A：住宅の場合地下室は建築基準法上、床面積の優遇措置が受けられます。

具体的には、建築物の地階でその天井高が地盤面からの高さ１ｍ以下にあるものの住宅の用に供する部分は、その建築物の住宅の用途に供する部分（自動車車庫等は含まない）の床面積の合計の１／３までは容積率算定から除外されます。一般的には住宅地下室容積率不算入制度と呼ばれています。

３．Q：プレハブの物置も建築物として延床面積に入りますか？

A；住宅の物置として置くことが多いですが、土地に定着している（すぐに移動させることができない）場合、屋根を有している場合は建築物となります。
床面積にも算入されますし、メインの建物と同じ各種制限を受けることになります。

４．Q：建物の隣地との境界の後退は絶対に50ｃｍ必要ですか？

A：建物の外壁後退距離の規制は建築基準法で定められていますが、その制限がない地域の場合は原則、強制的な規制はないといえます。

つまり、敷地境界ぎりぎりに建物を建てることも可能となってきます。

しかし、民法において後退距離は５０センチ必要とされていますのでぎりぎりに建てた場合、民事上５０センチ以上離せと隣地側から訴えられる可能性があります。

正しくは、外壁後退距離の規制がない場合、敷地境界ぎりぎりに建物を建てる権利はあるが、民事紛争を免れ得るものではないということです。

実際、裁判になった場合その地域が商業地域かどうか、その地域にぎりぎりまで建てる慣習があるかなどにより判断されます。

５．Q：防火地域と準防火地域があるらしいですがそれは何ですか？

A：建物が密集した市街地では、火災が発生すると大火になる可能性が高いので、都市計画区域内では「防火地域」と「準防火地域」が定められています。
この地域は家の構造や工法が制限されますので事前確認が必要です。

「防火地域」内では、３階建て以上または延べ面積が１００㎡を超えて家を建てる場合は「耐火建築物」でなければなりません。
また、２階建て以下で延べ面積が１００㎡以下の家の場合は、「準耐火建築物」にすれば建てられます。木造住宅でも定められた仕様を満足させれば建築は可能です。

　「準防火地域」は、防火地域に比べると比較的規制が緩和されますが、木造住宅の場合は、延焼の恐れがある外壁や軒裏及び開口部などに不燃材料を使用するといった「防火構造」にしなければなりません。

６．Q：セットバックって何ですか？

A：幅員が４ｍに満たない場合、道路中心線より２ｍ内は道路として提供する必要があります。
これをセットバックといいます。

現在建っている建物を取り壊して道路に提供する必要はありませんが、改築や再建築の際は道路として提供した部分の面積は、所有するのみとなり建物建築などの利用は出来ず、建物建築の際の敷地面積からは除外されます。

７．Q：どんな場所にでも建物が建てられるとは限らないと聞きましたが本当ですか？

A：本当です。
「市街化調整区域」といって、原則、家の建てられない地域があります。

乱開発を抑制して秩序だった国づくりをするために国土利用計画法という法律がつくられています。この法律によって、日本全土は、都市地域、農業地域、森林地域、自然公園地域、自然保全地域に大きく分類され、それぞれの地域独自の条件に合った利用をすすめ、開発を抑制したり促進したりしています。分類された都市地域のなかの市街化調整区域というのは、当分の間市街化を抑制しようという区域ですから、一般の住宅や店舗、事務所などの建物を建てることは原則禁止されています。

８．Q；「位置指定道路」というもの聞いたことがあるのですがどういった道路ですか？

A：不動産広告や販売図面・資料の接道に関する説明をしている項目があり、その中で「位置指定道路」と記載されていることがあります。日常生活の中で道路の区別をしながら暮らす人は少ないと思いますが、道路はいろいろな種類に分かれています。まず、大きくは公道と私道に分かれ、その私道の中のひとつに「位置指定道路」があります。

建築基準法の規定に「建築物の敷地は、道路に２ｍ以上接しなければならない」という接道義務の項目があります。ここでいう建築基準法での道路とは、道路法などの法律で定められた道路以外に、「私道で、一定の技術的基準に適合するもので、築造者が特定行政庁からその位置の指定を受けた道路」いわゆる位置指定道路があります。
　分かりやすく言い換えると、道路法上の道路ではない私道の中で、行政が認めた道路ということです。位置指定道路に２ｍ以上接していれば、建築をすることが出来ます。
　もし、接道している道路が私道である敷地を購入しようとする場合、まず位置指定がなされているかどうか、されていればよし、されていなければどのような取り扱いの道路か再建築に問題がないのか確認することが大事です。（位置指定道路以外の私道でも建築することはできます）

９．Q：増改築の予定なのですができますか？

A：増築の余地があるかどうかは建ぺい率、容積率をチェックしてみてください。

増築の余地があるかどうかは、建ぺい率、容積率があまっているかどうかということが一番のチェックポイントですが、
これらの余裕があっても道路斜線制度や北側斜線制限などで増築できないこともありますので、それらの面を合わせて総合的にチェックしてください。

１０．Q：建ペイ率と容積率というのはどういうものですか？

A：敷地に対して建てられる建築面積と総床面積の最大限度を定めて、建物の規模をそれ以下に規制しようとするものです。

建ぺい率とは、「建築面積の敷地面積に対する割合」で、ふつうの場合は一階の面積のことを指します。なお、建築基準法では、建築面積は外壁または柱の中心線でかこまれた面積で測ります。
容積率とは、「敷地面積に対する建物の延床面積（各階の床面積の合計）の割合」です。

１．Q：2階にリビングという家を見ますが、メリットやデメリットはどんなところですが？

A：2階にリビングをつくることによって一階よりも広い空間が取れたり、日当たり・風通しが良くなったりといったメリットがあります。

デメリットとしては常に2階へ上がらなくてはいけないことです。

２．Q：マンションのリフォームで水廻りは動かせるのですか？

A：通常、水廻りを移動するということは給排水の配管も同時に移動させることになります。
一戸建てと違ってマンションによっては十分な空間がなかったり配管移動後の騒音問題などが生じるおそれがあるので、十分に調査をした上でされた方が良いです。

３．Q：ベランダとバルコニーはどういった違いがありますか？

A；ベランダというのは屋根付きで細長い縁状のもの、
それに比べ、バルコニーは室内生活の延長として利用できるものを指します。

一般的にはこのような違いや使い分けをしています。
ただし、各住宅メーカーで独自の名称が付けられていることがありますので
必ずしもこの通りではありません。

４．Q：リノベーションという言葉をよく耳にしますが何ですか？

A：既存の建物の用途や機能を変更・更新し、性能を向上させることです。

リフォームというのは、時代に合った内装や外装にしたり、
設備などを新しくすることですが、リノベーションはそれに加え、「性能を向上させる」、「価値を高める」という点をテーマとして追加したリフォームと考えていただければ分かりやすいと思います。

５．Q：「4SLDK」の「S」ってなんですか？

A：「S」は「サービスルーム」の略で、居室と認められない納戸のことです。
不動産適正取引協議会の定める 『不動産の表示に関する公正競争規約』 によると、
建築基準法による採光基準などを満たさず 「居室」 とすることができない部屋については「納戸等」 と表示することになっています。

以前は、納戸(N)もしくはサービスルーム(S) と表記されることが大半でしたが、
最近では書斎(DEN)、ユーティリティスペース(U)、フリールーム(F)、マルチルーム(M)、多目的ルームなどと表記される場合もあります。

６．Q：「SRC造」や「RC造」とはどういう建物ですか？

A：「SRC造」とは「鉄骨鉄筋コンクリート造」、
「RC造」とは「鉄筋コンクリート造」のことです。
最近のマンションは、ほとんどが「SRC造」や「RC造」で、防音性や耐火性、耐震性に優れています。

７．Q：広告などで『地目　山林』とありますが、家は建てられないのですか？

A：『登記簿上は、山林ですが、実際は宅地として使える状態になっている』という意味です。
宅地にする場は、地目の変更登記の手続をとらなければいけません。
この登記は法律上の義務であり、１か月以内に申請しなければなりません。

但し、当然山林を宅地にする場合は宅地にするための
整地をしなければなりません。
その費用なども考えなければなりません。

８．Q；知人が市街化調整区域の土地を買いたいので、私の農家証明を貸してほしいといってきました。大丈夫でしょうか？

A：市街化調整区域は基本的に住宅を建築することが出来ません。
但し、例外として農業、林業、漁業に必要と認められた建物や、これらの業を営む方々の居住用の建物は建築できます。

名義を貸した後すぐに今お住まいのお家の建て替えを計画してもご主人名義では建築確認を受けられない事になると思います。

一生に何度も出来る事（お家を建てる事）ではないので建築する方も名義を貸す方も、もう一度よくお考えになってから結論を出された方がよいと思います。

９．Q：『防火地域』とはどういう場所ですか？

A：法令上、地域ごとに建物の構造等を抑制する分け方があります。
その中のひとつが防火地域です。

駅などの近くや繁華街では火災時の延焼防止のために燃えにくい建物（耐火建築物）しか建てられないように制限します[防火地域]。

そして、その近隣や幹線道路沿いでは一定規模の建物を耐火建築物にするか、準耐火建築物にするように制限されています[準防火地域]、一方、延焼の恐れの少ない地域では木造住宅でも建てられる防火指定なしという地域になります。

１０．Q：「登記識別情報」とは何ですか？

A：登記識別情報とは登記の申請がされた場合、当該登記により登記名義人となる申請人にその登記に係る物件及び登記の内容とともに登記所から通知される情報のことをいいます。
登記識別情報は、アラビア数字その他の符号の組合せからなる１２桁の符号で不動産及び登記名義人となった申請人ごとに定められます。

登記識別情報は、本人確認手段の一つであり登記名義人本人による申請であることを登記官が確認するため登記所に提供してもらうことになります。

１．Q：銀行ローンの紹介はしてもらえますか？

A：お客様のご要望に合う銀行をご紹介させていただきます。

ローンセンターの担当者と私が話をした方が、必要書類等の融通も利きやすいのでご遠慮なくお申し付け下さい。

２．Q：隣の家の気の枝が越境してきたのですがどう対処すればよい？

A：いくらこちらの敷地内にあるからといって勝手に枝を切ったりすることはできないので隣に枝を切るように請求する形になります。

もし、相手が応じなければ、裁判所に対して隣家の費用で植木屋などに切らせるよう請求すればよいでしょう。
ただし、越境しても損害がないと認めた場合、裁判所は権利の濫用として切り取りを認めないこともあり、また損害を認めても賠償金だけを容認することもります。

３．Q：家主が家を明渡してくれといって家賃を受取りません。どうしたらよいでしょうか。

A；供託所に家賃の供託をするという方法があります。
借主は賃料を支払うのは当然ですが、借主が賃料を支払おうとしても家主の方の事情によって賃料支払ができない場合があります。
このような場合、借主はそのまま放置しては債務不履行となるおそれがありますので 、賃料の供託をしなければなりません。これが家賃の弁済供託です。

弁済供託は 債務履行地の供託所（法務局等の中にあります）に賃料相当額を供託すればよいのです。
この弁済供託ができる要件として供託原因というのが必要とされています。
第１は、弁済の提供をしたにもかかわらずその受領を拒否された場合です。
本件は一度賃料を持参したが、家主が受領を拒否された場合ですので上記の受領拒否を供託原因として、家主の住所地の供託所に供託すればよいのです。
その後の賃料については賃貸人の受領拒否の意志が強くて持参しても受領されないことが明確な場合は「債権者の不受領意志明確」という供託原因で供託できます。
その他に持参債務で債権者の住所が不明なとき、又は取立債務で債権者が取立てにこないような受領不能の場合や、債権者を知ることができないときで借家の所有権の帰属等について争いがあるためいずれが真実の所有者（家主） か債務者にわからないような場合も供託原因となります。
一度受領拒否されたからといってその後まったくなにもしないで放置しておくと、債務不履行の責任を問われる可能性があり極めて危険ですからぜひ供託を継続することです。

４．Q：「住居表示」と「地番」の違いはなんですか

A：建物の場所を表示する方法として、住居表示と地番があります。

住居表示はいわゆる住所ですが、地番とはその土地についている登記上の番号で、全国各地によっては地番がそのまま住所になっているケースも多くあります。
特に気にすることはないのですが、一般的には自分の住所は住居表示で通します。住居表示が無ければ地番が住所となります。

５．Q：「現況更地」は宅地と同じでしょうか

A：現況「更地」は「宅地」の意味ではありません。
登記簿上の地目が「山林」、「雑種地」、「畑」や「採草放牧地」などであっ ても現況「更地」などと書かれている場合がありますが、この場合も建物等で使用されていない土地というだけで「宅地」の意味ではありません。建築不可能の土地もあるので注意が必要です。

６．Q：土地を貸したいのですが借地権について教えてください

A：建物を所有する目的で（土地を）賃借している権利を借地権とよびます。

〇借地法の改正と借地権
　平成三年に借地法と借家法が改正され、新しく借地借家法となり、
平成四年八月一日から施行されています。
しかし、平成七年七月三十一日までに設定された借地権（既存借地権）については改正法がほとんど適用されず、
改正前の借地法（旧法）の規定の大部分がそのまま適用されることになっています。
その借地期間が満了して、更新後も同様です。
また、既存借地権が相続・贈与された場合や第三者に譲渡された場合も同様です。
この改正法で、定期借地権という新しいタイプの借地権も創設されました。
この定期借地権に対し、従来型の借地権を普通借地権といいます。
現在利用されている借地権のほとんどは、既存借地権です。

７．Q：マンション購入を考えています。管理組合とはどういうものですか？

A：マンションを購入すると強制的に管理組合に加入し、管理規定に署名することになります。

区分所有建物ができれば、区分所有者全員で構成される団体が成立し、
その団体（通常○○マンション管理組合と名付けられます）でマンションの管理運営をしていくことが、
「建物の区分所有等に関する法律」で定められています。

管理組合は建物や敷地あるいは付属施設の管理や使用について、管理規約をつくり区分所有者間の関係を定め、その権利や義務についての調整をはかるマンション住民の組織です。

８．Q；不動産売却の依頼を中止することになった場合、チラシなどの広告料は払わなければならない？

A：広告費を頂くのは特別な広告を依頼された場合のみで、通常の広告の場合は費用を請求することはありません。

９．Q：決済時の固定資産税の清算はどの様になっているのですか？

A：固定資産税は1月1日現在の所有者のところに請求がきます。
課税の対象期間は4月1日〜翌年の3月31日までですので、
取引日を起算日として日割りにて清算します。

２月や３月に取引をした場合、その年の３月３１日までの固定資産税を日割り清算し、
翌年の固定資産税が前所有者(１月１日現在)の所にきますので
本年度分の日割り精算と翌年度分の一年分の支払いになります。

１０．Q：新築を建てるのと中古住宅をリフォームするのとどちらが得ですか？

A：設備の変更・クロス、床の貼り替えなどの改装ならリフォームの方が安く簡単に済みます。
しかし、基礎や外壁を含む全面リフォームの場合は新築同様の金額と手間がかかる場合もございますので一概には言えません。

新築の場合は一から建てるわけですから、やはりある程度の費用がかかります。
反対にリフォームの場合は現状の建物の状況やどうするかによって
いくらでも金額は変わってきます。

一長一短という感じですのでお好きな方で構わないと思います。

１．Q：住宅ローンを組んだ場合、長期での支払いが不安なのですが？

A：事実、住宅ローンでご購入の方は、長期で検討される方が多いです。
理由は単純で月々の返済額が抑えられます。

しかしその一方で繰り上げ返済により、10年〜15年ぐらいで
完済される方もいらっしゃいます。

定年退職後のローンの負債は重荷になってきますので、
定年までに完済できるように安心できる十分な計画をたててください。

２．Q：住宅ローンの申し込みをして審査の結果が出るまでにどれぐらいかかりますか？

A：銀行によって異なりますが、
事前審査の場合、早いところで２〜３日ぐらいで出ます。

お客様にもよりますが
本審査では大体一週間ぐらいが一般的かと
思います。

ただし、事前審査に日数がかかり、
その分本審査の結果が早いなどの場合もございます。

３．Q：頭金(自己資金)がまったくないのですが、諸費用等もすべてローンでいけますか？

A；これはケースバイケースなのですが、可能性として対象物件の担保評価によって絶対無理とは言い切れません。
但し、銀行は限られてきます。
銀行は住宅ローンに関しての取組に非常に開きがあります。

お客様のお勤め先や勤続年数などで１００％まで融資をしてくれて尚且つ諸経費ローンまで融資してくれる銀行もありますし、全然話になりませんという銀行もあります。

その辺りはご自身のお仕事関係や対象物件によっての話となります。

４．Q：契約社員は住宅ローンが組みにくいでしょうか？

A：金融機関によって差はありますが、契約社員や派遣社員という理由で住宅ローンが全くダメというわけではありません。
契約社員や派遣社員でも収入が安定していれば正社員と変わりなく住宅ローンを組むことが可能である場合があります。

５．Q：住宅ローンを組む際のつなぎ融資とは何ですか？

A：土地を購入し、建物を建てる場合、土地代金は建物を建てる前に支払わなくてはなりません。
しかし通常住宅ローンというのは、土地・建物あわせての「住宅」とされており、建物の完成後に融資を受ける事になります。

そこで生まれたのが「つなぎ融資」というものです。
本来の融資金が手元に入るまで、短期間の融資をしてもらい、その資金で土地代金を支払い、所有権を移転し、そして本来借りるところで抵当権を設定する。
しばらくして本来の融資金が手元に入れば、その融資金でつなぎ融資を返済する、といった仕組みのことです。

ただしこれは住宅ローンの審査が完了し、金融機関より完成後の融資の内諾を得ていることが条件です。

６．Q：住宅購入を検討中ですが、自己資金で頭金を払った後に銀行融資が受けれなかった場合どうなりますか？

A：不動産取引において頭金を支払って住宅ローンを申し込んでから融資が受けられなかった場合、頭金が返還され白紙解約となります。

融資利用される場合の契約には、『融資が受けられなかった場合、契約を解除し、手付金を返還する』という内容になっています

７．Q：住宅ローンを完済したのですが、抵当権を抹消するにはどうすればよいのですか？

A：抵当権を抹消するには、抵当権者（ローンを組んだ金融機関）から、委任状と登記済証、登記原因証書をもらい、対象不動産の管轄登記所に抹消登記の申請をします。

抵当権者が手続きに協力しない場合、裁判所で債務不存在の判決をもらい、その謄本で抹消します。根抵当権でない限りわざわざ抹消登記をしなくてもなんら問題はないという方もいますが、後々のトラブル防止のため、ローン完済後は登記抹消をするのが本来望ましいです。

そういった手続きが煩わしい場合は、抹消登記依頼を司法書士にお願いしてみて下さい。

８．Q；中古戸建を検討中ですが「違法建築」らしくローンが難しいそうです。こういった場合住宅ローンでの購入は不可能なのでしょうか？

A：基本的には不可能なのですが、違法建築にもいろいろあり、すべてがすべてだめなわけではありません。

銀行はその物件の流通性や、担保としての評価によって融資するわけですから、今後流通が難しくなり得る「違法建築」には融資しにくいといったところです。

物件によってはローンが通る条件を作り出せる場合がありますので、そういった問題がある場合は是非一度当事務所にご相談下さい。

９．Q：銀行融資の時に『団体信用生命保険』加入を言われたのですがそれは何ですか？

A：銀行が保険契約者・保険金受取人となり、 住宅ローンをお借り入れになった方（あなた様）を被保険者とする保険契約に基づく生命保険のことをいいます。

被保険者の方（あなた様）が死亡または所定の障害状態になられたとき、 生命保険会社が保険金を契約者である銀行に支払い、その保険金をもってお借入金の返済に充当します。

１０．Q：住宅ローンを返済出来なくなるとどうなりますか？

A：ローン残金全額を、一括返済するよう求められます。
その結果、マイホームを競売にかけられることにもなります。
また借主の資産、信用に不安が生じたときも一括返済するように定められているのが普通です。

１．Q：査定価格はそのまま手に残る金額になるのですか？

A：査定価格が販売価格となり、その価格で売れることはあります。

しかし、そこから諸経費がかかります。

一般的には登記の変更手続きや解体費用、場合によっては測量費用等です。

２．Q：不動産を売却したいのですが、近所にわからないようにできますか？

A：はい。その旨を事前にお伝え頂ければご近所の方に内密での売却を実施させていただきます。

ネットや広告の掲載なども控えさせていただき、完全秘密厳守で売却しますのでご安心下さい。

３．Q：土地の相続上の評価はどうなるのですか？

A；相続した土地の評価は、国税庁の財産評価基本通達によりますが２種類の評価方法がります。
市街地の宅地には、その宅地の面する道路に付けられた路線価（国土庁発表の公示価格の８割相当額）に土地面積をかけて出す路線価方式が適用されます。
一方、農村部や郊外地は固定資産税評価額に一定の倍率をかける倍率方式が適用されます。

なお、借地や借家の敷地を相続した場合には、まず自用地として評価し、
その額から一定の評価減をして算出します。

４．Q：遺産の土地を分割するにはどうしたらよいのですか？

A：被相続人が遺言で分割方法を指定していた場合は、その遺言書の指定に従って分割すればといでしょう。（遺留分の侵害がある場合は除きます。）
もし遺言書がなければ、相続人全員で話し合って、それぞれの取得分を決めて、
その内容は「遺産分割協議書」として作成します。

ただし、分割をした土地の所有権を第三者に対抗するには、
相続人それぞれが遺産分割による所有権移転登記をする必要があります。
これにはまず、共同相続の登記をする方法と、いきなり分割登記をする方法があります。

５．Q：「権利証」をなくしてしまった場合、その不動産の売却は出来なくなりますか？

A：権利証とは正式には登記済権利証と呼ばれ、所有権保存登記や所有権移転登記など不動産に登記が行われたことを法務局が証明した登記申請書のことをいいます。大事な書類には違いないのですが、この権利証がなくても売買は可能です。

登記済不動産を持つ成年者２名以上が、該当不動産の所有者が確かに売主であることを保証する「保証書」を作れば、それを権利証の代わりとして、売買による所有権移転登記の申請が出来ます。

６．Q：農業をしていない人が家が建てられる農地と建てられない農地があるらしいですが本当ですか?

A：農地は、大きく分けると「純農地」と「宅地見込地」の二つがあり、
それぞれの価格水準は大きく異なることが一般的です。

純農地は、収穫される農作物から得られる収益を基礎とした価格水準にあり、
一般的には農地法第３条の許可による農地の売買価格が該当します。
宅地見込地は、現況は農地であるものの周辺の宅地化が進行しているため、
宅地造成後住宅・事務所等の宅地利用することが期待される農地のことを言います。
一般的には、農地法第５条の許可による農地の売買価格が該当し、
純農地の価格を遙かに上回ることが通常です

７．Q：自宅の売却を検討中ですが、以前に火災で全焼し新築を建てました。売却時に火災があったことも知らせるべきでしょうか？ちなみに火災の後更地にし、地鎮祭もして清めてその後何もありません。

A：まず基本姿勢ですが、不動産売却をする場合不利になる恐れのある事項について出来れば話したくないという売主様のお気持ちも分かりますが、知っている情報は包み隠さず開示して、その上で契約を締結する方がいいでしょう。

事前にお話すれば問題なく済むものも、後々知ることによってかえってトラブルになることもあります。売った後まで、いつ気づかれるかなと心配するより、すっきりと売却された方が、精神的にもよろしいのではないでしょうか。

告知すべきかしなくてもいいものかの判断基準については、「その事実を知っていなければ買わなかったであろう」と認められるかどうかという抽象的なものであり、事件・事故の内容、経過年数、その後の利用状況など具体的な法律があるわけではございません。

火事があったことが物件の瑕疵（欠陥）にあたるかどうかということは、火災によって人的被害があったかどうか、火災原因などによって変わります。

最終的に告知する義務があったかどうかを判断するのは裁判所になります。

８．Q；個人間で直接不動産を売買するのは法律違反になりませんか。

A：法律違反にはなりません。
宅地建物取引業の免許を必要とする「宅地建物取引業」とは宅地建物取引業法という法律によって
以下の様に定められています。

第一章　第二条の二　宅地建物取引業
　宅地若しくは建物の売買若しくは交換又は宅地若しくは建物の売買、交換若しくは賃貸の代理若しくは媒介をする行為で業として行うものをいう。
とされており、「業として行う」とは、不特定多数の者のために反復継続して行う行為と解釈されていますので、個人が自己の不動産を売却したり、個人が直接売主から購入することは法律違反にはなりません。
しかしここで注意が必要なのは「もめごと」です。
一般的には安全な取引が出来る様に、不動産業者が間に入るわけですから
個人間売買にはそういった落とし穴も出てきます。

９．Q：不動産査定書がほしいのですが、どこに相談すればよいのでしょうか？

A：不動産査定書を手に入れたい目的によって依頼先が変わります。

売却が目的であれば「不動産会社に依頼」になりますが、それ以外の査定そのものが目的の場合は「不動産鑑定士に依頼」になります。

不動産鑑定士の場合、鑑定（査定）そのものが業務になりますので査定書を作成して頂けます。その際は、作成手数料が発生します。

１０．Q：現在住んでいる家を売って、別の場所で新築を買いたいのですがどうすれば良いのでしょうか？

A：買い替えの場合、いろいろなパターンがあります。
いくつか例をあげてみますので参考にして下さい。

1.現在の家には住宅ローンがなく、ある程度の自己資金もあり、新たに住宅ローンを組むことが出来る。この場合、新しい住宅の購入に際しては深刻に考える必要は特にありません。

2.現在の家には住宅ローンはないが、自己資金もしくは住宅ローンに難がある。この場合、新しく購入する不動産の資金に、現在の家の売却資金を充てることになります。購入先行の場合、仮住まいなどの準備が出来る時は、まず売却して資金を確保してから新しい住宅の購入に向かいます。

3.現在の家には住宅ローンがあるものの、自己資金があり、住宅ローンを組むことが出来る場合。この場合は、新しい住宅の購入は問題ないでしょう。しかし、現在の住宅ローンの取り扱いがどうなるかによって、新しい住宅ローンの組み方や現在の家の売却方針が決まってきます。事前によく不動産会社や銀行と相談することが大切になります。

4.現在の家には住宅ローンがあり、自己資金もしくは住宅ローンに難がある。この場合、まず売却をし資金を確保する必要があります。仮住まいが出来るのか、売却した資金で希望通りの家が買えるのか、動き出す前によく検討する必要があります。

１．Q：不動産査定は何を参考にして行うのですか？

A：不動産の査定についてですが、まず中古市場における「現在売り出されている不動産価格」及び「近年取引された不動産の価格」を参考にします。
例えばマンションなら、同じマンションで売買が成立していればこれを元にある程度の金額を割り出すことが出来ます。また、一戸建てや土地の場合はそれに加え基準地価や路線価などを参考にします。

２．Q：不動産の売却を契約したら代金はいつ手元に入るのですか？

A：売買代金は、大きく分けて2段階に支払われることが一般的です。

まずは契約時に手付金として約1割相当の金額が支払われます。
次に決済時(引渡し時)に残りの金額全額が支払われます。

一般的にはこのような感じですが
もちろん契約内容によっては例外もあります。

３．Q：母が痴呆症で母名義の家を売ることになったのですが、変わりに長男の私が売却することは可能ですか？

A；痴呆症の親の自宅売却手続きを代わりにする場合、ご両親の資産売却の代理人（後見人）になる事が必要です。
たとえお身内であっても、法的な手続きなく代理売却はできません。

平成１２年４月に施行された成年後見人制度（補助）を利用頂くことになります。

この制度は、ご相談のご両親の自己決定とご両親の保護を重視した制度です。

法的にご両親の代理人になりますと、ご自身の不動産の売却と同じ手続きとなります。

４．Q：不動産の売却時にはどんな費用がかかりますか？

A：不動産売却時にかかる費用は、仲介手数料(売却価格×3％＋消費税)と収入印紙代と売渡費用（司法書士費用）です。印紙代は売却した金額により異なります。

売渡費用は、所有権の移転のほかに抵当権がある場合は抹消の手続きを司法書士に依頼する際の費用です。
細かく言うと他に、引越し代や新居の家具代・いらないものの処分にかかる費用なども考慮しておきましょう。

５．Q：不動産査定は不動産鑑定士に依頼するのですか？また料金はいくらぐらいですか？

A：売却される時の不動産の価格査定は不動産業者による査定が
元になっている場合がほとんどで、不動産鑑定士による鑑定というのは、
一般的にされてません。

当事務所では無料で査定を行っておりますのでお気軽にご相談下さい。

６．Q：仲介業者を通さずに自分で不動産を売却することは可能ですか？

A：自分の不動産を売却することは法的に可能です。（他人の不動産を仲介するには宅建業免許が必要です。）

しかしながら、自分の不動産を自分で売却する場合はかなりの労力と時間がかかります。
また親戚関係や友人で、どんなトラブルでも全て許してくれるような関係ならいいですが、そうでないなら大きなリスクも背負うかもしれません。

そもそもなぜ不動産業者があり、間に入るのかというと
不動産取引を素人が行うとトラブルが非常に多くなるからです。

７．Q：中古戸建を売りたいのですが、印象良く見せるにはどのようなことがありますか？

A：基本は綺麗に掃除をすることが必要です。
また、さわやかな芳香剤等使い分けて屋内の香りを調整することでかなり好印象を持たれます。
清潔感とさわやかな感じをうまくアピールし、また、できるだけ水廻りを中心に綺麗に見せることも効果的です。

そういったことは数万円の費用でできるハウスクリーニングで行えますし、売主様の責任において、いずれにせよ行う屋内の動産物撤去は早めにされた方が売れやすいです。

８．Q；住宅を売却しやすい時期や季節って関係ありますか？

A：特にありませんが、あえて言うなら入学や転勤などで引っ越しが多くなる春先は、人の移動がが活発化する時期ですのでその前に売り出すことも考え方としてはあります。
例えば11月くらいに売り出すと、年内に引っ越したい人と3月までに引っ越したい人、両方をターゲットにできます。
タイミングも大事になってきますので、家探しをしている人の目に触れる可能性があるほうが有利なことは間違いないでしょう。

９．Q：個人が売主の場合、給湯器などの破損は契約不適合責任に問われるのですか？

A：契約によります。

中古住宅の売買の場合で、売主が一般個人の場合はそういった付属設備については契約不適合責任を負わない旨を記載するのが一般的です。

もしそういった記載がなく、かつ給湯器が使用できなければ非常に困る場合は責任を問われる可能性があります。

今回のお話は、付帯設備の破損と言う事ですので、契約解除や損害賠償請求ということではなく、追完請求（給湯器の取り換えや補修）という感じになると思われます。

もちろん給湯器の破損により重篤なトラブルに発展した場合は、契約解除・損害賠償請求・代金減額請求をされる場合があるでしょう。

１０．Q：家を売却します。エアコンなどに不具合がある場合、修理するべきですか？

A：修理の必要はありませんが、決済時までに撤去が必要となります。

またその他の設備については、引き渡す付帯設備などに見えない不具合がある場合、それを把握している場合はその箇所をあらかじめ知らせなければなりません。

１．Q：もし不動産のことでトラブルが生じた場合、どこに相談すればいいですか？

A：不動産業者の全国組織である宅地建物取引業協会の支部が全国にありますので、
ここに相談されればと思います。

又、不動産業者は、国士交通大臣や都道府県知事から土地建物取引業者免許証の交付を受けて営業していますので。各都道府県の不動産業の窓口でも、相談可能です。

２．Q：不動産を購入するうえで資金計画のポイントを教えてください

A：自己資金の金額（頭金＋諸費用）と月々の返済額の2つの視点から判断して資金計画を立てましょう。
一般的に「頭金は購入価格の2割以上を用意する」や「頭金のほかに諸費用分も用意しておく」、「年間の返済額は年収の25％程度に抑える」などが言われています。

但し、各銀行や信用金庫によっての商品などによっては自己資金無しでも購入可能な場合もあります。
また、低金利の時期は自己資金を準備するより借りて返した方が有利と考える人も多いようです

３．Q：不動産は広告に載っている価格より高くなると知り合いから聞きましたがそうなのですか？

A；広告に載っている価格だけではなく、別途いろいろな費用がかかります。
そういったものを「諸費用」といいます。
諸費用には登記費用、仲介手数料、火災保険料、印紙代、住宅ローン手数料などがあります。

諸費用の目安は物件価格の約1割程度見ておくとよいと思います。

４．Q：いざ購入となった場合の申込方法について教えて下さい

A：ご購入の意思が固まった段階で、購入申込書または買付証明書に記入頂いてご契約となります。

不動産を見学・検討された後、気に入った物件が見つかり、購入したい意思が固まりますと、購入の申込をすることになります。通常、口頭だけでの申し込みで受け入れられることはなく、書面にて購入したい旨の意思表示をします。この時に出す書面を購入申込書または買付証明書と言います。

それを出すことによって当該物件の広告を止めることができますので誰かに先に買われることがなくなります。

５．Q：現在自分が住んでる家でも売却可能ですか？

A：売却可能です。

お客様のご都合に応じて購入希望者の内覧日時を調整致します。

また、賃貸中の物件については賃貸借契約の引継ぎを条件として販売活動を行います

６．Q：売却することをやめても、仲介手数料は払わなければいけませんか？

A：仲介手数料はあくまで成功報酬ですので、ご売却が成立しない場合にお支払いいただくことはございません。

７．Q：住宅ローンが残っています。売却は可能ですか？

A：売ることは可能ですが、不動産に設定されているローンの抵当権を引き渡し前に抹消することが条件になります。

一般的には決済時に売却金を住宅ローンにあてて、住宅ローンを完済する形にして抵当権の抹消を行います。
売却金で住宅ローンの返済ができない場合は手持ちの追加資金が必要になりますが、それでも足りない場合は債権者との話し合いになります。

債権者に応じて頂けない場合は、売却は出来ないことになります。

８．Q；売却を検討していて査定をお願いしたいのですが、絶対に査定額で売らないといけませんか。

A：査定はあくまで査定ですので必ずしもその金額で
売らなければならないというものではありません。

しかし査定価格の中には我々が不動産のプロとしての見解をもって、
客観的に物件を評価し適正と思われる価格が算出されています。

仮に査定額を大きく上回る価格で販売した場合、
当然期間も長期を覚悟しなければなりません。
その結果、売れ残りのイメージも定着してしまい、結局は査定額を
下回る額での売却になるケースもございますので、
ある程度は査定額を参考にしたう上で希望額に近づけるようにしましょう。

９．Q：不動産を売却するときに必要な書類はありますか

A：基本的に必要なものは、
登記識別情報(権利証)、実印、印鑑証明書、住民票、身分証明証等が
一般的に最低限必要になります。 (取引時)

１０．Q：売り出しの宣伝をして何年も全く売れなかった場合はどうなるのですか？

A：一定期間内に売れない場合、
媒介契約を延ばして売却を続けるか、一旦中止するかになります。

そして、売却を続ける場合は価格を落として宣伝することが一般的です。

１．Q：チラシやネットで広告されている物件は本当にあるんですか？

A：原則存在します。
現在は不動産関係の法律で厳しく規制されており、全く架空の物件をチラシに載せる事はまずありません。
しかし、広告は必ずしも毎日更新される訳ではありません。本当に良い物件はチラシ・ネットに載った時にはもう売れてしまっている可能性がありますので、営業マンと仲良くなりチラシやネットに載る前に情報を貰いましょう。

２．Q：不動産を購入する場合の希望条件の優先順位はどうやって決めていけば良いですか？

A：まず決めるのは「予算」かと思います。

現金購入であれば預貯金と収入の兼ね合い、ローンで購入する場合は月々いくら払えるのかを考えなければいけません。

「予算」を確定させないと夢物語で終わってしまいます。

その後、地域・物件の広さ・間取り、周辺環境、生活環境、アクセス、お仕事、学校等様々な条件の中から整理して優先順位をお考えいただければ良いかと思います。

３．Q：契約の際の「手付金解除」と「違約金」の違いを教えてください

A；相手が契約の履行に着手するまでは、手付金分を損することによって解約出来ると言うのが、手付解除です。
この場合は、契約違反や違約ということではなく、手付放棄、手付倍返しでもって契約を解除するということになります。
これに対して違約金というのは、契約違反があった場合や、手付解除日以降の解除、相手方が契約の履行に着手した後の解除等になります。
この場合、自らの債務を提供し、相当の期間を定めて相手方に催告し、契約を解除することができます。
一般的には、違約金は手付金相当額もしくは、売買代金の2割という感じで前もって定めている契約形態が多いです。
手付金と違約金は法的には別物ですので、手付金と違約金が両方発生することはありません。
違約解除の場合でも、手付金は返還（相殺）されます。

４．Q：不動産売買の場合、庭に置いてある庭木や石は買主のものになるのですか？

A：売買不動産の敷地にある庭石や樹木はどうするのかを不動産売買契約の前にはっきりすることが一般的です。
敷地にある動産物や庭木・庭石はこの契約に含まれるのかを売買契約書に記載するはずですので、物件を見学する際に不動産業者等にまず確認されることをおすすめします。

５．Q：家を購入し引越しをする場合、今住んでいる賃貸の解約はどのタイミングでするのがベストでしょうか？

A：購入される物件の引渡しが終わってから解約するのが一番安全な方法です。

不動産取引はスムーズに進行しない場合があります。

明日お取引だと言っても、当事者が事件に巻き込まれたり事故にあったりした場合は不動産取引どころではなくなります。

やはり、金銭の授受を行いカギがお手元にわたってから解約の手続きを行うべきで、重複家賃も諸費用の一つだと割り切りましょう。

しかし、大家さんや管理会社には購入契約を進めている旨は前もってお伝えするべきで、万が一購入できない場合は引き続き賃貸する等、お話するのがマナーだと思います。

６．Q：申込金と手付金はどう違うのですか？

A：気に入った物件が見つかり、購入を希望しようとした場合、購入申込書を記入致します。
この時、支払うのが「申込金」です。

次に、「手付金」は契約時にお支払いするお金です。

「申込金」はキャンセル時に返金されますが、「手付金」はキャンセル時には返金されません。

契約時に当然説明がありますが、トラブル防止のためにもこのことはよく覚えていてください。

７．Q：住宅購入において、ローンを組むのと現金で買うのとサービスや費用に差は出ますか？

A：サービスはどちらで購入されても同じです。
融資であろうと審査に通れば現金購入と同じことです。

ただ、現金購入の場合は「諸費用」といったところで
差が出てきます。
現金購入の場合、登記の際の「抵当権設定費用」ローンの「事務手数料」「保証料」といったものが
不要になってきます。

８．Q；インターネットや広告で気になる物件を見つけたのですが、そんな物件でもそちらで紹介してもらえるのですか？

A：はい、もちろんです。
インターネットや広告されている物件はどの不動産業者でも仲介可能です。

金額交渉等なかなか個人の方が不動産業者相手に言いにくい部分があると思いますので、そういったところもお任せください。
また、物件によって個別に不動産屋を回っていくよりも時間短縮にもなりますので是非当事務所にお声掛け下さい。

９．Q：複数の不動産業者に行っても同じ物件ばかり紹介されます

A：基本的にどこの不動産業者でも、資料はほぼ一緒です。
なぜなら不動産業者間で情報を共有しているからです。
なので何軒も不動産屋に行くよりは一軒の不動産屋でじっくり物件を選ぶほうが効率が良いです。
基本的な資料の他にその不動産屋独自の物件というものも実際ありますが、業者を一件に絞っておくと営業マンとも仲良くなり、お客様のご要望をに沿って担当者が物件を探してくれたり、ご自身の条件を一から説明しなくても良いといったメリットがあります

１０．Q：良い物件を見つけるにはどのようにすればいいでしょうか？

A：実は良い物件というのは人によって違いますし、見方を変えればすぐそこにあります。

プロ目線で希望に合う良い物件と思って紹介しても、お客様が決断しないことがあります。

それは営業マンとお客様の「正確な」情報の共有がなされていないからです。

まずはお客様自身の希望条件を営業マンに赤裸々に伝えることです。

格好をつけて希望条件を伝えてはいけません。

物件を見つけるのは素人のお客様より、間違いなくプロの方が上ですから。

なので物件探しはプロに任せてお客様はより「正確な」希望条件を伝えることにエネルギーを集中してみてください。

そのお話の中で誠実でない営業マンであれば代えればいいと思います。

１．Q：マンションの購入を考えています。マンションの管理形態は複数あるみたいですね？

A：はい、マンションの管理形態はいくつかありますので簡単にご紹介します。

〇常駐管理

管理人が同じマンションに住んでいる管理のタイプ。比較的築年数が古いマンションに多い。
最近の新しいマンションの場合は昼間は管理人がいて、夜間は集中管理センターなどに人がいて対応する常駐管理のタイプもあります。大規模マンションやタワーマンションに多いです。

〇日勤管理

管理人が毎日通勤してくるタイプ。夜間や休日は機械による遠隔管理との併用が多い。

〇巡回管理

管理人が複数のマンションを担当していて週に２回から３回通ってくるタイプ。
ゴミ出しの日に通っているパターンが多い。不在時の夜間や休日は機械による遠隔管理との併用が多い。

確かに常に管理人と連絡がとれるマンションの方が良いのですが、その分管理費も高くなります。マンションの規模によっても適切な管理体制は変わってきます。現場の管理人さんに管理の状況を伺ってみるのがよいでしょう。

２．Q：戸建の購入を考えています。何件くらい物件を見て購入する人が多いですか？

A：結論から申しますと様々です。

1件目で購入される方もいらっしゃいますし、「もう何件見たかわからない」という方もいらっしゃいます。

最近はインターネット等の写真も充実している場合が多いです。

それによってある程度ご自身でお調べになる方が多いと思いますので、実際にご覧いただく物件はあまり多くはないと思われます。

何件見たら決めるなどは気にする必要はないかと思います。

３．Q：中古住宅購入の場合で、契約から引渡しまでの期間が結構かかる場合があるみたいですが？

A；中古住宅の場合、契約から引渡しまでの期間が長くなる場合は大きく分けて２パターンがあります。

〇その物件が空家の場合

買主様が融資利用の場合で、引き渡しまで約１ヶ月から２ヶ月かります。

〇居住中である場合

売主様の次の転居先が未定であればそれが決まるまで引き渡しは行えません。

このように諸事情によって半年近く先に引渡しが来ることもあります。
ただ、意味もなく半年先の引渡しというのはありえませんので、どういった事情があるのか事前に確認してみて下さい。

４．Q：中古住宅に消費税は必要でしょうか？

A：中古住宅の売買においては、売主が不動産業者の場合と一般の個人の場合とによって異なります。
売主が不動産業者の場合には消費税がかかります。
一方、売主が個人の場合には消費税はかかりません。
ただし、以上の消費税は建物部分の価格についてのみ課税されますのでご注意ください。
土地についてはそもそも消費の対象となるものではなく、その譲渡は単なる資本の移転と考えられるところから、売主に関係なく消費税法上非課税となっています。

５．Q：マンションの修繕積立金や管理費って相場ってありますか？

A：安ければ安いに越したことはないのですが、マンションの修繕積立金に関してはそうとも限りません。
外壁や屋根などの大規模な修繕から階段の手すりなどの軽微な修繕など、マンションを維持していくためには必要な積み立てです。

ちなみに修繕積立金は同じマンションでもお部屋の広さによっても異なります。
また、新築で売っている時、修繕積立金はとっても安く設定されていますが、５年後、１０年後と修繕積立金は上がっていくケースがほとんどです。
新築マンションを購入の際には、長期修繕計画書を確認の上、何年後にはどのくらいになっているのか確認したうえで月々の支払いなど、資金計画を立ててください。

６．Q：マンションの間取りなどで「P.S」や「MB」というのをよく見かけますがなんのことですか？

A：間取りにある記号は下記のようになります。

L（リビング）・ D（ダイニング）・　K（キッチン）・S（サービスルーム)
　
P.S（パイプスペース）・　UB（ユニットバス）・MB（メーターボックス）

W.C（ ウォークインクローゼット）

などです。

７．Q：中古マンション購入を考えています。何か注意すべき点は有りますか?

A：中古マンションを買うにあたって注意しておきたいところは、そのマンションの管理がしっかりしているか、また管理組合が機能しているかといった点です。

マンションは立地条件と管理を買うと言われるぐらいその二つが重要になってきます。

室内に関しては自分の所有している部屋の事だけを考えてリフォームすればいいので、比較的楽になると思います。
また住宅ローン以外の出費（管理費、修繕積立金等）もかかってきますのでその辺りは十分に考慮しておいたほうが良いでしょう。

あと、駐車場も近隣にあるかどうか確認も必須です。

なぜなら、マンションの駐車場は数年に一度の抽選制になっていることが多く、万が一外れてしまうと駐車する場所がなくなるからです。

そのあたりのことは事前に調べておいた方がいいでしょう（※車を使わない方は必要ありません）

８．Q；媒介契約すると自分で買主を見付けられないの？

A：まず、媒介契約について説明しますと、宅建業者が宅地建物の売買などの仲介の依頼を受けると依頼者との間に書面（媒介契約書）を作成し、交付しなければなりません。
　「専任媒介契約」というのは媒介契約の１つです。依頼者が他の宅建業者に重ねて媒介や代理の依頼を禁止する契約で、これによって業者間の「抜け駆け」を防ごうというものです。
その他、他の業者に依頼できる「一般媒介契約」や、自己発見取引も禁止する「専属専任媒介契約」などがありますから、媒介契約をするときはきちんと確認する必要があります。
当事務所では、他社様にもお声掛けいただけるよう「一般媒介契約」をおすすめしています。

９．Q：和歌山で不動産物件を探しているのですが、自宅が遠方です。問題ありませんか？

A：もちろん問題ありません。

当事務所では和歌山市、岩出市、紀の川市、海南市を中心にフォローしておりますのでお気軽にお問い合わせ下さい。

１０．Q：掘り出し物物件が欲しいのですが・・

A：物件が安く売り出されるには理由があります。売主の立場で考えてみて下さい。理由もないのに高く売れる不動産をわざわざ安くする人はいません。何らかの理由があるはずです。
あえて言うなら知人などから直接買う等の場合でしょう。
よほどのことが無い限り掘り出し物を購入できる可能性は低いということになり、掘り出し物にこだわり過ぎると、せっかくの良い物件を買い損ねることになります。相場より高く買わないようにすることは当たり前ですが、一般の売り出し物件で安い場合は必ず「何かある」ものです。よく注意して下さい。「良い物件を適正な価格で」が基本です。
大事なのは掘り出し物を待っているのではなくいろんな方向から考えて、自分で物件を掘り出し物にしていくことでしょう。

１．Q：建築条件付の土地とはなんでしょうか？または注意する点等ありますか？

A：宅建業者が土地を販売するに当たり、建築条件付土地というのがあります。これは一定期間（一般的には３ヵ月）内に建物を建築することを条件とする土地の販売形態です。契約形態は、土地については売買契約、建物については建築請負契約となります。
土地の売買契約後、３ヵ月以内に建物の建築請負契約が成立しない場合は、土地の売買契約は白紙となり、支払い済みの金銭は全額返還されます。
ですから、建築条件付の土地の場合、土地だけでの購入はできません。
ただ、広告によっては、建物のプラン例（間取図）を大きく掲載するなど、新築の建売住宅の広告のように見えるものもありますのでご注意下さい。

２．Q：サラリーマンは畑を買うことができますか？

A：原則、買えません。
農地法という法律により、規制されています。
農地は原則、農業従事者（耕作者）等でないと買えません。
相続などで取得する場合等は大丈夫です。
でも、 農地を農地のまま購入することはできませんが 、農地を宅地、雑種地等に変更する目的で取得することは、許可（届出）を受ければ可能です。
これを農地転用許可制度といいます。
この農地転用許可を受ければ、その土地を手に入れることができます。
正式には「農地法第５条による許可申請（届出）」といいます。
この許可（届出）申請は その畑が所在する農業委員会を経由して、都道府県知事にすることになります。

３．Q：土地の売買契約が終わり、手付金を支払いましたが、他に良い土地が見つかった場合この契約を解除することは可能ですか？

A；この場合の契約解除を手付解除と言いまして、契約の解除は可能です。

手付解除は「買主が手付金を放棄する」、もしくは「売主が手付金を無利息で返還し、さらに手付金分を支払う」事で解除できます。

但し契約解除期限は事前に決めた期日までです。（契約から1週間以内まで等）

また、相手方がその契約のために何か実行した場合は手付解除はできません。

４．Q：当初土地だけという話でローンまで通しました。しかし、建築条件付きでないと売らないと言い始めました。しかもその土地はその業者が仲介しているだけです。よくある事なのですか

A：よくあることではないです。

なぜなら買主様が動く前に仲介業者もしくは売主側が建築条件が付されている旨を説明をするからです。

同義的な問題は別として、法的な点についてお答えします。
まず、今回のポイントは売買契約を締結しているかによって変わってくると思います。
もし、契約前でしたらお客様が勝手に動いたという判断になるでしょう。

契約後でしたら問題となります。

買主様は建築条件を拒絶し、そのまま取引まで進めます。しかし売主側が納得できない場合は違約解除となることはありえます。
その際、定められた違約金を買主様は請求できます。

また仲介業者への説明義務違反を追及するには、ローンを通すレベルだけでしたら少々弱いと思われます。

５．Q：売買契約をすると境界の明示や境界プレートの復元は必要でしょうか？

A：売買契約締結後、一般的には売主は境界の明示しなければなりません。
しかし境界プレートの復元などの事を指すのではなく、
境界がどこなのかということを明らかにするということです。

もし隣地との間に境界のことでトラブルなどがあると、事前に売主の責任で解決しておくことが一般的です。

６．Q：不動産を購入する場合、消費税はかかりますか？

A：中古住宅を購入の場合、売主が不動産業者の場合と一般の個人の場合に分かれます。

売主が不動産業者の場合、住宅は商品なので消費税がかかります。

売主が一般の個人の場合、消費税法でいう商品にはなりませんので非課税となります。

また、土地の売買についてはそもそも消費の対象となるものではなく、その譲渡は単なる資本の移転と考えられるところから売主が業者の場合も一般の個人の場合も
消費税法上非課税となっています。

７．Q：不動産を購入しようか迷っています。どうすればよいですか

A：不動産購入はどうしても高額になりますので当然迷われると思われます。

まずは買う目的をはっきりさせ、優先事項と妥協できる条件を明確にしてみましょう。

100％良い条件の不動産はありませんので妥協できる部分というのは大事です。

それもわからない場合は、インターネットで良さそうな物件を選んで実際に内見してみることをお勧めします。

その中で、不動産営業マンから色々参考になる話が聞けると思いますので徐々に気持ちを固めていくことが良いかと思います。

８．Q；不動産購入ができるかわからない。相談に乗ってもらえますか？

A：現金購入は誰でもできますが、住宅ローンとなると誰でも気軽にできるものではありません。

一定水準以上の収入や勤続年数および自己資金を求められる場合が殆どです。

そういったところはご相談の中で徐々にわかってくると思いますのでお気軽にご相談下さい。

９．Q：中古住宅購入を検討しています。現在所有者の方が住んでいる場合でも内見は出来ますか？

A：所有者の方が居住中であってもご内見できます。
しかし、所有者様のお時間の都合などを前もって調整しておく必要があります。
また、当然、家具や物が置いてあり、間取り自体がはっきり見えてこないという部分もありますが、実際に自分たちが住んで家具などを置いたときの広さや生活イメージはつかみやすいと思います。

１０．Q：中古物件購入の場合、照明・家具など付いてくるのですか？

A：売買契約で条件がなければ何もない状態での引渡しが一般です。当然、売主様・買主様の都合にもよってきますので、気になるようでしたら内見の際に聞いていくのが無難でしょう。
売主様・買主様で合意された設備・備品については、契約の際契約書に明記して引渡すことになります。

1. Q：時間がかかって、結局売れないことはありますか？

A：あります。

しかしその理由は売却価格を相場より高く設定している場合です。

余程のことがない限り不動産は売却できますのでご安心下さい。

早期売却のためには、相場に応じた「販売価格」を設定してください。

２．Q：重要事項説明とはどのような内容でしょうか？

A：宅地建物取引業者は買主に対し、定められた項目について記載した書面を交付し、宅地建物取引士に口頭で説明させなければなりません。
これは、契約を行う前に行わなければなりません。
説明項目は主に以下の通りです。

①物件に関する権利関係の明示

○登記された権利の種類内容等

○私道に関する負担

○定期借地権又は高齢者居住法の終身建物賃貸借の適用を受ける場合（※）

②物件に関する権利制限内容の明示

○都市計画法、建築基準法等の法令に基づく制限の概要

○用途その他の利用に係る制限に関する事項（※）

③物件の属性の明示

〇飲用水・電気・ガスの供給・排水施設の整備状況又はその見通し

○宅地造成又は建物建築の工事完了時における形状、構造等

（未完成物件のとき）

○当該宅地建物が造成宅地防災区域内か否か

○当該宅地建物が土砂災害警戒区域内か否か

○当該宅地建物が津波災害警戒区域内か否か

○石綿（アスベスト）使用調査結果の内容

○耐震診断の内容

○住宅性能評価を受けた新築住宅である場合（住宅性能評価書の交付の有無）

○台所、浴室、便所その他の当該建物の設備の整備の状況（※）

○管理の委託先（※）

④取引条件（契約上の権利義務関係）の明示

○代金、交換差金以外に授受される金額及びその目的

○契約の解除に関する事項

○損害賠償額の予定又は違約金に関する事項

○契約期間及 び契約の更新に関する事項（※）

○敷金等契約終了時において精算することとされている金銭の精算に関する事項（※）

○契約終了時における建物の取壊しに関する事項（※）

⑤取引に当たって宅地建物取引業者が講じる措置 

○手付金等の保全措置の概要（業者が自ら売主の場合）

○支払金又は預り金の保全措置 の概要

○金銭の貸借のあっせん

○瑕疵担保責任の履行に関して講ずる措置の内容

⑥区分所有建物の場合はさらに次の事項

○敷地に関する権利の種類及び内容

○共有部分に関する規約等の定め

○専有部分の用途その他の利用の制限に関する規約等の定め

○専用使用権に関する規約等の定め

○所有者が負担すべき費用を特定の者にのみ減免する旨の規約等の定め

○修繕積立金等に関する規約等の定め

○通常の管理費用の額

○マンション管理の委託先

○建物の維持修繕の実施状況の記録

（※）は貸借の代理・媒介を行う場合に限って説明が必要となる項目

不動産の契約は金額も通常の買物とは違います。
トラブル等を防止し、売主買主双方とも円滑に取引しなければなりません。
物件に関わる情報を正確かつ的確に説明し、契約前に了承いただくものです。

３．Q：売却代金はいつもらえるのでしょうか

A；売却代金は契約時と引渡し時の2回に分けて支払われるのが一般的です。

契約時に受け取れるものを「手付金」といいます。売却金額の約5％から10％を受け取れます。（契約により手付金なしの場合もあります）

残りは引き渡し時に全額受け取れます。

４．Q：売却と平行して購入物件を探すことは難しいでしょうか？

A：特に難しいことではありません。

ただ、先に購入するか売却するかによって手続き等流れが異なりますので、詳細は当事務所までご相談下さい。

５．Q：買替えをしたい場合、売却と購入はどちらを先にした方がよいですか？

A：売却資金をあてにされる方は、売却を先行することになります。

また、住宅ローンが残っている場合もローン返済が優先になりますので売却先行ということになります。

ローンがない、既に完済している、そして自己資金にゆとりがある方などは、購入を先行させることもできます。

購入を先行させることにより無駄な引っ越しがなくなるので余裕がある方は購入を先行させる方が得策です。

６．Q：「坪単価」とよく言いますが、どのように算出しているのでしょうか？

A：売買価格を物件の坪数で割った結果のことです。
売買価格2,000万円、面積100平米の場合だと下記のようになります。

20,000,000÷100÷0.3025≒661,157

坪単価が約66万円ということになります。

７．Q：共有名義になっています。特別な手続きが必要ですか？

A：特別なことは特にございません。

本人様確認書類を含め実印や印鑑証明などを、それぞれ用意する程度です。

８．Q；売却した場合、確定申告は必要ですか？

A：売却した年の翌年に、確定申告をする必要があります。
通常、年末調整で納税しているサラリーマンの方も不動産を譲渡した場合は確定申告が必要となりますので注意が必要です。

不動産を譲渡して利益が出た場合は確定申告が必須ですが、利益が出なかった場合も確定申告することをお勧め致します。

９．Q：やむを得ず売却を中止することになった場合、チラシなどの費用は払わなければいけないですか

A：基本的に、広告費についてご負担いただくことはございません

１０．Q：売却宣伝することをやめても、仲介手数料は払わなければいけませんか

A：仲介手数料はあくまで成功報酬ですので、ご売却が成立しない場合にお支払いいただくことはございません。

１．Q：不動産の査定価格はどのように算出するのですか？

　　A：主に近隣の取引事例や公示価格、路線価などを基に、その物件の特徴(前面の道路との接道状況や土地の形状、方位や周辺環境など)から多面的に判断し、都市計画法上の制限なども考慮して、市場価額として最も適正と思われる金額を算出します。

２．Q：査定を依頼すると必ず売却しなければならないのでしょうか？

　　A：全くそういったことはございません。売却を依頼するかしないかについては、お客様ご自身で判断していただければ大丈夫です。査定結果を参考にしていただくだけでも結構です。

３．Q：媒介契約を結びましたが、売却を断念しようと考えています。それでも仲介手数料はかかりますか？

　　A：かかりません。仲介手数料は、成約した場合にのみかかります。媒介契約だけではかかりません。

４．Q：売却をお願いしたらどのような販売・広告活動をしてくれるのでしょうか？

　　A：指定流通機構（レインズ）への物件登録を致します。

　　　これにより全国の不動産業者が物件情報を閲覧できるようになります。

　　　手撒きチラシ・現地看板などで広く物件情報を発信するほか、アットホーム等・ホームページへも掲載します。

５．Q：売物件あることを近所に知られたくない場合、広告せずに売却することは可能ですか？

　　A：可能です。

　　　看板やチラシ、インターネット広告を行わず、信頼のできる方にのみ紹介致します。但し、限られた宣伝方法となりますので、通常の売却よりも成約に至るまでに時間を要することもございます。

６．Q：売却をスタートさせるときは、査定価格で売り出しをしないといけないのでしょうか？

　　A：査定価格である必要はありません。
　　　しかし、査定価格を大きく上回る金額で売りに出されると、売れるまでに長い期間を要し、結局査定金額を下回る額でしか売れなかったというケースもあります。
売り出し金額はよくご相談の上、決めることを勧めします。

７．Q：宣伝・広告費用は別途必要でしょうか？

　　A：原則は必要ありません。
　　　ただし、お客様のご要望により特別な広告を実施する場合などは実費をご負担いただく場合がございますが、実費が発生する場合は事前に必ずお伝えし、了承を頂いてから行います。

８．Q；売却する物件に住みながら売却はできますか？

　　A：可能です。
中古物件の場合、お住まいになりながら売却をされることは一般的なことです。

９．Q：家を売却する時、どのような費用がかかりますか？

　　A：具体的には以下のようなものがあげられます。
　　　仲介手数料、印紙代、固定資産税日割り代金、司法書士費用【抵当権抹消費用・売渡費用・住所氏名変更時等】、　譲渡所得税などがかかります。

1.仲介手数料（取引決済時）

・不動産業者への報酬です。

2.印紙税（取引決済時）

・売買契約書、交換契約書等の文書作成者に課税されます。納税方法は、各文書に収入印紙を貼り付けて行います。

3.固定資産税日割り代金（取引決済時）

・来年もしくはその年の3/31分までの固定資産税・都市計画税の日割り精算です

4.司法書士費用【抵当権抹消費用・売渡費用・住所氏名変更時等】（取引決済時）

・購入時の住宅ローンの抵当権等が設定されているときには、抹消登記費用がかかります。

・登記に記載されている住所や氏名が変更になっていると変更費用が必要です

5.譲渡所得税（翌年の確定申告時）

・不動産売却により、譲渡益が生じた場合、その利益に課税されます。

6.動産処理費用（取引決済前）

・屋内や敷地内にある動産物（タンスや照明、物置内にあるもの等、簡単に動かせるもの）の処理費用です。

7.農地転用等費用（取引決済前）

・一般的には買主側で行いますが、契約により売主側で負担する場合は必要になる費用です。

8．解体費用（取引決済前）

・契約により、解体更地渡しの場合は売主側で必要な費用です。

１０．Q：家を売却する時に用意するものは何でしょうか？

　　　A：売主様にご用意いただくものは以下になります。

・権利証もしくは登記識別情報
　所有不動産の内容確認、および所有権の移転登記時に必要です。

・認印

・実印
　共有者がいる場合は、共有者分も必要です。

・印鑑証明書
　共有者がいる場合は、共有者分も必要です。

・住民票（戸籍の附票）
　現住所と登記上の住所が異なる場合に必要です。共有者がいる場合は、共有者分も必要です。

・管理規約・使用細則
　総会資料など マンション管理会社から配布されているもの

・鍵

・身分証明書

　免許証やパスポートもしくは健康保険証等

※上記のほとんどが決済時に必要なもので、査定や契約の段階で全てが必要になるわけではありません。

停止条件付契約

 停止条件付契約とは、「一定の事実の発生により契約の効力が生ずる契約」をいいます。

 例えば、宅地の売買において、売主と買主の間で売主を請負人、買主を注文者とする同土地上の建物建築の請負契約が締結されたときに、同土地の売買契約の効力が発生することが条件、というような感じです。

解除条件付契約

 解除条件付契約とは、「一定の事実の発生により契約の効力が消滅する契約」をいいます。

 例えば、買主が支払うべき代金についてのローン融資の不成立が確定した時は契約の効力が失われる、という感じです。

 これらの条件付契約は、不法をなすこと、またはなさないことを条件とする場合、あるいは社会通念上不可能な事実を停止条件とするようなもの、及び債務者の意思のみに係る停止条件を除き、当事者間で自由に決定し、締結することができます。

 売買契約の締結後に当事者の一方が死亡した場合、契約の効力はどうなるのかの間題があります。

 売買契約が一旦締結されれば、たとえ当事者の一方が死亡しても、契約の効力は失われません。

 契約の締結によって、当事者には一定の権利義務が生じますが、当事者の死亡によって相続が開始され、それらの一切の権利義務を相続人が承継することになります。

 死亡した者(被相続人) の有していた権利義務、すなわち売主であれば代金支払請求権、目的物の引渡義務、登記の移転義務、買主であれば目的物の引渡請求権、移転登記の請求権、代金支払義務などについて相続人が承継することとなります。 

 買主が死亡した場合、売主は相続人全員に対し売買代金の支払を請求し、買主の相続人は単独相続の場合には目的物の全部について、共同相続の場合にはその相続分に応じた持分について所有権の移転登記を請求することとなります。

 また、売主が死亡した場合に、売主の登記移転義務はその相続人が承継し、この義務は不可分債務であるゆえに相続人全員が登記申請者とならなければなりません。

 もし、相続人中に登記申請に協力しない者がいるときには、その者に対して移転登記請求の訴えを提起せざるを得えません。

 勝訴判決の確定により、買主は移転登記の申請をすることができます。

 もっとも、売主側の共同相続の場合、相続させる旨の遺言(特定財産承継遺言)があり、または、共同相続人間で遺産分割協議が整い、その目的物件を取得する者が決まったときには、買主は、その者を相手に目的物件の引渡しや移転登記を請求することができます。

 契約上の権利義務を承継した相続人が、その義務を履行しない場合、又は、反対に相手方が義務を履行しない場合における法律関係は、契約当事者が死亡した場合と通常の場合と異なるものではないですが、共同相続人から、又は、共同相続人に対して契約を解除する場合には、相続人全員から、又は相続人全員に対して、解除権を行使する必要があります。

危険負担とは、売買のような双務契約において、各債務が履行される前に、一方の債務が債務者の責に帰すことができない事由で履行が不能となって消滅した場合、他方の債務をどのように扱うか、という問題です。

　例えば、売買契約締結後、引渡し前に目的物件である建物が類焼によって焼失したり、地震によって倒壊したりして、売主の建物引渡し債務が焼失した場合に、買主の方の代金を支払う必要があるかどうか、という問題があります。

　危険負担については、民法において、「当事者双方の責めに帰することができない事由によって債務が履行する事が出来なくなった時は、債権者は、反対給付の履行を拒むことができる」と定められています。

　つまり、建物の売買契約が成立後、引渡しのなされる前に建物が滅失した場合には、買主は代金の支払いを拒むことが出来ることになります。

　また、売主の債務の全部の履行が不能であるときには、買主は催告することなく契約を解除することが可能です。

　契約の解除は債権者に対して、反対債務を免れさせるための制度であって、債務者に過失がなくても解除をすることができるものとされています。

　建物の売買契約の成立後、引渡し前に建物が滅失した場合、滅失が天災地変によるものであるなど、売主に滅失についての過失がないときにも、買主は代金の支払いを拒み、かつ、契約の解除をすることができます。

隣の庭から木の枝が伸びてきて、という経験はないでしょうか。「こちらの敷地に侵入してきているし、枝くらい自分で切ってしまってもいいだろう」と思うかもしれません。

これまでは、民法によって、たとえ枝1本であろうとも、所有者でない者が勝手に切除することはできませんでした。危険を感じるような場合であっても、越境してきた枝は所有者に切除してもらうしかなかったのです。

しかし、2023年4月に改正民法233条が施行され、条件を満たした場合、越境してきた枝を自分で切除することが可能になりました。

改正前の条文には、枝が境界線を超える場合、相手に「切除させることができる」としか書かれていませんでした。しかし改正後は越境された側が「枝を切り取ることができる」と明言されています。

ただ、もちろん無条件に切って良いのではなく、越境している側が「催告」に応じなかった場合や、竹木の所有者がわからない場合、急迫の事情がある場合などに限定されます。

催告とは、竹木の所有者に対して「越境している枝をこの日までに切ってください」と伝えることです。できれば、内容証明郵便などを用いて、催告をした証拠を残せると良いです。切るのに十分な期限（基本的には２週間程度）を設定したにもかかわらず、期限までに竹木の所有者が切除しなかった場合は、越境された側が相手方の同意なく枝を切除することができるようになりました。

※参考→改正民法233条（竹木の枝の切除及び根の切取り）
 

では、切除にかかった費用は請求可能なのでしょうか？

催告後、自分で業者などにお願いして切除をした場合、その費用は請求できるのかという疑問が残ります。結論としては、相手方に請求できます。ただ、費用の請求に関しては233条から離れ、別途裁判で請求を認めてもらう必要があります。

たとえば、30万円ほどかけて枝を伐採したとしましょう。その費用を相手方に支払わせるためには、弁護士を立てて裁判をしなくてはなりません。30万円程度だと弁護士費用だけで、それに近い金額またはそれ以上の金額になる可能性もあります。裁判の結果が出るまでに時間も手間もかかるので、30万円のためにどこまで費用や時間などを費やすか否かは慎重に判断が必要です。

また、隣の所有者と連絡がつかない場合は結局何もできませんので、まだまだ課題が残りそうな改正民放233ではありますが、とりあえずは越境物の解決になる方も多いと思います。

中古住宅を購入する際、注目すべき点の一つにその建物が旧耐震基準で建てられた建物か新耐震基準で建てられた建物かどちらなのかという点があります。

旧耐震基準とは、

・1981年6月以前に建築確認をされた建物
・その基準は、震度5の地震で「倒壊しない」ことを基準にしていて震度6以上の地震を想定していない

新耐震基準とは、

・1981年6月以降に建築確認をされた建物
・震度5レベルの地震ではほとんど建物が損傷しない
・震度6以上の地震でも倒壊しない
ざっくり言うとこんな感じです。

そんな中で大きな違いは「震度6以上の地震に耐えられる設計かどうか」です。
旧耐震基準の物件でも、建築費のかかったしっかりした建物は高い耐震性能をもっていることもありますが、古い物件なので劣化している可能性が高いです。
なので、中古建物を購入する判断として、新耐震基準以降の建物であることを第一条件としている方もいらっしゃるほどです。

総務省の「平成30年住宅・土地統計調査」では、全国の住宅の建築時期の中で旧耐震基準の物件が24.6%あると発表されています。
全体の約4分の1とまだまだ旧耐震の住宅が多いので、中古建物を購入する時は是非新耐震基準か旧耐震基準かを着目してみて下さい。

今回は建築基準法における道路種別について解説致します。

建築基準法において『道路』とみなされるかどうかの基準は、建築基準法42条に定められています。

さらに、法42条のなかでも道路が造られた経緯や幅員に応じて、道路種別が10種類に分かれています。

※道路種別の一覧表については「建築基準法42条における道路」←こちらからご確認ください

さて、建築基準法では、敷地に『道路』が2ｍ以上接していなければ建築物を建てることができません。

見た目が普通の道路になっていたとしても「建築基準法上の道路」とみなされていなければ建築不可なのです。

だからこそ、敷地に接する道路のことを詳しく調査することがとても重要です。不動産業者の方やこれからマイホームを考えている方は道路種別ごとの特徴は必ず理解しておきましょう。

〇法42条1項1号道路（公道）とは

法42条1項1号の道路は、道路法にもとづく道路で幅員が4m以上のものです。

ちなみに1号道路は公道なので、国道、市町村道、都道府県道として認定されています。

1号道路とみなされるのは「幅員4m以上」の道だけです。

幅員が4mに満たない場合は、1号道路には当てはまりません。

1号道路に該当しないことがわかった時点で、建築基準法42条において、どの道路種別にあたるか再調査が必要となります。

〇法42条1項2号（開発道路）とは

法42条1項2号（開発道路）は、以下の法律にもとづいて造られた道路のことです。

・都市計画法

・土地区画整理法

・旧住宅地造成事業法

・都市再開発法

都市部では、開発行為によって造成される道路が多いため、「開発道路」と呼ばれることも多いです。

開発道路は、一定の期間が経つと、道路管理者に引き継がれて公道となるケースがあります。

その後、市道などの公道として認定がされて、道路種別が1号道路に変わります。

〇法42条1項3号（既存道路）とは

法42条1項3号の道路は、建築基準法が定められる前、もしくは都市計画区域に指定される前から、すでに存在している4m以上の道路のことです。

法律ができる前からある道路なので、とても古く、境界線はあいまいなことがあるかもしれません。

ちなみに3号道路は私道の場合が多いです。公道であれば、ほとんどが1号道路に当てはまります。

〇法42条1項4号道路（計画道路）とは

法42条1項4号道路は、都市計画法などによって新設・変更される道路のことです。

道路の拡幅工事が、将来的に行われる道路です。

建築基準法における4号道路の要件をまとめると下記のとおりです。

・道路幅員が４ｍ以上あること

・２年以内に事業の執行が予定されていること

・特定行政庁が指定していること

〇法42条1項5号道路（位置指定道路）とは

法42条1項5号道路は、建築基準法で定める基準に適合した道路で、特定行政庁から位置の指定を受けたもので位置指定道路と呼ばれます。

一定の基準を満たした私道を特定行政庁に申請することで、建築基準法による道路として認められます。

分譲住宅が立ち並ぶエリアで、行き止まり道路があるときは、位置指定道路であることが多いです。

〇法42条2項道路（みなし道路）とは

法42条2項道路は、建築基準法が定められたとき（昭和25年）、または都市計画区域に指定されたときに、すでに建築物が立ち並んでいる幅員4m未満の道路で、特定行政庁が指定したものです。

2項道路に接する敷地に建築する場合、道路中心線から2m後退した位置が道路境界線とみなされます。

2項道路の場合、セットバックが必要となります。

〇まとめ

・法42条1項1号：道路法にもとづく幅員4m以上の道路

・法42条1項2号（開発道路）：以下の法律にもとづいて造られた道路

都市計画法

土地区画整理法

旧住宅地造成事業法

都市再開発法

・法42条1項3号：建築基準法が定められる前、もしくは都市計画区域に指定される前から、すでに存在している4m以上の道路

・法42条1項4号：都市計画法などによって新設・変更される道路

・法42条1項5号（位置指定道路）：建築基準法で定める基準に適合した道路で、特定行政庁から位置の指定を受けたもの

・法42条2項（みなし道路）：建築基準法が定められたとき（昭和25年）、すでに建築物が立ち並んでいる幅員4m未満の道路

今回は不動産営業マンである私が「戸建の不動産投資」についてお話ししていきます。

私は不動産業界で2015年から営業マンとして働き、2020年から不動産屋の代表として営業をやっております。

最初に言っておきますが、私は不動産を持っていません。

ですから、この後のお話は、「不動産も持っていない奴の話なんか聞けるか！」という方は、このページを閉じて頂いて大丈夫です。

ただ、ちょっとでも不動産投資に関して、知識を得てみたいという方がいらっしゃったら見て言って頂けると幸いです。

ではまず、私なら「どんな投資用戸建不動産を購入するか？」ですが、それは単純に「何もしなくても良い物件」です。　　　

戸建不動産投資といえどあくまで投資ですから、DIYや集金業務に追われるわけにはいきません。

当然その分利回りが落ちます。

当たり前です。

しかし、自身で修理や集金業務をしてしまうと、それはその道のプロ（リフォーム業者や管理会社）にどうしても劣ってしまいます。ということは、素人業務をすることによって借主様にご迷惑をおかけする可能性が上がり、トラブルを抱えてしまう可能性も上がります。

不動産投資のような長い年月行う投資であれば、それは非常に「リスクのある習慣」となります。

投資において無用なリスクは排除すべきだと私は考えます。

大前提の考え方として、投資はお金だけ出してあとは放置する、というのが私の考え方で、「大家業」はしません。

あくまで「投資」をします。

「投資」ですから、自分の持っている余裕資金を投じて、仮に利回り10％でも確保できればもうそれで充分です。

よく、和歌山のような地方であれば「利回り20％」の物件をお探しの方がいらっしゃいますが、私はそれを否定するわけではありません。

それは「大家業」をされる方が狙う物件です。

「大家業」をする場合は、自身で修理や集金業務をする前提であるべきです。

「大家業をするんだ！」と決めてするのであれば高利回りを追及してもいいですが、そうでないなら利回りを落としてでも「何もしなくてもいい物件」を購入すべきです。

要するに不動産投資に係って、自分自身を「何もしなくてもいい状態」に出来なければ不動産投資を行うべきではないということです。

そういった事を解った上で、今度は具体的に、「何もしなくてもいい物件」を探すポイントですが、それは簡単です。「初手の修理費用やランニングコストが低い物件」です。

そこから探します。

利回りからは探しません。

物件が綺麗かどうか、修理箇所が少ないかどうか、無用なランニングコストが無いかどうか、そういったところから探します。

もちろん「自分が捻出できる余裕資金の範囲内で」です。「自分が捻出できる余裕資金」が500万円であれば、300万円位の物件を購入し、100万円以内でリフォーム、残り100万円は1年間おいておく、そんなイメージです。

リフォームで100万円は少ないと思う方もいらっしゃるかもしれませんが、最初に100万円以上のリフォームが必要な物件は購入対象に入りません。

正直300万円でそれなりの物件というのはありません。

であれば、最初の500万円というのは不動産投資において足らない金額ということです。

和歌山市内でも投資の為に「何もしなくてもいい物件」を購入しようと思うと、最低700万円の余裕資金が必要だと考えます。

それであれば500万円で物件購入をして、100万円でリフォーム、そして100万円を1年間置いておくという感じです。

ちなみになぜ1年間かと言いますと、季節をすべて経験したいからです。もしかすると冬や夏に何か特別な出費が必要かもしれません。

年間を通じるとどこかで突然の出費があるかもしれないからです。

余裕資金の目一杯でいってしまうのはやはり怖いですね。

余裕資金のなかでもさらに100万円程度は残すべきでしょう。

まとめますと、「お金が無いなら投資をするな」です。

以上が私が考える「戸建不動産投資」についてです。ぜひ、ご参考頂けますと幸いです。