和歌山市で不動産取引をしていると、必ず話題に上がるのが「違法建築」「既存不適格」そして「検査済証の有無」です。特に金融機関の融資審査では、この3つの意味を正しく理解しておくことが非常に重要です。名前は似ていますが、それぞれ性質も扱いも大きく異なります。
■ 違法建築とは？
違法建築とは、現行の建築基準法に適合していない建物のことです。
例えば、
・無許可・無申請の増築
・図面と現況が大きく異なる
・構造上の基準未達
などが該当します。
融資の観点では、違法建築は金融機関が最も警戒するポイントで、担保評価が下がる、または融資不可となるケースも多くあります。
■ 既存不適格建物とは？
既存不適格とは、当時の法律では合法に建てられた建物が、後の法改正で現行基準には合わなくなった状態を指します。
例としては、
・都市計画変更で容積率が引き下げられた
・道路の扱いが変更された
・耐震基準の改定
などがあります。
既存不適格は「違法」ではありません。
そのため、多くの金融機関は通常どおり融資審査を行います。
■ 誤解が多い「検査済証なし」＝違法ではない
特に和歌山市の不動産市場では、「検査済証が無い家は違法なのか？」という相談を頻繁にいただきます。
しかし、これは正しくありません。
● 検査済証なしの建物は全国的に多数存在
昭和56年以前は、検査済証の取得率は全国的に低く、地方ではその傾向が顕著でした。そのため、和歌山市でも検査済証が無い住宅は珍しくありません。
● 検査済証の有無と“違法性”は別問題
・建築確認申請が適切に行われている
・図面と現況が一致している
・違法増築がない
これらを満たしていれば、検査済証が無くても違法建築ではありません。
■ 融資審査ではどう扱われるか？
融資の評価基準は以下のイメージです。
◎ 既存不適格
→ 合法なので通常の融資が通りやすい
○ 検査済証なし
→ 違法ではないが、金融機関が追加書類や現況確認を求めることがある
（手続きが増えるだけで、融資NGとは限らない）
× 違法建築
→ 担保価値が低下し、融資NGの可能性が高い
このように、検査済証の有無は融資の「可否」ではなく「慎重度」に影響する、と考えるのが正確です。
■ 和歌山市で不動産取引をする前に必ず確認したいこと
・図面と現況が同じか確認する
・無申請の増改築が無いかチェックする
・既存不適格かどうか、専門家に説明してもらう
・検査済証の有無と、その理由を整理する
これらを事前に把握しておくことで、売買トラブルや融資否決を防ぐことができます。
■ まとめ
検査済証がない＝違法建築ではない
違法建築・既存不適格・検査済証なしはそれぞれ全く別物
和歌山市では検査済証がない住宅は珍しくなく、正しい調査が重要
融資には「法令違反の有無」が最重要ポイント