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和歌山市で告知物件を売却した体験談

　こんにちは。和歌山市で不動産売却のお手伝いをしている私ですが、今日は少し特別な体験談をお話ししたいと思います。

　数年前のお話しですが、知人から「戸建を売りたい人がいるんだけどお願いできないかな」とご紹介をいただきました。ありがたいお話ですので、さっそく所有者の方とお会いしてみることにしました。

実は告知物件でした

　事情を伺うと、その戸建は、いわゆる**告知物件（事故物件）**と呼ばれるものでした。実際には、お母様が建物内で首つり自殺をされたとのこと…。こういった出来事があった不動産は、購入希望者に事実を告知しなければなりません。一般的に「事故物件」と聞くと、抵抗を持たれる方も多いですから、正直「これは売却が難しいかもしれないな…」と感じました。

実際の建物を見てみると…

　ところが、現地を拝見するとびっくり。外観も内装もとても綺麗で、手入れが行き届いていました。いわゆる「暗い雰囲気」というのはまったくなく、普通に見れば快適そうなお家でした。もし告知の必要がなければ、すぐに売れるんじゃないかと思うくらいです。

　ただし、事実を隠すことはできません。広告にもきちんと「告知物件」と明記しました。そのためか、やはり反響は少なく、なかなか問い合わせも入りませんでした。

それでも「大丈夫です」という買主様が

　そんな状況の中で、「そういう事情があっても大丈夫です」とおっしゃる方が現れたんです。私は正直驚きました。

　私は不動産屋という立場上、霊的なものは一切信用していません。しかし、買主様にとっては心理的な抵抗を感じるのが普通だと思っています。だからこそ、こうして理解して購入を検討される方がいることに、本当にびっくりしました。

　実際にお話をすると、その買主様は「事情を分かった上で、条件や立地に魅力を感じたから」とおっしゃっていました。人それぞれ価値観は違いますが、不動産に対する考え方の幅広さを実感した瞬間でした。

告知物件でも売却はできる

　今回の体験を通じて改めて感じたのは、**「正直に告知すること」そして「理解してくれる買主様を根気よく探すこと」**の大切さです。

　告知物件はどうしても通常の物件より売却が難しく、価格も下がりがちです。ただ、それでも「立地や建物の状態が良ければ購入したい」と考える方はいらっしゃるんです。

和歌山市で不動産売却をお考えの方へ

　「うちの物件は特殊だから売れないのでは？」と不安に思っている方もいらっしゃるかもしれません。でも実際には、告知物件であっても、ちゃんと売却につながるケースはあります。大切なのは、誠実に対応し、経験のある不動産業者に相談することです。

　私自身、今回のような難しい案件をお手伝いさせていただき、改めて「不動産は一つとして同じものがない」ということを実感しました。

　和歌山市で不動産売却を考えている方、また事故物件・告知物件でお困りの方は、ぜひお気軽にご相談ください。少しでも前に進めるよう、一緒に解決策を探していきましょう。

先日、当事務所に少し珍しいご相談をいただきました。和歌山市で戸建の不動産売却を検討されている方のお知り合いが訪ねて来られ、「実は売りたい戸建がある」とのこと。和歌山市内での不動産売却のご相談は日常的にいただきますが、今回のケースは非常に特殊でした。

　というのも、その売主様ご本人は当事務所に来られない状況とのこと。理由を伺うと「実は先月、罪を犯して県外の刑務所に勾留中なんです」とのこと。ご相談者様も「こういう状況でも不動産売却はできるのか？」と不安を抱えておられました。

　結論から言えば、和歌山市においても県外勾留中の方の不動産売却は可能です。ただし重要な条件があり、売主様が反社会的勢力でないこと。この点をクリアすれば、戸建や土地といった資産も問題なく売却手続きを進められます。今回は「反社ではない」とのご回答をいただけたため、売却活動を開始しました。罪の内容までは私の立場からは伺わず、あくまで不動産取引に必要な確認事項にとどめるようにしました。

　物件は和歌山市でも人気の高いエリアに位置する戸建で、販売開始と同時に多くの反響をいただきました。希少な立地ということもあり、「購入したい」という声は多数あったのですが、問題は売主様の状況。内見の際に「現在、勾留中である」という事実を正直にお伝えすると、購入希望者様は軒並み辞退されてしまいました。

　やはり不動産売却は物件条件だけではなく、背景事情も購入判断に大きな影響を与えるのだと改めて感じました。和歌山市内でも「再建築不可物件」や「相続による共有不動産の売却」など、難しい事情を抱える案件は珍しくありませんが、今回もまた一つ特殊な事例でした。

　それでも数か月間、根気強く売却宣伝を続けた結果、ようやく「事情は理解いたしました、それでも構わない」という購入希望者様が現れました。ここからが本番でした。

　不動産の売買決済においては、所有権移転登記をお願いする時、必ず司法書士を立てなければなりません。司法書士による、売主様ご本人の意思確認と本人確認が必要になるのです。多くの司法書士は売主がこういった状況にある場合、非常に嫌がられます。私もこのケースの時、いつもお願いしている司法書士にお話したところ軒並みお断りされました。しかし、なんとかしなければならないので、探しましたところ、やる気のある若い司法書士にお受けいただけました。今回は売主様が刑務所にいるため、その司法書士と共に施設へ訪問し、直接本人確認を行いました。

　私自身、刑務所に訪問するのは初めてで、厳重なチェックを経て面会室に通されたときは緊張感がありました。ガラス越しに売主様と対面し、「本人であること」「売却の意思があること」を司法書士と共に確認。その瞬間、形式的な作業でありながら、人の人生の大切な場面に立ち会っている実感がありました。

　その後、無事に決済も完了し、購入者様へ戸建の引き渡しを終えることができました。ご相談者様も安心されたご様子で、私自身も大きな達成感を覚えました。

今回の経験を通じて強く感じたのは、和歌山市での不動産売却には実にさまざまなケースがあるということです。「住み替えのための戸建売却」「相続による土地売却」「再建築不可物件の売却相談」「任意売却」など、一つとして同じ事例はありません。だからこそ、不動産業者には柔軟な対応力と専門知識が求められます。

　当事務所では、和歌山市を中心に戸建や土地の不動産売却に幅広く対応しております。一般的な売却相談はもちろん、相続不動産や任意売却といった複雑な案件、今回のように特殊な事情を抱えたケースでも、法的手続きを踏まえて最適な方法を一緒に探してまいります。

　もし「こんな事情でも売れるのだろうか」とお悩みの方がいらっしゃいましたら、ぜひお気軽にご相談ください。和歌山市で不動産売却をご検討中の方にとって、安心してお任せいただけるパートナーでありたいと考えております。

狭小地と無接道地が一緒になって売却できたお話

　今回は、土地売却のご依頼から思いがけない展開につながり、無事にご成約に至った体験を、少し専門的な視点も交えてご紹介したいと思います。

　ご相談をいただいたのは、以前にお取引をさせていただいたお客様からのご紹介でした。「知人が和歌山市内の土地を売りたいと考えているので相談に乗ってもらえないか」というお話です。

　不動産仲介業にとって、過去のお客様からのご紹介は大変ありがたく、また信頼の証でもあります。

　現地を拝見すると、土地は道路にしっかり接しており、法令上は建築可能なものでした。ただし、面積が小さく狭小地に該当するため、利用価値や需要の面では制約があると感じました。狭小地は単独では買い手が限られてしまい、価格面でも評価が伸びにくいケースが多いのが実情です。

　販売活動を開始し、当事務所で看板を設置したところ、思いがけないご相談をいただきました。

　隣地の所有者様から「実は自分の土地も売りたいのだが、接道がないために売りにくい。そちらの狭小地と一緒に売却すれば、接道付きのまとまった土地になるのではないか」というお話です。

　ここで少し専門的な解説をすると、「接道義務」は建築基準法第43条に定められています。和歌山市において、建物を建てる土地は、原則として幅員4メートル以上の道路に2メートル以上接していなければなりません。これを満たさない「無接道地」は、再建築ができないため資産価値が大きく下がり、市場での流通性も低くなります。逆に、接道している土地であっても狭小地であれば建物の設計や利用に制約が出るため、これもまた需要が限定されがちです。

　ところが、今回のケースでは「狭小だが接道がある土地」と「広いが無接道の土地」が隣接しており、これを一団として販売すれば「接道を確保した十分な広さの土地」として市場に出せることになります。まさに双方の弱点を補い合う関係でした。

　もちろん、土地の売却は「そうしましょう」と簡単に進むものではありません。所有者はまったくの赤の他人同士。売却価格の希望も異なりますし、売却スケジュールや条件についても考え方が違います。調整役である私が間に入り、相続関係の確認、測量や境界確定の手配、さらには税務上の注意点など、専門的な課題を一つひとつ整理しながら進める必要がありました。

　また、一団の土地として売却するためには「契約を同時に進めること」も重要です。片方だけ先に売れてしまうと全体のバランスが崩れてしまうため、契約・決済のタイミングを慎重に調整しました。

　最終的には、双方のご理解とご協力のおかげで「一緒に売却することが一番良い」という共通認識に至り、時間はかかりましたが、無事にまとまった土地として成約に至りました。

　今回のケースを振り返ると、不動産取引は「単独の土地をそのまま売る」だけではなく、「隣地や周囲との組み合わせによって新しい価値を生み出す」ことができるということを改めて実感しました。特に和歌山市内のように既存住宅地が多いエリアでは、狭小地や無接道地といった“扱いづらい土地”が多々存在します。そのような土地も、隣接地との調整や専門的な工夫を加えることで市場に適した形に変えられるのです。

　不動産仲介業者としては、単に売却を仲介するのではなく、法規制や市場性を踏まえた「最適な出口」を見つけ出すことが求められます。そして、その過程で所有者同士の利害を丁寧に調整し、互いに納得いただける形に導くことこそが、私たちの大切な役割だと感じています。

　今回のご縁を通じて、どんな土地にも新しい可能性が眠っていることを強く実感しました。

　もし和歌山市や周辺地域で土地や建物の売却をお考えの方がいらっしゃいましたら、ぜひお気軽にご相談ください。専門的な知識と経験をもとに、皆さまにとって最善の方法をご提案できるよう努めてまいります。

　先日、お付き合いさせていただいているお客様から「知人が家を売りたいと言っているので、ぜひ相談にのってほしい」とご紹介をいただきました。場所は和歌山市内の戸建住宅。ご相談を受けて現地を確認したところ、前面道路が建築基準法上の道路に該当しないため、いわゆる“再建築不可物件”であることがわかりました。

　不動産業界ではよく知られていることですが、再建築不可物件は市場での評価が低く、買い手がなかなか見つかりにくいのが現実です。住宅ローンが使えないケースが多く、購入される方は現金での取引が基本となるため、売却までに時間がかかることも少なくありません。私自身も「これは少し長期戦になるかもしれない」と正直身構えておりました。

　しかし、お客様の大切な資産ですから、できる限り条件に合う方を探そうと早速動き出しました。物件の状態や立地条件、そして「再建築はできないが現状の建物をリフォームすればまだまだ使える」という点を丁寧に整理し、購入希望者にしっかりと伝えられるよう工夫しました。

　その結果、思っていた以上に早く、購入を前向きに検討してくださる方と出会うことができました。購入者様は「立地が気に入った」「再建築ができなくても今の建物を活かせば十分住める」と前向きに考えてくださり、スムーズに売買契約へと進みました。売主様も「こんなに早く決まるなんて」と驚かれつつ、大変喜んでいただきました。

　今回の出来事を通じて改めて感じたのは、「不動産にはそれぞれに合う買い手が必ずいる」ということです。一般的には難しいとされる条件の物件でも、求める方にとっては大きな価値を持ちます。そして、その橋渡しをするのが私たち不動産業者の大切な役割だと実感しました。

　また、ご紹介いただいたお客様とのご縁があったからこそ、今回のご成約に繋がったとも思います。信頼関係があってこそ大切な知人をご紹介いただける、そのご期待に応えられたことが何より嬉しく、今後の励みにもなりました。

「再建築不可だから売れないだろう」と諦めてしまう前に、まずは一度ご相談いただければと思います。条件の厳しい不動産でも、活かし方や伝え方次第で思いがけない早さで売却が決まることもあります。これからもお客様一人ひとりに寄り添い、最適なご提案をしていきたいと思います。

 不動産を売るというのは、人生の中でも大きな決断のひとつです。住み替えや相続、資産整理など理由は人それぞれですが、「できるだけ高く売りたい」「安心できる買主さんに譲りたい」「スムーズに手続きを進めたい」など、想いもたくさんあるのではないでしょうか。

 ただ、実際に売却をしようとすると、「何から始めたらいいの？」「査定ってどうやってやるの？」「不動産屋さんに相談したら強引に契約を迫られない？」といった不安も出てきますよね。私自身もこの仕事をしていて、お客様からよくそのような声をいただきます。

 ご安心ください。

 当店では、和歌山市に根ざした地域密着型の不動産屋として、無理な営業は一切していません。まずはじっくりとお客様のお話をうかがい、ご事情やご希望に合わせた売却プランをご提案しています。

 例えば、「できるだけ早く売りたい」という方にはスピード重視の販売活動を行い、「じっくり良い条件で売りたい」という方には市場の動きを見ながら販売戦略を立てます。もちろん、査定は無料で行っていますので、「とりあえず今の不動産がどれくらいの価値があるのか知りたい」というだけでも大歓迎です。

 和歌山市内での売却には、地域性や需要の動きも大きく関わってきます。例えば、中心部の中古マンションはファミリー層や投資家の需要が高く、郊外の戸建て住宅は子育て世代やセカンドハウス需要もあります。こうした地域ならではのポイントを押さえながら、お客様の不動産を魅力的にアピールできるよう努めています。

 また、売却には税金や手続きのことも絡んできます。「固定資産税の清算ってどうなるの？」「相続した物件だけど名義はどうしたらいい？」などの疑問にも、専門知識を交えてわかりやすくご説明します。難しいことを難しく話すのではなく、できるだけシンプルにお伝えするのが私のモットーです。

 不動産の売却は、一人で悩むよりも、まずは信頼できる相談相手を持つことが大切です。「ちょっと相談してみようかな」という気持ちで大丈夫です。お客様の立場に立って、丁寧にサポートさせていただきます。

 和歌山市で不動産の売却をお考えでしたら、どうぞお気軽にご相談ください。一緒に最適な方法を見つけていきましょう！

　不動産屋（不動産仲介業者・不動産会社）と金融機関との関係には、現実的な協力関係もあれば、都市伝説的に語られる側面もあります。

　以下に、事実ベースの構造と、噂や都市伝説として語られるものを分けて紹介します。

■現実の関係

1. 住宅ローンとの連携

　不動産屋は、物件を購入したい顧客に対して、提携している金融機関の住宅ローンを紹介することが多いです。

　提携ローンに申し込めば、手続きが簡素化されたり、金利優遇が受けられることもあります。

　逆に、金融機関も不動産屋に対して「ローンの顧客獲得」を期待しています。

2. 審査への影響

　不動産会社によっては、金融機関の「ローン審査通過しやすい属性」を理解していて、事前にその基準に沿ったアドバイスをしてくれることがあります。

3. 収益の一部としての紹介料（バックマージン）

　金融機関から不動産屋へ、住宅ローンの紹介による手数料収入が発生することもあります（※違法ではなく、正規のビジネス）。

■都市伝説・噂話

1. 「落とし物件」への誘導とキックバック

　銀行との癒着により、不動産屋が「なかなか売れない物件」を紹介し、成約すれば双方に利益が入るといった利益供与の噂があります。

　実態としては、業者同士のネットワークで物件を回すことはありますが、「癒着」とまでは言えないでしょう。

2. 審査通過の裏技があるという噂

　一部では「この不動産屋を通せば、ブラックリストでもローンが通る」といった話もありますが、これは都市伝説の域を出ません。

　金融機関のローン審査は基本的に厳格です。たとえ業者が情報を「見せ方で調整」したとしても、与信情報そのものを誤魔化すことはできません。

3. 不動産屋と地銀の「枠組み営業」

　「○○不動産で家を買うなら、△△銀行が3,000万円までなら無審査でOK」というような都市伝説が時折語られますが、これも実際には事前審査を要します。

　一部、法人向けなどで「枠組融資」があるのは事実ですが、個人住宅ローンには一般的ではありません。

■補足：よくある勘違い

誤解されがちな点	実際のところ
不動産屋が審査を通してくれる	審査は金融機関の判断であり、不動産屋は助言できる程度
提携ローン＝最安金利	他行の方が安い場合もあり、比較は必須
銀行と不動産屋はグル	両者はビジネスパートナーではあるが、癒着ではない

「2025年問題」とは、日本において団塊の世代（1947〜1949年生まれ）がすべて75歳以上の後期高齢者となることに起因する、社会保障・医療・介護・労働・地域社会などにおける諸問題を指します。

　この問題は全国的に影響を及ぼしますが、特に地方圏である和歌山県では、不動産取引に対しても以下のような深刻な影響が予想されます。

1. 人口減少と高齢化による需要減

　和歌山県はすでに日本国内でも人口減少が進んでいる地域の一つであり、2025年以降はその傾向がさらに加速する見込みです。

　これにより、不動産市場には以下のような影響が及びます。

　住宅の需要減少：若年層や子育て世代の県外流出により、ファミリー向け住宅の需要が縮小。

　空き家の増加：高齢者の死亡・施設入所に伴い、住んでいた家が空き家になるケースが増加。

　地価の下落：需要減により売買が成立しにくくなり、地価の下落圧力がかかる。

2. 流動性の低下

　和歌山のような地方都市では、すでに不動産の売買が首都圏ほど活発ではありませんが、高齢者が増えることで、さらに流動性が低くなることが予想されます。

　「売りたいが買い手がいない」問題：売却を希望しても、購入希望者がいないために取引が成立しにくい。

　相続不動産の「負動産」化：相続された不動産が、維持費や税金の負担となり、誰も住まず放置されることが多くなる。

3. 都市部集中化による地域格差の拡大

　県内でも和歌山市のような比較的都市機能が集中しているエリアには需要が残る一方、山間部や過疎地域では需要が著しく減少します。

　「勝ち組」エリアと「負け組」エリアの二極化：和歌山市や海南市など交通アクセスやインフラの整った地域には一定の需要があるが、山間部や離島では市場がほぼ消失する可能性。

　再開発や用途転換の進展：都市部では古い住宅地が再開発され、賃貸や高齢者向け住宅に転用される動きも。

4. 高齢者向け不動産へのシフト

　団塊世代の高齢化により、バリアフリー住宅やサービス付き高齢者向け住宅（サ高住）のニーズが高まる可能性もあります。

　高齢者住宅市場の拡大：単身・夫婦世帯向けの安全・快適な住宅のニーズ。

　既存住宅のリフォーム需要：バリアフリー改修や介護対応設備の導入など。

5. 行政・自治体による介入の可能性

　問題の深刻化により、自治体が不動産市場に介入する可能性があります。

　空き家対策条例の強化：放置された空き家の撤去や再利用を促進。

　定住促進政策：Uターン・Iターンを促す補助金制度や移住支援の拡充。

　官民連携の再開発プロジェクト：空き地・空き家を活用した地域活性化プロジェクトの推進。

まとめ

　和歌山における2025年問題は、不動産取引に大きな構造的変化をもたらす可能性があります。

　人口減少と高齢化によって不動産の「売りにくさ」「買われにくさ」が顕在化し、特に過疎地域では不動産の価値が事実上「ゼロ」に近づく事例も増えるでしょう。

　一方で、都市部では再開発や高齢者向け住宅への転用といった新たな需要も生まれるため、「選ばれる地域」と「忘れられる地域」の格差が広がっていくと考えられます。

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不動産契約において住宅ローンを利用する場合、多くの買主様は「ローン特約（住宅ローン条項）」を契約に付けます。これは、買主が住宅ローンの審査に通らなかった場合に契約を白紙に戻せるようにするための重要な条項です。

　ローン特約には主に 「解除権留保型（解除権行使型）」 と 「解除条件型（自動解除型）」 の2つのタイプがあります。それぞれの違いを詳しく説明します。

1. 解除権留保型（解除権行使型）

概要：ローン審査に通らなかった場合でも、自動的に契約が解除されるのではなく、買主が意思表示をして初めて契約が解除されるタイプです。

特徴：買主が住宅ローンの審査に落ちたとき、自ら「契約を解除します」と通知することで契約を解除できる権利を持ちます。

解除を行使するには、契約書で定められた期間内に通知する必要があり、解除の通知がなければ契約は継続します。

メリット：審査が通らなくても、他の金融機関に申し込むなどして契約を維持できる余地があります。

買主に柔軟性がある。

デメリット：期限までに解除の意思表示をしないと、ローンが組めないまま契約が成立し、違約金が発生する可能性があり、トラブルとなります。

2. 解除条件型（自動解除型）

概要：住宅ローンの審査に通らなかった場合、自動的に契約が解除されるタイプです。買主からの意思表示は不要です。

特徴：特約で定めた期日までにローンが不成立だった場合、当然に契約は無効（白紙解除）になります。

買主の意思表示によらず、一定の事実（ローン否決）で契約が終了します。

メリット：買主がうっかり解除の通知を忘れても自動で契約が解除されるため、安全性が高い。

不成立になったときに余計な手続きが不要。

デメリット：審査が通らなかったが他の銀行で再チャレンジしたい場合でも、契約は自動的に解除されるため、柔軟性に欠ける。

どちらの場合も、一長一短がありますので、担当営業マンに確認しておくことは非常に重要です。

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不動産キャリアパーソンとは？

不動産キャリアパーソンとは、「不動産の基礎的な知識を持ったプロフェッショナル」のことです。

これは、日本の不動産業界で働く人向けの資格で、公益財団法人 不動産流通推進センター（旧：不動産流通近代化センター）が実施している認定制度です。

「不動産についてちゃんと勉強して、安心してお客様に説明・案内できる人ですよ」と証明するためのものなんです。

◆ どんな内容を学ぶの？

不動産キャリアパーソンの学習内容は、不動産に関する基礎知識全般です。

例えば、

・土地や建物に関する法律（民法、宅地建物取引業法など）

・契約の流れや注意点

・借地や賃貸のルール

・不動産の税金

・物件の調査の仕方

・住まい選びのサポート方法　など

つまり、「不動産の基本ルール＋お客様対応の基礎」をバランスよく学べる内容になっています。

◆ 一般の人に関係あるの？

はい、あります！

不動産キャリアパーソンの資格を持っている人に接客してもらえると、安心感が違います。

例えばこんなときに役立ちます。

・賃貸マンションを探しているとき

・マイホームを買いたいとき

・相続した土地をどうするか相談したいとき

・不動産会社に相談したいけど、ちょっと不安…

そんなときに、正しい知識をもって、わかりやすく説明してくれる人が近くにいると、とても心強いですよね。

◆ 宅建との違いは？

「不動産の資格といえば宅建（宅地建物取引士）」と思う方も多いかもしれませんが、不動産キャリアパーソンはもっとやさしい・基本的なステップの資格です。

宅建 → 国家資格。取得が難しいが、法的に重要な役割を持つ。

不動産キャリアパーソン → 民間資格。実務の基礎を学ぶ、入門的な位置づけ。

新人の不動産スタッフや、これから不動産業界に入りたい人にもぴったりな資格です。

◆ まとめ：不動産キャリアパーソンは「信頼の証」

不動産キャリアパーソンを持っている人は、「正しい知識でお客様の役に立ちたい！」という気持ちをもった人です。

もし不動産会社に行くことがあったら、「キャリアパーソン資格を持っている方に相談できますか？」と聞いてみるのも、ひとつの安心材料になりますよ。

うえくぼ不動産事務所のスタッフは、不動産キャリアパーソンはもちろん宅地建物取引士の資格も有しています。

安心して不動産のご相談をして下さい。

皆様のご連絡心よりお待ちしております。

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まず、不動産投資とは、土地や建物などの不動産を購入し、それを賃貸や売却することで利益を得る投資方法です。

　主に インカムゲイン（家賃収入） と キャピタルゲイン（売却益） の2つの収益を目的とします。

不動産投資の種類

1. 賃貸不動産投資

アパート経営: アパート1棟を購入し、複数の部屋を賃貸

戸建て賃貸: 一戸建てを購入し、ファミリー向け等に賃貸

商業用不動産投資:商業用ビルを購入し、オフィスビルや店舗を賃貸

2. 売却益狙い（キャピタルゲイン）

中古物件のリノベーション: 価値を上げて売却※宅建業免許必要

土地転がし: 安く買った土地を高く売る※宅建業免許必要

開発投資: 未開発の土地に建物を建てて売却※宅建業免許必要

不動産投資のメリット

・安定した家賃収入（インカムゲイン）

・節税効果（減価償却・ローン控除など）

・融資を活用できる（レバレッジ効果）

不動産投資のリスク

・空室リスク（借り手が見つからない）

・価格下落リスク（不動産価値が下がる）

・金利上昇リスク（ローン金利が上がる）

・災害リスク（地震・台風など）

・維持管理コスト（修繕費・固定資産税など）

初心者におすすめの不動産投資戦略

・一戸建投資

　初期費用が比較的少なく、賃貸需要が安定している

・中古アパート投資

　価格が手ごろで利回りが高め

まとめ

不動産投資は 安定収入 と 資産形成 の手段として人気ですが、リスク管理が重要です。しっかりとした市場調査と収支計算を行い、自分に合った投資スタイルを選びましょう。

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不動産購入申込書は買付証明書とも呼ばれ、不動産を購入したい意思を売主に伝えるための書類です。これは法的拘束力を持つ契約書ではありませんが、売買契約の前段階で購入の意思を明確にし、交渉を進めるための重要な書類です。以下、詳しく解説します。

1. 不動産購入申込書の目的

購入希望者（買主）が売主に対して「この条件で買いたい」と意思表示するための書類

価格交渉や条件調整のベースとなる

売主が複数の購入希望者がいる場合、誰と契約を進めるかの判断材料になる

2. 不動産購入申込書の法的効力

契約ではない：購入申込書を提出しても、売主が必ず売却しなければならない義務はなく、買主も購入を確定したわけではない

キャンセル可能：基本的に違約金なしで撤回できるが、申込時に手付金を支払った場合、返金されない可能性がある

売買契約とは異なる：正式な売買契約は、「売買契約書」を締結することで成立する

3. 記載される主な内容

① 物件情報

物件の所在地・面積・構造など

登記情報

② 購入希望価格

売主の提示価格に対し、購入希望者がいくらで買いたいかを記載

交渉の出発点になる

③ 支払い条件

頭金の額

残代金の支払い時期

ローン利用の有無（住宅ローン審査が通らなかった場合の対応など）

④ 契約予定日

売買契約の締結予定日（通常、申し込み後1〜2週間以内）

手付金の支払い日

⑤ 住宅ローンの利用

金融機関の事前審査の承認が必要な場合がある

住宅ローンが利用できなかった場合の対応（ローン特約の有無）

⑥ その他条件

契約不適合責任の有無

引渡しの時期（即入居可能か、賃貸借契約があるか）

付帯設備の引継ぎ（エアコン、家具、カーテンなど）

⑦ 申込日と署名

申込日を記載し、購入希望者の署名または捺印をする

4. 申込後の流れ

〇不動産購入申込書の提出

・購入希望者が記入し、不動産会社を通じて売主へ提出

・売主の承諾または交渉

・売主が価格や条件を検討し、合意すれば売買契約へ進む

・価格交渉や条件の調整が行われることもある

〇売買契約書の締結

・売主・買主が合意したら、正式な売買契約を締結

・手付金を支払い、契約内容を確定

〇住宅ローンの本審査・決済

・住宅ローンを利用する場合、本審査を受ける

・ローン特約を結んだ場合、審査が通らなかった時は白紙解約となる

〇引渡し・登記手続き

・代金を支払い、物件の引渡しと所有権移転登記を行う

5. 申込書提出時の注意点

✅ 金額交渉が可能か確認
✅ ローンの事前審査を受けておく（審査落ちでキャンセルにならないように）
✅ 売主の意向や物件の競争状況を把握（人気物件なら早めに行動）
✅ 契約前に重要事項説明を受ける（物件の法的リスクを確認）
✅ キャンセル条件を事前に理解する

6. よくある質問

Q1. 購入申込書を提出したら絶対に買わないといけませんか？

A. いいえ。申込書には法的拘束力がなく、契約前であればキャンセルできます。ただし、売主の信頼を損なう可能性があるので、慎重に申し込みましょう。

Q2. 申込金は必要ですか？

A. 不動産会社によっては申込金（預かり金）を求めることがありますが、必須ではありません。申込金は後で返金されるケースが多いですが、事前に確認しておきましょう。

Q3. 申込書を出してからどれくらいで契約になりますか？

A. 通常、1〜2週間以内に売買契約を結びます。ただし、条件交渉やローン審査の進捗次第では延びることもあります。

Q4. 売主が申し込みを断ることはありますか？

A. はい。売主には申込を受け入れる義務はなく、他の希望者と比較したり、条件が合わない場合には断られることもあります。

7. まとめ

不動産購入申込書は売買契約ではなく、購入の意思を伝えるためのもの

価格や条件交渉のスタートラインとなる

法的拘束力はないが、売主との信頼関係を意識することが重要

提出前にローン審査や契約条件をしっかり確認すること

不動産購入をスムーズに進めるために、申込書の内容や流れをしっかり理解しておきましょう！

うえくぼ不動産事務所では、不動産購入申込書提出前から決済後のアフターフォローまでしっかりサポートして参りますので、ご質問等は随時何でもお気軽にお問い合わせ下さい！

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1. 譲渡所得税とは？

不動産を売却して利益（譲渡所得）が発生した場合、その所得に対して課される税金です。
譲渡所得は、売却価格から取得費や譲渡費用を差し引いた金額で計算されます。

譲渡所得の計算式：

譲渡所得=売却価格−(取得費+譲渡費用)−特別控除譲渡所得

・取得費：購入価格、購入時の諸費用（登録免許税・不動産取得税・仲介手数料など）

・譲渡費用：売却時にかかった仲介手数料、測量費、建物解体費など

・特別控除：条件を満たせば、一定額を控除可能（例：マイホーム売却の3,000万円特別控除）

2. 税率（短期譲渡所得・長期譲渡所得）

不動産の所有期間に応じて、税率が異なります。

所有期間	税区分	所得税	住民税	合計税率
5年以下	短期譲渡所得	30.63%	9%	39.63%
5年超	長期譲渡所得	15.315%	5%	20.315%

※所有期間は「売却した年の1月1日時点」で判断されます

※短期譲渡の場合、税率が約40%と高いため、5年以上所有してから売却するのが一般的に有利です

3. 主要な特別控除・軽減措置

売主の状況によって、税負担を軽減できる制度があります。

① 3,000万円特別控除（居住用財産の譲渡）

条件：自分が住んでいた家（マイホーム）を売却

一定期間内に売却（転居後3年以内 など）

効果：譲渡所得から3,000万円を控除

例えば譲渡所得が3,000万円以下なら、課税されない

② 10年超所有の軽減税率の特例

条件：10年以上所有している居住用財産の売却

効果：6,000万円以下の部分 → 14.21%（所得税10.21%＋住民税4%）

6,000万円超の部分 → 20.315%

長期譲渡所得よりも税率が下がる

③ 買換え・交換特例

条件：居住用財産を売却し、新しい不動産を購入

効果：売却益の課税を将来に繰り延べることが可能（実際の納税を先延ばし）

4. 譲渡所得税の申告と納税

① 確定申告が必要

不動産売却で利益が出た場合、確定申告が必須です（翌年2月16日～3月15日）

3,000万円特別控除などを適用する場合も、申告が必要です

② 申告時に準備する書類

売買契約書（売却時・購入時）

取得費の証明書類（登記簿謄本、領収書など）

仲介手数料の領収書

住民票（特別控除を受ける場合）

5. 売主が注意すべきポイント

✅ 所有期間に注意
5年を超えて売却する方が税率が低くなるため、タイミングを検討しましょう。

✅ 特別控除の適用要件を確認
マイホーム売却なら3,000万円特別控除が適用できるか事前にチェックしてください。

✅ 取得費を正確に把握
取得費が不明だと、概算（売却価格の5%）しか認められず、税額が増える可能性あります。

✅ 確定申告を忘れずに
税務署に申告しないと特例が適用されず、余計な税金を払うことになります。

まとめ

不動産売却時には、所有期間、税率、控除制度をしっかり把握しておくことが重要です。
特に、3,000万円特別控除や長期譲渡の低税率を活用することで、大幅に節税できます。
売却前に税理士や専門家に相談すると、最適な節税対策が可能になります。

さらに詳しい内容をお知りになりたい方は、必ず専門家である税理士にご相談下さい。

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　日本における不動産取引では、売主が国外在住で買主が国内在住の場合、特定の税務上の手続きが必要となります。その中でも注目すべき点は、売買代金の一部を源泉徴収する義務です。この仕組みは、国外居住者である売主に適正に課税を行うためのものであり、国内の税制における重要な規定となっています。

　まず、国外居住者とは日本国内に住所を持たず、居住者として認められない個人や法人を指します。このような売主が日本国内の不動産を譲渡する場合、その譲渡所得は日本国内で課税対象となります。しかし、国外居住者である売主が日本の税務当局に納税義務を果たさないリスクがあるため、買主が売買代金から一定額を源泉徴収し、それを日本の税務当局に納付する義務が課されます。

　具体的には、不動産売買代金の10.21%（所得税および復興特別所得税を含む）が源泉徴収税として課されます。この源泉徴収義務は、買主が個人であるか法人であるかを問わず適用されます。買主は、売買契約が成立し、代金を支払う際にこの税額を差し引いた上で売主に残額を支払う形となります。その後、買主は源泉徴収した税額を税務署に納付する必要があります。

　一方で、国外居住者である売主が日本国内で適切に確定申告を行うことで、源泉徴収税額の還付を受けられる可能性があります。これは、不動産譲渡所得に関する必要経費や控除額を正確に申告することで、実際の課税額が源泉徴収税額を下回る場合に適用されます。この手続きにより、売主は適正な課税を受けるとともに、過剰な税負担を避けることが可能です。

　この制度の目的は、日本の税務当局が国外居住者からの適正な税収を確保することにあります。しかしながら、買主にとっては手続きの煩雑さや、源泉徴収を怠った場合のリスクが課題となる場合があります。源泉徴収を怠ると、買主自身が納付義務を負うことになり、ペナルティが科される可能性もあります。そのため、買主は売主が国外居住者である場合には、契約締結前に専門家（税理士や弁護士など）に相談し、正確な手続きを把握しておくことが重要です。

　また、国外居住者である売主にとっても、源泉徴収制度への理解と事前準備が不可欠です。適切な税務申告を行うためには、譲渡所得計算に必要な書類や情報を整備し、日本国内での申告手続きを円滑に進めるためのサポートを確保することが求められます。

　このように、国外居住者が関与する日本の不動産取引では、税務面での特別な配慮が必要です。源泉徴収制度は、国内の税務コンプライアンスを確保する重要な仕組みであり、関係者全員がその内容を正しく理解し、適切に対応することが求められます。

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１．Q：購入したい物件があります。どうすればいいですか？

A：まずは当事務所にご連絡下さい。
資金計画等や物件のアドバイス等お話し合いの上、購入申込の手続きを致します。

２．Q：購入可能な物件価格はどうやって計算すれば良いでしょうか。

A：一般的には月々支払うことが出来るローンの返済額から借入可能額を割り出し、手持ち資金を合計して算出します。ただし、希望の借入が出来ない場合もございますので、当事務所または金融機関にご相談ください。

３．Q：不動産購入のための頭金はどれくらい用意したら良いでしょうか。

A；一般的には物件価格の2割が理想と言われていますが、100%ローンをご利用のお客様もいらっしゃいますので特に決まりがあるわけではありません。何より借入総額や毎月の返済額と収入のバランスが重要になりますので当事務所または金融機関にご相談ください。

４．Q：購入するために必要な諸経費は一般的にはどんなものがあるのでしょうか。

A：主なところでは仲介手数料、登記に必要な登録免許税等、火災保険料、、固定資産税の日割り精算金、借入をされる方はローン事務手数料などが必要となります。目安としては物件価格の7%～10%程度と言われています。

５．Q：マイホームを保有することでかかる経費を教えてください。

A：不動産の所有者には「固定資産税・都市計画税」が課税されます。この他、マンションの場合は管理費・修繕積立金などが必要となります。また修繕・リフォームの費用も考慮しておいてください。

６．Q：住宅ローンにはどんな種類のものがあるのでしょうか。

A：大きく分けて民間金融機関が提供するものと住宅金融支援機構による証券化の仕組みを利用したフラット35が現在の中心です。フラット35は長期固定金利型、民間金融機関のローンは変動金利型、固定金利（期間選択）型、全期間固定型といったタイプが用意されています。金融機関、ローン商品ごとにそれぞれ年齢、年収、返済比率などの条件がございますので、金融機関にご確認ください。

７．Q：不動産売買契約ではどのような手続きを行うのでしょうか。

A：売買契約書の読み合わせ及びご説明を行います。
売買契約書には、売買契約が成立した際に売主様と買主様がしなければならない約束事、例えば売主様の所有権移転、引渡しなどや買主様の売買代金の支払い義務、これらの義務を怠って契約が解除になった際の手付金の放棄や違約金の支払いなどの明確な取り決めなどが記載されています。 また、売主様・買主様双方がご納得・ご理解いただいた後に、手付金の授受を行います。

８．Q；家の買換えはどうやってすれば良いのでしょうか。

A：買換えがうまくいくかいかないか、時間的な問題が一番のポイントとなります。
つまり、売却を先に行う「売却先行」と購入を先に行う「購入先行」のそれぞれのメリット・デメリットを理解した上で、お買換えプランを検討することが重要です。納得のいく売却・購入をするためにも当事務所にご相談ください。お客様の状況を判断のうえ、最適なお買換えスケジュールをご提案いたします。

９．Q：家の買い換えの場合、売却先行と購入先行のどちらが良いでしょうか？

A：どちらの場合にもメリット・デメリットがあり、一概には言えません。
売却先行では資金計画が立てやすい反面、希望に合う物件がなかなか見つからない、仮住まいが必要になるといったケースが考えられます。
一方、購入先行では転居のスケジュールは立てやすいですが、売却が思うように進まない場合、資金繰りを心配する必要がでる可能性があります。
いずれにしてもお買換えプランとスケジュール調整が重要になります。

１０．Q：「4ＬＤＫ」は、どのような間取りですか？

A：「L」はリビング、「D」はダイニング、「K」はキッチンのことで、「4LDK」はリビング・ダイニング・キッチンと他に4つの居室があることを示しています。

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１．Q：土地建物の購入をローン特約付きで契約しました。契約書の金融機関欄は「〇銀行、△銀行等」とあります。〇銀行に断られたので解約するといいましたが、媒介業者は☓銀行に行ってそれでもダメならノンバンクに申込みに行ってください、と言ってきました。断れないでしょうか。

A： 売買契約書のローン条項の申込金融機関欄に「☓銀行」も記載されているのであれば、☓銀行にも申込みを行わなければならないでしょう。ただし、ノンバンクについては銀行とは金利等の融資条件も異なるでしょうから「銀行等」には含まれないと考えられますので、契約書に具体的な記載がなければ申込みを行う必要はないでしょう。融資を利用する場合には金融機関名を具体的に特定して重要事項説明書や売買契約書に明記しておくことが大切です。

２．Q：不動産の売買契約を締結し手付金を支払いました。その後、自己都合により手付放棄による解約をしました。ところが、媒介（仲介）業者から媒介手数料の残金半額を請求されています。業者には契約を締結しただけで媒介手数料全額を請求する権利があるのでしょうか。

A：売買契約が成立した場合、契約の当事者間の問題でその契約が解約になったとしても媒介業者の報酬請求権は失われないと解されています。したがって、媒介業者は媒介手数料の残額を請求することができることになります。しかし、媒介報酬の請求について争いになると、裁判所は手付解除により契約が解除されたことで当初予定していた取引が完了せず媒介業者の媒介業務の量が軽減されたこと等を理由として報酬全額の請求までは認めないこともあるようですので、その辺を引き合いに出して媒介業者と話し合うといいでしょう。

３．Q：媒介業者に土地の売却をお願いして専任媒介契約を交わしました。しかし、売りに出してから３か月になりますが、売出価格では売れそうもありませんので、一旦売却を中止することにしました。媒介業者に専任媒介契約の更新はしない旨を伝えたところ、それまでかかった広告費用や物件調査費用を請求するといわれました。支払う必要がありますか。

A；支払う必要はありません。ただし、 依頼者が媒介業者に「特別に依頼した広告の料金」や「遠隔地への出張旅費」がある場合には依頼者の負担となり、依頼者は媒介業者の請求に基づいてその実費を支払わなければなりません。それ以外の情報登録料や通常の広告、物件の調査等のための費用は依頼を受けた媒介業者の負担になります。

４．Q：中古住宅の契約が成立し売却することができましたが、売買契約時に媒介報酬全額を請求されました。全額払ってしまうと最後の引渡しまで面倒見てくれるか不安です。

A：報酬請求権の発生する時期は、当該媒介に係る売買契約が成立したとき、とされていますので媒介業者には報酬請求権はあります。しかし、媒介業者の引渡し業務を完全に履行させる趣旨として「媒介報酬は宅地建物の売買、賃貸及び交換の契約が成立した際に半額、代理又は媒介の責任を完了したときに残額を受領するよう求める」と国土交通省（建設省）による指導（昭和27年通牒）もあります。納得できない場合は媒介業者と話をすべきでしょう。

５．Q：50年前に雑木林150坪を買い、放置してます。「その土地を坪5万円で買うという人がいる。売ってあげるが、整地費として100万円必要だから、まずそれを支払って下さい」と、宅建業者から電話がありました。価格は坪5万円にこだわりませんが大丈夫でしょうか。

A：おそらく詐欺でしょう。そういった場合、不動産売買契約を先に行います。契約書に「契約後に整地をする」という特約を付します。宅建業者が遠隔地の不動産の買取や売買斡旋をするといって造成工事費用や測量代金を騙し取る商法があるようです。また、こういったケースの場合、本設問の雑木林の売買は宅地の売買に該当しない可能性があるため、宅建業法の適用がなく消費者契約法での判断となる可能性があるのでお近くの消費生活センター等へまずご相談するのが良いでしょう。

６．Q：中古マンションを購入しましたが、入居後マンション管理組合から延滞管理費３００万円の請求を受けました。契約時にそのような説明も受けませんでした、どうしたらよいですか。

A：マンションの管理費等の滞納があった場合、管理組合は売買により新しい所有者になった買主に対してもその管理費等の滞納金を請求することができますので、延滞管理費の支払い義務が生じます。しかし、宅建業法では宅建業者に対して「管理費の額、修繕積立金の額及びそれらについて滞納がある場合には滞納額」を説明することを義務付けていますので、売主業者や媒介業者が滞納額について説明していなかった場合は業者は宅建業法上の義務違反を問われるとともに民事的な責任を負うことになります。

７．Q：マイホームの探し方を教えてください。

A：現在はインターネットにより不動産物件の情報は入手しやすくなりました。
一方で、本当に自分の希望条件に合う物件を数ある情報から見つけることが難しい場合もありますし、中には広告される前に買い手がついてしまうものもあります。
おすすめは自分で探すのと並行して信頼できる不動産屋に物件探しを依頼することです。色々な情報チャンネルから物件探しをしてくれるだけでなく、気になった物件についてプロの視点からのアドバイスも受けられます。当事務所では所有権移転が成立するまで全て無料でアドバイス致しますので安心して不動産取引をお任せ頂けます。

８．Q；マイホーム探しは複数の不動産業者に依頼した方が良いでしょうか？

A：不動産業者は「レインズ」というシステムに不動産情報を登録し情報を共有しています。
よって窓口を複数にする必要性はそれほどないと言えるでしょう。窓口を複数にするとそれぞれの不動産業者から都度連絡が入り、煩わしさを感じる可能性もあります。
自分の希望をしっかりと汲み取ってくれる営業担当に任せるのが最良の方法です。

９．Q：物件購入を考えています。メールなどで手軽に新着物件情報をもらえませんか？

A：当事務所ではご希望条件をお教え頂けますと、ご希望の不動産物件をメールにてお送りするサービスを行っております。（もちろん無料です）

膨大な物件数からお客様自身で最良の物件を探すのは難しい部分があり、また、物件の問題点等を見逃して結局時間の無駄となることが多いです。

物件探しは是非当事務所にご相談下さい。

１０．Q：住宅購入を考えています。マンションと一戸建てどっちが良いでしょうか。

A：それぞれに良いところがありますので一概にどちらが良いとはいえません。
マンションであれば玄関も含めて非常に段差が少ないものが多く、気密性が高いため冷暖房効率も良い傾向があります。一方で一戸建ては当然建物内に他の居住者がいませんから、階下への気遣いが不要だったり思い通りのリフォームが出来たりといったメリットがあります。
どちらがお客様のライフスタイルにより合うのかが重要になります。

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１．Q：中古住宅を買う契約をしました。しかしやっぱり単純に物件が気に入らなくなったので契約を解除したいと思いますができますか？

A：契約後、気に入らない点があるからといって契約を解除するのであれば、原則として契約の定めに従う必要があります。媒介(仲介)業者の説明に不備があり重要事項説明が正しく行われていない場合等には、媒介(仲介)業者の責任を追及できますが、手付金を放棄する等して解除することになると思われます。重要事項説明や契約説明の際には、わからない点については十分に確認することが必要です。その上で「買うか、買わないか」の判断を行い、契約を締結するものです。なお、契約の解除・取消しには、法律の規定に基づいた解除【(1)クーリング・オフ制度・(2)契約違反による解除・(3)契約不適合責任による解除・(4)消費者契約法による契約の取消し】、手付放棄による解除、話合いによる契約の解除（合意解除）、錯誤や詐欺による契約の取消し等があります。

２．Q：2項道路（ニコウドウロ）とはどういう道路ですか？

A：建築基準法第3章の第42条第2項に規定された道路のことです。一般に「2項道路」といわれ、この建築基準法第3章の規定が適用されたときに、既に建築物が建ち並んでいた幅員4m(特定行政庁が指定する区域においては6m)未満の道で、特定行政庁が指定した「みなし道路」のことです。原則として現在の道路の中心線からそれぞれ2m(特定行政庁が指定する区域においては3m)ずつ後退させた線が道路の境界線とみなされ、後退した部分(セットバック部分)には、建築物を建築することはもちろん、門、塀等も築造することはできません。

３．Q：不動産の公簿売買とはなんですか？

A；公簿売買とは、売買契約に当たり、土地・建物の登記簿の表示面積により売買代金を確定し、後に実測した面積との間で差が生じても代金を清算しない契約方式のことをいいます。これに対して、実測面積により売買代金を確定させる契約方式を実測売買といいます。本件の取引が実際に公簿売買であったかどうかは売買契約書の条項により確認することになるでしょう。なお、売主が数量を指示して売買した（一定の面積があることを売主が契約において表示し、その数量を基準にして売買代金が算出された）場合に、その数量が不足し、買主がその不足を知らなかったときには、契約不適合責任により買主は追完請求、代金の減額請求、損害賠償請求、契約の解除（残存部分だけなら買わなかったであろうとき）ができます（民法565条等）。また、売買契約書に「すべて面積は公簿による」との条項があった事案で、買主が実測面積に関心を持っていたことが認定されて、公簿面積より5％強小さかった土地について、売買契約の6年後に代金の減額請求が認められた事例（最判平成13年11月22日）があります。

４．Q：不動産業者から新築住宅を購入しました。先日の台風で雨漏りが見つかったのですが、売主の不動産業者に責任追及ができますか。

A： 新築住宅の場合、「住宅の品質確保と促進等に関する法律」（略称：品確法）により、売主は、引渡しの日から10年間、住宅の基本構造部分（住宅の構造耐力に主要な部分または雨水の浸入を防止する部分として政令で定めるもの）について、責任を負うことが義務付けられています。よって購入したばかりの住宅の雨漏りは、その台風がこれまでの想定を越える様なものでない限り、宅建業者である売主に補修等の請求ができます。

５．Q：不動産の購入申込みを行い、申込金を支払いましたが、こちらの都合でキャンセルをしたいと考えています、 申込金は戻ってくるのでしょうか。

A：宅建業法では、宅建業者は取引の相手方が申込みの撤回を行った場合は、受領した預り金を返還しなければならないと規定しています（宅建業法47条の2第3項）。購入申込みに際して支払った「申込金」は、物件の購入の意思を示すため等に支払った預り金ですので、自己都合によるキャンセルであっても返還されます。契約の締結前に支払う金銭がある場合は、その金銭を支払う理由と取り扱いについて、 売主や媒介（仲介）業者に確認をしてから支払うように注意しましょう。また、契約後に支払う「手付金」につきましては、自己都合のキャンセルでは多くの場合戻ってきません。

６．Q：自分の家を売る契約をしました。自己都合で契約を解除しなければならなくなりました。契約を解除することはできますか。

A：基本的に当事者間で特段の定めがなければ手付は解約手付とされ、当事者の一方が契約の履行に着手するまでは買主は「手付放棄」、 売主は「手付倍返し」をして契約の解除をすることができます。売主側は「手付倍返し」による解除となりますが、 買主が「履行の着手」を行っている段階であれば契約条項に従い、契約違反による「違約金」の支払いで解除することができます。

７．Q：新築住宅を購入するため、自宅で物件の説明をするよう頼み、自宅で購入の申し込みをました。３日前に、完成済みのその住宅の中で契約しましたが、やっぱり駅から遠いので解約したくなりました。今ならまだクーリング・オフができますか。

A： いったん契約をしたら消費者であっても原則として一方的に契約を取りやめることはできません。しかし、特定の取引に限って契約の締結後も一定期間消費者に熟慮する余裕を与え、その期間内であれば一方的に契約を解消することができる制度を「クーリング・オフ」といいます。複雑で高額な不動産の取引においても宅建業法３７条の２で規定されています。宅建業法では、売主が宅建業者の場合で、テント張りや仮設小屋での販売、押しかけ訪問販売など「事務所等」以外の場所で売買契約を結んだような場合、宅建業者から書面によるクーリング・オフ制度について告げられたその日から８日以内に限り、解除通知書面を発信すれば無条件に契約の解除ができます。ただし、買主が、自宅または勤務先で売買契約に関する説明を受けることを申し出、そこで申込みあるいは契約をした場合には、無条件で申込みの撤回または売買契約の解除をすることはできないことになっています。今回の場合は、買主の申出により自宅で買受けの申込みが行われているようなので基本的にはクーリング・オフによる契約の解除はできないことになります。

８．Q；土地建物の売買契約をして手付金を支払いました。「契約日から1か月経つと手付解除はできない」という契約になっていますが、こういう契約は有効でしょうか。

A：民法557条1項の手付けの規定は任意規定であり、一定期日を過ぎると手付解除ができないとする手付解除期日の特約を設けることはできます。しかし、売主が宅建業者の場合は、その手付がいかなる性質のものであっても解約手付とみなされ、相手方が履行の着手をするまでは当該契約を手付解除することができます。また、これに反する特約で、買主に不利なものは無効となります（宅建業法39条）。なお、「売主（業者）および買主は、相手方が契約の履行に着手をするまで、または所定の期日までは手付解除できる」旨の特約が付された売買契約が締結された事案で、買主は、売主が履行に着手するまでか所定の期日までのいずれか遅い時期までは手付解除できるとして、売主が所定（手付解除）の期日到来前に「履行に着手」した場合であっても、買主の手付解除を認めた裁判例（名古屋高判平成13年3月29日）があります。つまり、宅建業者が売主で買主が個人の場合は「手付解除期日もしくは履行着手のどちらか遅い方で解除ができる」となり、宅建業者売主で買主が個人の場合以外は「手付解除期日もしくは履行着手どちらか早い方」が解除できる期日なります。

９．Q：「建築条件付土地の売買」とはどういうものですか？

A：土地の売買契約を締結するに当たってその土地の売主が自己または自己の指定する建築業者と一定期間内に建物の建築請負契約を結ぶことを条件とすることをいいます。つまり土地を造成した業者がそのまま建物も建築するのでその業者の建物を注文してくださいという契約になります。建物の建築請負契約が締結に至らなかった場合には土地の売買契約は無条件で解除されます。「建築条件付土地売買」契約を締結するときの注意点としては、「一定の期間内に建物の建築工事請負契約を締結することを条件とすること」、 「請負契約を締結しなかったとき、または建築しないことが確定したときは本売買契約は解除になること」、「本売買契約が解除となったときは、売主はすでに受領している手付金等の金員全額を買主に返還することおよび売主は本件契約の解除を理由として買主に損害賠償または違約金の請求はできないこと」などが土地売買契約書に条件として約定されていることを確認しておきましょう。

１０．Q：ローン特約とは?

A： ローン特約とは、不動産を購入するに当たって、買主が売買代金を金融機関などからの融資を利用することを前提に売買契約を締結し、融資の全部または一部について承認が得られなかった場合には、その売買契約を無条件で白紙解除（解除条件）したり、契約を解除することができる（解除権の留保）との条件を約定することをいいます。この場合、手付解除や契約違反などの解除の適用はされず、支払済の手付金は買主に返還されます。「ローン特約」を付けるときは、1.融資申込金融機関、2.融資金額、3.融資が承認されるまでの期間、4.融資が承認されなかった場合の対応策、 などの設定を明確にして約定することに注意が必要です。あなたの契約が、「ローン特約条項」によって解除されるのであれば、売主は手付金を返還しなければならず、 媒介(仲介)業者は買主に対して手付金を返還するよう促す必要があります。

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１．Q：中古住宅の売買の場合、リフォーム費用は売主・買主どちらの負担でしょうか？

A：基本的に、中古住宅の売買は現況引渡しのケースがほとんどです。つまりリフォームは買主様のご負担となります。まれに売主様がリフォームをして売却をしようとする方がいらっしゃいますが、これはお勧め致しません。なぜなら買主様の希望通りのリフォームでない場合、売れ辛くなる可能性が高くなるからです。

２．Q：家を購入して入居6ヶ月後に雨漏りしたのですが、売主様に保証してもらえますか？

A：売主が宅建業者の場合は保証される場合が多いです。

但し、売主が一般の方の場合は逆に保証されない場合が多いです。

保証の有無や保証期間の詳細は契約書に特約等で記載されているのが一般的ですのでご確認ください。

３．Q：住居表示と所在地の表記が異なりますが、どう違うのでしょうか。

A；住居表示は、市街地において、住所などをわかりやすく表示するために設けられた制度です。（住居表示制度を適用していない市区町村もございます）
「〇〇市　〇〇町　〇丁目　〇〇番（街区符号・街区番号）　〇〇号（住居番号）」という表記になります。

「街区符号・街区番号」は、道路などで区画されたブロック（街区）に町ごとに一連の番号を振り、その番号に「番」を付けて表します。

「住居番号」は、街区内の建物に、街区ごとにルールに従って番号を付け、その番号に「号」を付けて表します。

従って、物件の現地に行くために利用するのが住居表示、登記上の物件を特定させるために利用するのが所在地となります

４．Q：不動産の物件資料にある「徒歩5分」とはどのくらいの距離のことですか？

A：不動産広告では実際に移動する距離で測り、徒歩1分＝80ｍで計算（1分未満の端数は切上）することとなっています。従って徒歩5分は320mから400mの間の距離となります。

ただし、高低差もある可能性がありますので、現地をご確認いただくとより安心です。

５．Q：不動産の広告等にある専有面積の「壁芯面積」とはどういう意味ですか？

A：建物の床面積を測定する際に、壁の厚みの中心線に囲まれた面積を「床面積」とする考え方で測った面積のことをいいます。これに対して壁の内側で測った面積を内法（うちのり）面積といいます。

６．Q：不動産の広告の話をしている時に出てくる「レインズ」とは何のこと？

A：REINS（レインズ）の正式名称は「Real Estate Information Network System」、和訳すると「不動産流通標準情報システム」で、その頭文字をとって「REINS（レインズ）と呼びます。」これは国土交通大臣の指定を受けた「指定流通機構」である全国4つの公益法人不動産流通機構が運営する、不動産情報共有のためのオンラインシステムで、加盟した不動産会社が使えるシステムです。ほぼ100％の不動産会社が加盟していて、売却を依頼された物件情報をこのレインズに登録するので、どの不動産会社も同じ物件を共有しています。

７．Q：不動産の囲い込みとは何ですか。

A：不動産物件の囲い込みとは、不動産業者が両手契約（※売主と買主の両方から仲介依頼を受け、売買契約をすること）をするために物件情報を隠し、物件確認の電話をしても「今、検討している人がいますので、ご紹介できません」と何ヵ月も言い続けている間に、自社で買主様を見つけようとすることです。売主様に内緒で物件情報を隠してますから、売主様の利益を考えずに、自社の利益を優先している行為です。（大手に多く、しばしば問題としてニュースになっています）

「物件の囲い込みをされているかも？」と心配があるようでしたら、一度、当事務所へご相談ください！

８．Q；不動産の売却を依頼してから売れるまでの期間はどのくらい？

A：物件によって、売れるまでの日数ははっきり言ってバラバラです。売り出して1週間で購入申込みが入ったことも何度もありますが、1年以上かかった案件ももちろんございます。売主様によっては、急いでないので、チャレンジ金額で最初はやりたい！など売主様も気持ちを最優先で活動しております。売主様のご都合で金額はいくらにでもできますのでお気軽にご相談下さい。

９．Q：売却開始前に準備しておくとものはなにかありますか？

A：特に必要なものはありません。売却物件が建物の場合は間取り図があると助かります。

その他は媒介契約書に署名捺印頂く際にいくつか質問させて頂きますのでそれにお答え頂くだけで大丈夫です。

１０．Q：契約手続きは何時間かかりますか？

A：売買契約は2時間前後かかるのが一般的です。法律等の説明をするのでわからないところは遠慮なくどんどんご質問ください。

売買契約を行う場所ですが、基本的には事務所・店舗で行います。各書類のコピーを取る必要がありますし、修正があればその場で印刷をかけられるためです。双方の合意がある場合、持ち回り契約といって、売主様・買主様別々に契約手続きをする場合もあります。その場合は、ご自宅で契約手続きを行ったり柔軟に対応するようにしています。

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１．Q：住宅ローンが残っているけどその家を売却はできますか？

A：売却価格と自己資金を合わせてローン残高を全額返済することができる場合に可能です。

売却には抵当権設定会社との事前協議が必要となります。お気軽にご相談下さい。

２．Q：不動産を相続しました。売却する予定です。特別な手続きが必要ですか？

A：相続登記を行う必要があり、売却には相続人全員の同意が必要です。

相続人が海外に居住している場合などは手続きが複雑になりますので、お早めにご相談ください。

３．Q：離婚をすることになり、不動産を売却する予定です。特別な手続きが必要ですか？

A；登記名義人が共有の場合、全ての所有者が売却手続きを行う必要があります。売却物件から遠い場所にお住まいの場合でも、決済（金銭の授受）時に原則として面前での本人確認が必要です。売却までの間、維持管理費 （マンションの場合管理費等や固定資産税等）も必要となりますので、一度ご相談ください

４．Q：不動産を売却するために必要な諸経費には何がありますか？

A：仲介手数料・抵当権の抹消費用・司法書士への売渡費用・契約書に貼付するの印紙税などが必要となります。

その他、境界が不明確な場合には測量費がかかる場合がありますし、解体が必要な場合には解体費が必要な場合もあります。

売却によって譲渡益が発生するケースでは、所得税等がかかる場合もございます。

ケースによって異なることが多いので、案件ごとにお気軽にご相談下さい。

５．Q：仲介手数料はいくらですか？

A：宅地建物取引業法により、不動産の購入・売却時の不動産会社の仲介手数料（媒介手数料）は下記を上限として定められています。

●取引物件価格（税抜）が200万円以下の場合→　取引物件価格（税抜）×5％＋消費税

●取引物件価格（税抜）が200万円～400万円以下の場合→　取引物件価格（税抜）×4％＋2万円＋消費税

●取引物件価格（税抜）が400万円超の場合→　取引物件価格（税抜）×3％＋6万円＋消費税

低廉な空き家等（取引価格(税抜)800万円以下）の売買につきましては、30万円(税抜)が上限となります。

６．Q：不動産を売却した年の固定資産税の支払いはどうなるのですか？

A：売却物件の引渡し日前日までを売主様、引渡し当日からを買主様として日割清算します。

また、固定資産税は、その年の１月１日現在の所有者に課税されます。

不動産取引においては、清算するための起算日がエリアによって異なっており、1月1日または4月1日が通例です。

７．Q：不動産の権利証（登記識別情報通知）を紛失しました。どうしたらいいですか？

A：手続きをすることにより売却できます。ただし、本人確認を含めた手続きは司法書士等に依頼しますので、できるだけ早めに当事務所へご相談ください。

８．Q；不動産の購入を検討しています。一戸建とマンションはどちらが良いでしょうか。

A：それぞれに良いところがあります。お客様の生活スタイルに合わせて選ぶことが大切です。

マンションであれば築年数にもよりますが、段差が少ないものが多く、気密性が高いため冷暖房効率も良い傾向があります。毎月の管理費・修繕積立金の負担が必要となりますが、基本的に急にまとまった費用が必要になることがありません。その上、防犯カメラを設置しているマンションや、開口部も限られているため、防犯面でも安心かと思います。また、集合型での生活となるため、リフォームの制限や音の問題など、周囲の居住者への配慮が必要です。上層階であれば、戸建にはない眺望もマンションの特長ですね。

一方で戸建は、隣接地との距離があるため、階下への配慮が不要だったり、マンション独自の制限がないため、建築基準法内の思い通りのリフォームが可能です。マンションと異なり毎月の管理費等の支払いは必要ありませんが、急な雨漏りや水漏れには自己負担で修理する必要があります。（内容によっては火災保険等で修理対応が可能です）駐車場から家までの距離が近いことも戸建のメリットです。ゴミ置き場や子供会など、地元の自治会に従う必要がありますので、事前に確認をしてください。 お客様の家族構成やライフスタイル等によってご提案させていただきますのでお気軽にご相談下さい。

９．Q：現地見学をしたい物件がある場合どうすれば良いですか？

A：居住中の販売物件の場合、売主様と買主様のご案内可能な日時を調整いたします。

空室の場合、ご案内希望日をお気軽に当事務所へお伝えください。当事務所HP等メールでの受付も対応しています。

１０．Q：住み替えの場合、売却を先行するのと購入を先行するのでは、どちらが良いですか？

A：物件特性やお客様の背景や住み替え理由などによって異なるため、一概にどちらが良いか難しい判断です。

例えば、売却を先行した場合、売却金額が決定するため資金計画が立てやすい反面、希望に合う物件が見つからない場合は、仮住まいが必要になるといったケースが考えられます。

一方、購入を先行する場合では転居のスケジュールは立てやすいです。反面、売却が思うように進まず想定より価格が下がり、資金繰りの見直しが必要なケースも考えられます。

お客様の状況や重視する点など総合的に判断し、住み替えを実現することが大切です。

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１．Q：中古の収益マンションを購入しようと検討中です。 どのくらいの築年数までなら買いでしょうか。

A：中古物件の築年数を考慮する上で、初心者の方がまず気を付ける部分は、1981年（昭和56年）『新耐震設計法』施行以後の物件を選ぶことです。
新耐震法は震度６強以上の地震でも倒れない住宅を前提としており、 万が一、大きな地震が発生した時でも新耐震設計法の物件とそうでない物件では、受ける被害は大きな差があります。
築年数が古いものであれば利回りは比較的高めですが、その一方でバスとトイレが一緒に設置されているケースが多く、オートロックがないなど設備面で見劣りがします。
一方、築年数の浅い物件であれば設備面では充実している反面で物件価格が高いため、利回りが低めといった欠点があります。
一概に築年数が古いからダメ、築年数が浅いから良いというわけではないのです。それぞれの特長を見極め、自分の目的にあった物件を選ぶことが重要です。
また、築年数に関わらず、建物管理の状況について事前にしっかりと確認しておくことが重要です。大規模修繕工事は計画的に行われているのか、修繕積立金はきちんと積み立てられているのか、管理費の滞納はないのか、など建物の見かけは立派でも管理状況はずさんな物件を掴まないよう注意することが大切です。

２．Q：収益性の高い物件選びのポイントを教えてください

A：収益性で物件を選ぶ際には、『中古』を選ぶことが大前提です。新築物件の価格は、土地の仕入れ価格や販促費用など販売会社の都合によって決まります。一方で、中古物件は売り手と買い手の都合、つまり市場原理によって基本的に決まります。築年数の古いアパートや戸建のなかには、15％以上の利回りの物件も珍しくありません。
ただし、利回りが高いということは、それだけリスクも大きいということを理解しておきましょう。また、長期安定収入を得るためには、賃貸需要の安定している市街地中心部がいいですが、数年で売り抜けることができるなら郊外でもおいしい物件があり、それに着目している投資家も現在少なくありません。

３．Q：インターネット上で高利回り物件を目にすることがあります。 ネット上でお宝物件を購入するチャンスはあるでしょうか。

A；インターネット上で紹介されている物件には、注意が必要です。まず、インターネット上の物件は、対面でのご紹介では購入者が決まらなかった売れ残り物件である可能性があります。本来、魅力のある物件ならば、インターネット上に掲載する前に売れてしまうはずです。また、高利回りに惹かれて物件を購入した場合、築年数が経っているのに修繕積立金が貯まっておらず、購入直後に大規模修繕が必要となって高額の出費が発生することもあります。なかには、管理費の滞納を抱えているケースもあります。物件選びの基準は、もちろん人によって様々ですが、特にインターネット上で長く滞留している物件には注意が必要です。

４．Q：価格も安く利回りが20%の中古物件を紹介されました。利回りも高く、価格も安いので購入を前向きに検討しております。ぜひ、ご意見をお聞かせください。

A：ご購入を検討されている物件の詳細が分かりかねますので、詳しくは申し上げられませんが、現状和歌山中心部で20％の利回りがある物件を見つけることは困難です。

ご質問の物件で注意すべき点は3つ考えられます。

①表示されている利回りが表面利回りで計算されている
これは、不動産販売会社でよくあることですが、家賃収入から経費を差し引かずに、そのまま利回りを計算してしまうという例です。これを「表面利回り」といいます。
利回りを検討する上では、必ず家賃収入から管理費などの経費を差し引いた実質利回りを用いる必要があります。

③物件の築年数
ご検討の物件は築年はいつでしょうか？築年数があまりに古い物件は注意が必要です。特に、昭和56年以前に建てられた物件は旧耐震法に従って建築されているため、地震に対するリスクが非常に大きいといわざるを得ません。また、物件自体もメンテナンスが行き届いておらず、老朽化が進んでいるという可能性もあります。

③立地
先ほど申し上げましたとおり、現在和歌山中心部で20％の利回りがある物件を見つけることは困難です。考えられるケースとしては、賃貸需要が見込める都心部ではなく、地方・郊外の物件であるということです。このような、場所の物件ですと将来賃貸需要が見込めなくなり、当初の利回りを実現することは困難です。
いずれにしましても、物件を選ぶ際には『利回り』という基準だけではなく、将来にわたって賃貸需要が見込め、安定して収入を得ることができるのかという点を考慮する必要があるでしょう。

５．Q：新築物件より中古物件の方が、利回りが高いと言われているが、利回りの高さだけで購入しても安全なのでしょうか。

A：利回りに関して言えば、新築物件に比べて中古物件のほうが、断然価格が手頃で利回りも高くなっています。
しかし、いくら中古で利回りが高いといっても、新耐震基準（昭和56年）以前の物件であったり、地方の物件の場合は、地震リスク、空室リスクも大きくなるので慎重さが必要になってきます。
しかし、中古の場合は稼動状況が一目で分かります。周辺環境や最寄り駅までの体感距離、エントランスの清掃状況なども確認できます。
こういったことをご確認いただき、納得できる利回りならば中古の方が「良い投資」と思われます。

６．Q：不動産投資物件でローンを組むと、税金の還付が受けられて節税になると聞いたが、どういう仕組みでしょうか？

A：ローンを組んで物件を購入することで、月々のローン返済額のうち、金利相当額を経費として、計上することができます。支払利息分が経費として計上できる分、現金で購入された場合と比べ、課税される所得金額は少なくなります。しかし、金利分が経費として計上できても、税金の還付が受けられるわけではありません。あくまでも、家賃収入から経費を差し引いた金額が赤字の場合に、税の還付が受けられるのです。

７．Q：不動産を購入した場合にかかる、初期費用とランニングコストを教えてください

A：不動産投資では、「購入時」と「保有時」で費用が生じます。代表的な費用は次のとおりです。

【購入時】
・登録免許税
・不動産取得税
・印紙代
・固定資産税の日割り分
・火災保険料
・ローン事務手数料
現金で購入された場合の諸経費は30万円～60万円、ローンで購入された場合の諸経費は60万円～90万円になります。

【保有中】
・固定資産税・都市計画税【年1回】
・管理費（建物管理会社に対するもの）【毎月】※区分所有の場合の場合のみ
・修繕積立金【毎月】※区分所有の場合のみ
・賃貸管理代行手数料（賃貸管理会社に対するもの。）【毎月】
・お部屋の設備（エアコン・給湯器等）の修繕・交換費用【臨時】
・退去時の内装費用【臨時】

不動産投資をこれから始めようという方は、まずどの場面で、どのような費用が一体いくらかかるのか、ざっくりでも把握することが重要です。

８．Q；不動産を売却したい場合、どういった方法がありますか？

A：「仲介売却」と「不動産業者による買取」の2通りがあります。

「仲介売却」・・当事務所が売主様と買主様の間に立ち売却を進める方法です。
「不動産業者による買取」・・お客様の不動産を不動産業者が直接買い受けます。

より高く売却したい場合は「仲介売却」で、いくらで売れてもいいので早く売却したい場合は「不動産業者による買取」を選択することになります。

９．Q：不動産査定にお金はかかりますか？また、売却することが決まっていないと価格査定はしてもらえないのですか？

A：査定は無料ですのでご安心下さい。また、売却することが決まっていなくても大丈夫です。賃貸にしようか、保有しようか、売却しようかと迷われているお客様からの相談も多くあります。
物件特性や、ご所有者様の背景等によって運用方法が変わると考えています。査定した価格を参考にしてご検討いただけますのでお気軽にご相談ください

１０．Q：不動産の価格はどのように算出するのですか？

A：その物件の特徴(前面道路との接道状況や土地形状、土地建物の大きさ、築年数や室内の状態、方位や周辺環境など)や法規制、近隣の取引事例や売出事例、公示価格、路線価などを基に、多面的に総合的な判断を行い、市場価額として最も適正と思われる金額を算出します。

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１．Q：収入印紙代は、売主と買主のどちらが負担するのですか。

A：売買契約などについて定めた民法では、「売買契約に関する費用」は、売主と買主の双方が平等に負担することとされています。印紙代も「売買契約に関する費用」ですので、売主と買主が平等に負担しなければなりません。印紙税法では、印紙税の納税義務は、文書の作成名義人の連帯責任とされています。そのため、売主と買主は、それぞれ連帯して印紙税を納める責任を負っていることになります。このような民法、印紙税法上の決まりを踏まえて、不動産の売買契約書には、「印紙代は、各自が平等に負担する。」などと規定して、売主、買主各自が保有する契約書に各自が印紙を貼付するというようにされているのが一般的です。もっとも、売主と買主の間の特約で、例えば、「売主が印紙代を全額負担する。」といった合意をすれば、そのような合意は売主と買主の間では有効になります。

２．Q：不動産売買契約書にある「管轄裁判所」とはどこですか。

A：管轄裁判所とは、不動産の売買契約に関する訴訟を提起する場合にその訴訟を行うことができる裁判所のことをいいます。例えば、個人である買主が購入した土地について、個人である売主に対して土地の移転登記手続を請求する訴訟を起こす場合には、売主の住所地と購入した土地の所在地の裁判所に管轄があることになります。管轄裁判所は、民事訴訟法などの法律で定められています。

３．Q：不動産売買契約書で管轄裁判所を定めることには何か意味がありますか。

A；訴訟を行うことができる裁判所は法律上決まっているのですが、どこの裁判所で訴訟をするかということを事前に当事者の合意で定めておくことができます。不動産の売買契約書にも、このような事項を定めた管轄裁判所の合意が規定されていることが多いです。管轄裁判所を定めておくことによって、法律上決まっている裁判所以外の場所の裁判所でも訴訟を起こすことができます。また、訴訟を起こすのであれば契約書で定めた場所の裁判所に限定するといった合意をすることもできます。一定の例外はあるものの、民事裁判では、原則として当事者または代理人が裁判所に直接出頭しなければなりません。また、事案によっては、裁判が長期化することもあります。そのため、事前に管轄裁判所を定めておくことにより、万一、訴訟が起こってしまった場合に、遠方の裁判所まで出頭しなければならないというリスクを回避することができます。

４．Q：ある条件を満たした場合にだけ効力が生じるような不動産売買契約はできますか。また、ある条件を満たした場合には効力が失われるような契約はできますか。

A：いずれもできます。

 ある条件を満たした場合にだけ効力が生じるような条件を「停止条件」といいます。

 例えば、大学を卒業したら、あの家を50万円で売ってあげるという合意は、「大学を卒業すること」が停止条件となっているといえます。

また、ある条件を満たした場合には契約の効力が失われるような条件を「解除条件」といいます。

 例えば、建物を購入するために必要となる銀行の融資を受けられなかったときは、売買契約の効力が消滅するという合意は、「銀行の融資を受けられなかったこと」が解除条件になっているといえます。

以上のように、売買契約において条件（停止条件または解除条件）を定めることができますが、不法な条件を付けた合意は無効になります。

 例えば、覚せい剤をくれたらこの土地を100万円で売るなどという合意は、無効になります。

５．Q：不動産売買契約書の内容が不明確な場合や納得できない場合はどうすれば良いですか。

A：不動産売買契約書に署名・捺印した場合には、原則としてその契約書に書いてある内容について売主と買主が合意したものと判断されます。そのため、売買契約書の内容が不明確でよく分からない箇所があったり、その内容に納得できなかったりする場合には売買契約書に署名・捺印する前に内容をしっかりと確認する必要があります。また、契約の内容を明確にしてもらったり、納得できる内容にしてもらったりできないか、契約の修正を求めたり、特約を設けたりするように交渉すべきでしょう。

６．Q：マンション投資を考えているのですが、自己資金が少なくローンを活用し購入しようと考えております。 自己資金をあまり入れずにローンを組んで物件を購入することは危険でしょうか。

A：危険だと私は思います。ただし、繰上返済することで、早期完済できるなら大丈夫でしょう。

空室や滞納、家賃下落など、数あるマンション投資のなかでも、最大のリスクが『借金（ローン）』です。

ローンを借りている間、金利がずっと固定され、空室や家賃下落、滞納などの問題がなければ、ローンを利用して物件を購入しても問題はないでしょう。しかし、実際には、金利の変動はありますし、空室がまったくないことも考えられません。

空室や滞納が長期間続けば、毎月のローン返済額の全額を自分で支払わなければならなくなります。空室や滞納があったとしても、ローンを完済していれば、オーナーの自己負担は毎月1万～1万5千円程度の管理費修繕積立金で済みます。

バブル崩壊時にマンション投資で失敗したひとは空室や滞納で破綻したわけではありません。多くの方が多額の借金を抱えていて、借り入れ負担に耐え切れなくなったのです。

特に、ご注意頂きたい手法が頭金ゼロで地方の1棟アパートに投資をする行為です。サブリース契約（空室保証）があるからといっても、将来賃料は引き下げられることもあり、賃料の引き下げに応じなければ解約されてしまうこともあります。それに加えて金利の上昇や滞納が発生すると、多額の借り入れ負担には一般のサラリーマンは対応しきれないはずです。
より安全にマンション投資を行なっていくのであれば、借り入れ金を繰上返済して、上手にコントロールしていくことが欠かせません。

７．Q：自宅のローンがまだ残っているのですが、投資用のローンを組むことはできるのでしょうか？

A：ご自宅のローンが残っていても、投資用のローンを利用することは可能です。
ただし、お借入の残額やご年収、勤務先などの諸条件によって融資の可否や金額、借入年数が判断されます。
当社では事前にある程度の内容を確認させていただければ、速やかにご返答が可能ですので、お気軽にご相談ください。

８．Q；投資用のローンと、自宅を購入するための住宅ローンとの違いを教えて下さい。

A：自宅用のローンと投資用物件購入のためのローンは審査基準、金利条件の面で異なります。
自宅用ローンは債務者の返済意思が高いことから、投資用ローンに比べて、審査基準も緩和されています。
また、自宅用ローンの金利水準も自宅用ローンの需要も比較的多いことから、返済意思の両面から低金利になっています。

９．Q：ローンを組んで物件を購入した後、自分が死亡した場合、購入した物件やローンはどうなるのでしょうか？

A：投資用ローンでも、自宅用ローンと同じように『団体信用生命保険』が付きます。
ご自身に万が一のことがあった際には、ローンは完済され、借り入れのない収益不動産を家族に遺すことができます。マンション投資は資産運用の手段だけではなく、将来の家族の生活を守ることの出来る優れた商品です。また、団体信用生命保険は文字通り『団体』加入となるので、一般の生命保険とは異なり、加入年齢によっても支払う保険料の金額は変わりません。たとえば、一般的な生命保険の場合、30歳の人と50歳の人では、毎月の保険料は３倍くらい違ってきますが、団体信用生命保険ならば、30歳でも50歳でも保険料の金額は変わらないのです。

ローンを利用できる現役世代にとって、団信を使ったマンション投資は少ない自己資金で家族に財産を残せる投資法です。

１０．Q：既に住宅ローンで団体信用生命保険に加入していますが、投資用マンション購入で新たに団信に加入できますか？

A：団体信用生命保険は自宅用のローンですでに加入していても、投資用ローンの団体信用生命保険に加入することが可能です。自宅と投資用物件だけでなく、複数の投資用不動産を所有していた場合にも、物件ごとに加入できます。

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