不動産契約にある「危険負担」について

危険負担とは、売買のような双務契約において、各債務が履行される前に、一方の債務が債務者の責に帰すことができない事由で履行が不能となって消滅した場合、他方の債務をどのように扱うか、という問題です。

 例えば、売買契約締結後、引渡し前に目的物件である建物が類焼によって焼失したり、地震によって倒壊したりして、売主の建物引渡し債務が焼失した場合に、買主の方の代金を支払う必要があるかどうか、という問題があります。

 危険負担については、民法において、「当事者双方の責めに帰することができない事由によって債務が履行する事が出来なくなった時は、債権者は、反対給付の履行を拒むことができる」と定められています。

 つまり、建物売買契約が成立後、引渡しのなされる前に建物が滅失した場合には、買主は代金の支払いを拒むことが出来ることになります。

 また、売主の債務の全部の履行が不能であるときには、買主は催告することなく契約を解除することが可能です。

 契約の解除は債権者に対して、反対債務を免れさせるための制度であって、債務者に過失がなくても解除をすることができるものとされています。

 建物売買契約の成立後、引渡し前に建物が滅失した場合、滅失が天災地変によるものであるなど、売主に滅失についての過失がないときにも、買主は代金の支払いを拒み、かつ、契約の解除をすることができます。

隣から越境してきた枝や根について

隣の庭から木の枝が伸びてきて、という経験はないでしょうか。「こちらの敷地に侵入してきているし、枝くらい自分で切ってしまってもいいだろう」と思うかもしれません。

これまでは、民法によって、たとえ枝1本であろうとも、所有者でない者が勝手に切除することはできませんでした。危険を感じるような場合であっても、越境してきた枝は所有者に切除してもらうしかなかったのです。

しかし、2023年4月に改正民法233条が施行され、条件を満たした場合、越境してきた枝を自分で切除することが可能になりました。

改正前の条文には、枝が境界線を超える場合、相手に「切除させることができる」としか書かれていませんでした。しかし改正後は越境された側が「枝を切り取ることができる」と明言されています。

ただ、もちろん無条件に切って良いのではなく、越境している側が「催告」に応じなかった場合や、竹木の所有者がわからない場合、急迫の事情がある場合などに限定されます。

催告とは、竹木の所有者に対して「越境している枝をこの日までに切ってください」と伝えることです。できれば、内容証明郵便などを用いて、催告をした証拠を残せると良いです。切るのに十分な期限(基本的には2週間程度)を設定したにもかかわらず、期限までに竹木の所有者が切除しなかった場合は、越境された側が相手方の同意なく枝を切除することができるようになりました。

※参考→改正民法233条(竹木の枝の切除及び根の切取り)
 

では、切除にかかった費用は請求可能なのでしょうか?

催告後、自分で業者などにお願いして切除をした場合、その費用は請求できるのかという疑問が残ります。結論としては、相手方に請求できます。ただ、費用の請求に関しては233条から離れ、別途裁判で請求を認めてもらう必要があります。

たとえば、30万円ほどかけて枝を伐採したとしましょう。その費用を相手方に支払わせるためには、弁護士を立てて裁判をしなくてはなりません。30万円程度だと弁護士費用だけで、それに近い金額またはそれ以上の金額になる可能性もあります。裁判の結果が出るまでに時間も手間もかかるので、30万円のためにどこまで費用や時間などを費やすか否かは慎重に判断が必要です。

また、隣の所有者と連絡がつかない場合は結局何もできませんので、まだまだ課題が残りそうな改正民放233ではありますが、とりあえずは越境物の解決になる方も多いと思います。

旧耐震基準と新耐震基準の違いについて

中古住宅を購入する際、注目すべき点の一つにその建物が旧耐震基準で建てられた建物か新耐震基準で建てられた建物かどちらなのかという点があります。

旧耐震基準とは、

・1981年6月以前に建築確認をされた建物
・その基準は、震度5の地震で「倒壊しない」ことを基準にしていて震度6以上の地震を想定していない

新耐震基準とは、

・1981年6月以降に建築確認をされた建物
・震度5レベルの地震ではほとんど建物が損傷しない
・震度6以上の地震でも倒壊しない
ざっくり言うとこんな感じです。

そんな中で大きな違いは「震度6以上の地震に耐えられる設計かどうか」です。
旧耐震基準の物件でも、建築費のかかったしっかりした建物は高い耐震性能をもっていることもありますが、古い物件なので劣化している可能性が高いです。
なので、中古建物を購入する判断として、新耐震基準以降の建物であることを第一条件としている方もいらっしゃるほどです。

総務省の「平成30年住宅・土地統計調査」では、全国の住宅の建築時期の中で旧耐震基準の物件が24.6%あると発表されています。
全体の約4分の1とまだまだ旧耐震の住宅が多いので、中古建物を購入する時は是非新耐震基準か旧耐震基準かを着目してみて下さい。

建築基準法における道路種別について

今回は建築基準法における道路種別について解説致します。

建築基準法において『道路』とみなされるかどうかの基準は、建築基準法42条に定められています。

さらに、法42条のなかでも道路が造られた経緯や幅員に応じて、道路種別が10種類に分かれています。

※道路種別の一覧表については「建築基準法42条における道路」←こちらからご確認ください

さて、建築基準法では、敷地に『道路』が2m以上接していなければ建築物を建てることができません。

見た目が普通の道路になっていたとしても「建築基準法上の道路」とみなされていなければ建築不可なのです。

だからこそ、敷地に接する道路のことを詳しく調査することがとても重要です。不動産業者の方やこれからマイホームを考えている方は道路種別ごとの特徴は必ず理解しておきましょう。

〇法42条1項1号道路(公道)とは

法42条1項1号の道路は、道路法にもとづく道路で幅員が4m以上のものです。

ちなみに1号道路は公道なので、国道、市町村道、都道府県道として認定されています。

1号道路とみなされるのは「幅員4m以上」の道だけです。

幅員が4mに満たない場合は、1号道路には当てはまりません。

1号道路に該当しないことがわかった時点で、建築基準法42条において、どの道路種別にあたるか再調査が必要となります。

〇法42条1項2号(開発道路)とは

法42条1項2号(開発道路)は、以下の法律にもとづいて造られた道路のことです。

・都市計画法

土地区画整理法

・旧住宅地造成事業法

・都市再開発法

都市部では、開発行為によって造成される道路が多いため、「開発道路」と呼ばれることも多いです。

開発道路は、一定の期間が経つと、道路管理者に引き継がれて公道となるケースがあります。

その後、市道などの公道として認定がされて、道路種別が1号道路に変わります。

〇法42条1項3号(既存道路)とは

法42条1項3号の道路は、建築基準法が定められる前、もしくは都市計画区域に指定される前から、すでに存在している4m以上の道路のことです。

法律ができる前からある道路なので、とても古く、境界線はあいまいなことがあるかもしれません。

ちなみに3号道路は私道の場合が多いです。公道であれば、ほとんどが1号道路に当てはまります。

〇法42条1項4号道路(計画道路)とは

法42条1項4号道路は、都市計画法などによって新設・変更される道路のことです。

道路の拡幅工事が、将来的に行われる道路です。

建築基準法における4号道路の要件をまとめると下記のとおりです。

・道路幅員が4m以上あること

・2年以内に事業の執行が予定されていること

特定行政庁が指定していること

〇法42条1項5号道路(位置指定道路)とは

法42条1項5号道路は、建築基準法で定める基準に適合した道路で、特定行政庁から位置の指定を受けたもので位置指定道路と呼ばれます。

一定の基準を満たした私道を特定行政庁に申請することで、建築基準法による道路として認められます。

分譲住宅が立ち並ぶエリアで、行き止まり道路があるときは、位置指定道路であることが多いです。

〇法42条2項道路(みなし道路)とは

法42条2項道路は、建築基準法が定められたとき(昭和25年)、または都市計画区域に指定されたときに、すでに建築物が立ち並んでいる幅員4m未満の道路で、特定行政庁が指定したものです。

2項道路に接する敷地に建築する場合、道路中心線から2m後退した位置が道路境界線とみなされます。

2項道路の場合、セットバックが必要となります。

〇まとめ

・法42条1項1号:道路法にもとづく幅員4m以上の道路

・法42条1項2号(開発道路):以下の法律にもとづいて造られた道路

都市計画法

土地区画整理法

旧住宅地造成事業法

都市再開発法

・法42条1項3号:建築基準法が定められる前、もしくは都市計画区域に指定される前から、すでに存在している4m以上の道路

・法42条1項4号:都市計画法などによって新設・変更される道路

・法42条1項5号(位置指定道路):建築基準法で定める基準に適合した道路で、特定行政庁から位置の指定を受けたもの

・法42条2項(みなし道路):建築基準法が定められたとき(昭和25年)、すでに建築物が立ち並んでいる幅員4m未満の道路

不動産営業マンの私が考える戸建の不動産投資について

今回は不動産営業マンである私が「戸建の不動産投資」についてお話ししていきます。

私は不動産業界で2015年から営業マンとして働き、2020年から不動産屋の代表として営業をやっております。

最初に言っておきますが、私は不動産を持っていません。

ですから、この後のお話は、「不動産も持っていない奴の話なんか聞けるか!」という方は、このページを閉じて頂いて大丈夫です。

ただ、ちょっとでも不動産投資に関して、知識を得てみたいという方がいらっしゃったら見て言って頂けると幸いです。

ではまず、私なら「どんな投資用戸建不動産を購入するか?」ですが、それは単純に「何もしなくても良い物件」です。   

戸建不動産投資といえどあくまで投資ですから、DIYや集金業務に追われるわけにはいきません。

当然その分利回りが落ちます。

当たり前です。

しかし、自身で修理や集金業務をしてしまうと、それはその道のプロ(リフォーム業者や管理会社)にどうしても劣ってしまいます。ということは、素人業務をすることによって借主様にご迷惑をおかけする可能性が上がり、トラブルを抱えてしまう可能性も上がります。

不動産投資のような長い年月行う投資であれば、それは非常に「リスクのある習慣」となります。

投資において無用なリスクは排除すべきだと私は考えます。

大前提の考え方として、投資はお金だけ出してあとは放置する、というのが私の考え方で、「大業」はしません。

あくまで「投資」をします。

「投資」ですから、自分の持っている余裕資金を投じて、仮に利回り10%でも確保できればもうそれで充分です。

よく、和歌山のような地方であれば「利回り20%」の物件をお探しの方がいらっしゃいますが、私はそれを否定するわけではありません。

それは「大業」をされる方が狙う物件です。

「大業」をする場合は、自身で修理や集金業務をする前提であるべきです。

「大業をするんだ!」と決めてするのであれば高利回りを追及してもいいですが、そうでないなら利回りを落としてでも「何もしなくてもいい物件」を購入すべきです。

要するに不動産投資に係って、自分自身を「何もしなくてもいい状態」に出来なければ不動産投資を行うべきではないということです。

そういった事を解った上で、今度は具体的に、「何もしなくてもいい物件」を探すポイントですが、それは簡単です。「初手の修理費用やランニングコストが低い物件」です。

そこから探します。

利回りからは探しません。

物件が綺麗かどうか、修理箇所が少ないかどうか、無用なランニングコストが無いかどうか、そういったところから探します。

もちろん「自分が捻出できる余裕資金の範囲内で」です。「自分が捻出できる余裕資金」が500万円であれば、300万円位の物件を購入し、100万円以内でリフォーム、残り100万円は1年間おいておく、そんなイメージです。

リフォームで100万円は少ないと思う方もいらっしゃるかもしれませんが、最初に100万円以上のリフォームが必要な物件は購入対象に入りません。

正直300万円でそれなりの物件というのはありません。

であれば、最初の500万円というのは不動産投資において足らない金額ということです。

和歌山市内でも投資の為に「何もしなくてもいい物件」を購入しようと思うと、最低700万円の余裕資金が必要だと考えます。

それであれば500万円で物件購入をして、100万円でリフォーム、そして100万円を1年間置いておくという感じです。

ちなみになぜ1年間かと言いますと、季節をすべて経験したいからです。もしかすると冬や夏に何か特別な出費が必要かもしれません。

年間を通じるとどこかで突然の出費があるかもしれないからです。

余裕資金の目一杯でいってしまうのはやはり怖いですね。

余裕資金のなかでもさらに100万円程度は残すべきでしょう。

まとめますと、「お金が無いなら投資をするな」です。

以上が私が考える「戸建不動産投資」についてです。ぜひ、ご参考頂けますと幸いです。

不動産営業マンが敬遠したいお客様

今回は不動産営業マンが敬遠したいお客様というタイトルでお話ししていきます。

私は不動産業界で2015年から営業マンとして働き、2020年から不動産屋の代表として営業をやっております。

その中でこんなお客様は後回しになるであったり、二度と関わりあいたくないなぁと思うお客様が少なからずいました。

私の経験を交えてお話しして参りますのでご参考頂ければと思います。

まず最初は、仲介手数料を値切るお客様

多少ならこちらも妥協できるのですが、「半額にしろ」とか、ひどいお客様になると「次紹介してやるから無料(タダ)にしろ」という方もいらっしゃいました。

仲介手数料は私たち仲介業者にとっては生命線です。

ここを削られると正直商売になりません。

ただでさえ、報酬形態が成功報酬で、先出しの多い種目の仕事ですので仲介手数料は気持ちよく払って頂きたいというのが本音です。

次に、営業マンをを明らかに見下すお客様

今は代表として営業をしているので、こういう高圧的なお客様というのはめっきり少なくなりましたが、従業者として働いていた時は結構ぶち当たりました。

約束の時間に現れず、電話も出ないといったことをしたり、言葉遣いが横柄でこちらをまるで奴隷かのような言い回しをしたりします。

殆どのお客様はその辺の礼儀はわきまえていらっしゃるのですが、やはり稀にこちらを適当に見ているなと感じるお客様というのはいらっしゃいます。

そういうお客様に対しては正直、営業マンはその人に得になるようには絶対に動きません。

不動産取引の場合、殆どはお相手がいます。

どちらかが得になってどちらかが損になるという場面は往々にしてあります。

そういう場面で損をするのは当然・・・ですよね。

営業マンに取り入る必要はありませんが、最低限の大人のお付き合いが必要だと思います。

次は、「物件の条件がぼんやりとし過ぎている」もしくは「条件が厳しすぎる」お客様。

こういうお客様でも2タイプ居ます。

こちらの提案を聞いてい頂けるタイプと全く聞かないタイプです。

聞いていただけるタイプというのは、単純に不動産選びというものを理解していないだけで、きっちりお伝えすると順当に進んで納得する物件に出会えます。

しかし、こちらの提案を一切受け付けないタイプは正直敬遠します。

不動産営業マンは一人のお客様にかけられる時間に限りがあります。

何回も内見だけさせて一向に決める気配がないお客様には時間をかけられないのが正直なところです。

不動産は必ず一長一短あります。そういうお客様は存在しない不動産を一生探し続けることになるでしょう。

残念ながら営業マンはそういうお客様は敬遠します。

次は、「申し込み」や「契約」をキャンセルするお客様。

不動産取引には必ずお相手がいらっしゃいます。

申し込みや契約というのはそのお相手ともするものであって、私たち業者とだけするものではありません。

業者との間だけでの申し込みや契約なら、ある程度のキャンセルには対応するのがあたりまえですが、仲介の場合で、お相手に対してのキャンセルはそのお相手のお客様まで失ってしまいかねません。

一人のいい加減な決断で、取引先や善良なお客様まで失う可能性があるお客様は確実に敬遠されます。

以上が代表的な敬遠されるお客様です。

不動産営業マンも人間です。

お客様から誠意を感じたり、正直なお客様には全力で対応し、得になるように動きたくなるものです。

お客様の中には賢い方もいらっしゃって、不動産取引を有利に進めるために、上手に営業マンを利用する方もいらっしゃいます。

私たちは仕事として営業をしていますので、そういった賢いお客様に対しては嬉々として動くものです。

不動産取引の機会がありましたら、得になるような不動産取引を目指すために上手に不動産営業マンを利用してください。

最後に、上手な不動産営業マンとのかかわり方についてですが、何も特別なことをする必要はありません。

「約束は守る」、「正直にお話しする」これだけです。

事あるごとに「約束は守って、正直にお話しする」を繰り返しているだけで、その営業マンはあなたに得になるように動いてくれると思います。

不動産売却時に権利書を紛失してしまっている場合について

不動産を売却する際に必要になるものの一つとして権利書と言われるものがあります。

この権利書、平成20年以前のものを「登記済権利証」、それ以降のものを「登記識別情報通知書」と言います。名称は違いますが効力は全く同じです。

さて、いざ不動産の売却となった時に、不動産仲介業者から「権利書はありますか?」と聞かれます。

その時に少し探しても見つからない時があるかもしれません。

しかし、安心してください。

その場合でも売却は可能です。ただし、費用が発生致します。

不動産仲介業者が入る不動産取引の場合は、ほとんどのケースで司法書士所有権移転登記を行います。

その司法書士が権利書を紛失した場合の手続きを行いますので、司法書士に紛失手続き費用を支払う形になります。

紛失手続き費用だけで一般的には数万円~10万円位必要になります。

数万円とはいえ、権利書があれば必要のない費用ですので探されることをお勧め致します。

和歌山に空き地が多い理由について

和歌山で空き地が増える理由

〇人口減少と過疎化

和歌山では人口減少と過疎化が進んでいます。若者たちが都市部に就職や教育の機会を求めて移住することが多く、和歌山の人口が減少しています。この状態では、需要が低くなり、土地建物売買・賃貸する機会が減少し、空き地が増える傾向があります。

〇経済の停滞

 人口減少は経済が停滞します。新たなビジネスや産業が進出しづらくなります。その結果、企業や個人の移転が少なくなり、空き地が増えます。

〇相続問題

和歌山の空き地は相続問題に関連している場合が多いです。土地建物を相続したが、相続人がいない、または相続人が地方に住んでいない場合、管理や有効活用が困難になり、放置されるケースが見られます。

〇コストと需要の不均衡

和歌山では土地の供給が需要を上回っているため、物件の価格が低くなり、売却や賃貸が難しくなることがあります。そのため、所有者はそのまま空き地を放置することを選択する場合があります。

建物の老朽化

和歌山の一部地域では建物が老朽化しており、修繕や再開発が難しい場合があります。このような状況では、所有者は建物を解体して空き地にしてそのままにしておくことがあります。

これらの理由から、和歌山の空き地が放置される傾向にあります。私たち不動産屋はこのような状況を把握し、地域の特性に応じた提案や解決策を提供することで、地方の空き地の有効活用に貢献していくことが重要な責務だと感じております。

賃貸借契約中における立ち退きについて

今回は建物賃貸借中における立退きについてお話ししていきます。

借地借法28条によると、

建物の賃貸人による建物の賃貸借の解約の申入れは、建物の賃貸人及び賃借人(転借人を含む。以下この条において同じ。)が建物の使用を必要とする事情のほか、建物の賃貸借に関する従前の経過、建物の利用状況及び建物の現況並びに建物の賃貸人が建物の明渡しの条件として又は建物の明渡しと引換えに建物の賃借人に対して財産上の給付をする旨の申出をした場合におけるその申出を考慮して、正当の事由があると認められる場合でなければ、することができない。」

と定められています。

ざっくり言いますと、法的には借主の立場の方が強い(居座れる)ですが、主が自己都合で解約を申し入れる場合、いくつかの正当な事由と立退料を支払えば借主に明け渡してもらえるということです。

いくつかの正当事由の中には、建物の耐震性や老朽化の判断、貸主の持っているその土地自体の資産性などが考慮されるようです。ただ単に立退料を支払えば法的に借主を退去させられるわけではありません。また、立退料の法的な相場はありませんが、賃の6か月分の立退料をもって立退きが認められた裁判例もあります。

立退きに関しては、案件ごとに内容が変わるので、こうすればいいというものは無いようです。上記を踏まえて協議されることをお勧め致します。

和歌山市において不動産が売却できない要因について


〇需要と供給のバランスの偏り

和歌山市の不動産市場は買い手市場と思われます。特定の地域や物件に対して需要と供給のバランスが偏っており、売却が難しくなることが多いです。

〇物件の状態や設備の老朽化

物件自体の状態が悪く、修繕や改装が必要な場合は売却が難しくなる傾向があります。買い手は、物件の状態によってリフォーム費用等、物件価格以外の費用が高額になると、大きな価格交渉を行うことがあり、状態が良くない場合には売却価格が下がってしまうことが多いです。

〇地域の魅力やアメニティの不足

不動産の売却において、物件がある地域の魅力や利便性、周辺のアメニティ(公園、学校、ショッピングセンターなど)が不足している場合、売却が難しくなることがあります。

〇不動産価格の過剰評価

売り手が物件の価格を過剰に評価している場合、買い手からの需要が減少し、売却が難しくなることがあります。売却するには現実的な市場価格に合わせた宣伝を行うことが重要です。

〇経済的な不安定要因

これは和歌山に限りませんが、不動産市場は経済の動向に影響を受けることがあります。景気後退や金利の上昇など、経済的な不安定要因がある場合には、不動産市場にも影響が及ぶことがあります。

〇買い手側の条件やローン審査

こちらも和歌山に限りませんが、買い手側の事情やローン審査の結果によっても、売却が難しくなることがあります。購入希望者が不足している場合や、買い手がローンを組むことが難しい状況である場合には、売却が難しくなることがあります。

売却できない場合、必ず上記の要因のどれかにあてはまります。依頼している不動産業者と打ち合わせをし、正しい宣伝活動を行ってもらうため、売り手の妥協できる部分を探すのも必要です。

土地の分筆において地権者が注意すべき点について

土地の法的な所有権確認

土地分筆を行う前に、現在の所有権状況を確認することが重要です。土地所有者として正当な権利を持っているかどうかを確認しましょう。不動産登記簿を確認し、所有権についての明確な情報を得ることが必要です。

〇地籍調査と測量

分筆を行う場合、土地の境界を正確に測量し、地籍図との整合性を確認する必要があります。もっともそれらは測量士や土地家屋調査士に依頼し彼らが行います。分筆後の各区画の境界が明確になります。

土地の利用制限や規制の確認

土地の利用に関する制限や規制を確認することも重要です。都市計画法や建築基準法など、地域や土地利用に関する法律や規制が存在する場合、それらに適合しているかを確認しましょう。

〇地元自治体との連絡と許可手続き

土地分筆には地元の自治体との連絡や許可手続きが必要な場合があります。地方自治体の土地利用部門や建築行政など、関連する部署に連絡し、分筆に関する手続きや必要な書類、料金について確認しましょう。

〇法的アドバイスの取得

土地分筆は複雑な手続きや法的な要素を伴います。所有権や契約関係、税務などの法的な側面についてのアドバイスを受けることは重要です。土地家屋調査士や不動産業者相談し、適切なアドバイスを受けましょう。

うえくぼ不動産事務所は不動産の総合窓口としてお客様をサポートできますので、不動産のお困りごとはお気軽にご連絡ご相談下さい。

不動産業界の悪しき慣習について

不動産業界には、以下のような悪しき慣習が存在することがありますので、一般のお客様は十分にご注意ください。

〇物件の情報の非公開化(囲い込み

 これは売主様がご注意してください。一部の不動産業者は、特定の物件情報を自社だけが持ち、他の業者や一般の人々には公開しなかったり、業者がその物件に問い合わせても「商談中です」と嘘をついて物件資料を提供しない場合があります。これにより、情報が隠されて買主様が適切な物件選択をすることができなくなります。

〇高額な仲介手数料

不動産取引においては、仲介手数料が発生しますが、これは法律により上限が決まっております。しかし、一部の不動産業者は適切なサービスに見合わない高額な手数料を「仲介手数料」と言わずに別の言い方(例えばコンサルタント料やローン手数料等)で請求することがあります。お客様にとってこれは負担が大きくなり、公正な市場価格を妨げる可能性があります。

〇売り手中心の取引

不動産業界では、売り手の要望が優先されます。「まず売り物ありき」でこれはある程度仕方がないのですが、やはり不動産には「相場」というものがありますので、ある程度買主様自身で相場を把握しなければなりません。相場の把握が難しい場合は、信用できる不動産業者に購入を依頼することが重要です。

〇情報の操作や隠蔽

 一部の不動産業者は、物件の詳細情報や欠陥、問題点を隠すことがあります。また、市場動向や価格情報を正確にお伝えしないこともあります。これにより、買主様が適切な判断が出来なくなる可能性が高まってしまいます。対策としては、やはり信用できる不動産業者売却も購入も依頼することをお勧め致します。

〇高圧的な販売手法

 不動産業界では、一部の業者が高圧的に接してくる場合があります。お客様に対して強引な営業をしたり、正確な情報を言わなかったり、判断を急がせるなどの行為が見られます。これにより、お客様が後に大きな損失を被る場合があります。

これらの悪しき慣習が存在する一方で、殆どの不動産業者は公正な取引を行っており、お客様の利益を考慮したサービスを提供しています。不動産取引を行う際には、1にも2にも信頼できる業者を選ぶ事が大切で、誠実な業者がお客様の味方になってくれればその取引はすでに成功したも同然です。

自分に合った不動産を見つけるための方法や心構えについて

自分に合った不動産を見つけるためにはどういたらいいのでしょうか?

不動産屋として多数のお客様を見てきて思ったことをお話し致します。

是非ご参考下さい。

〇目的を明確にする

 最初に、自身のニーズや目的を明確にすることが重要です。予算、希望の立地条件、必要な部屋数や設備など、どのような条件を求めるのかを明確にしておくと、不動産業者がより適切な物件を提案しやすくなります。

〇信頼できる不動産業者を選ぶ

 不動産屋に限らず、営業マンの中には自身の成績だけしか考えない営業マンもいます。良い不動産業者を見つけることは物件探しに欠かせません。実績や口コミを調べ、信頼できる業者を選びましょう。プロフェッショナルな業者は、お客様の要望に合った物件を迅速に提案してくれるでしょう。

〇オンライン情報を活用する

 インターネット上の不動産情報サイトやポータルサイトを積極的に活用し、相場観を磨きましょう。多くの物件情報が掲載されており、条件に合った物件を絞り込んで検索できます。また、物件の写真や詳細情報を確認することで、効率的な物件選びが可能です。

〇現地を実際に見る

 インターネット上の情報だけではなく、実際に物件を見に行くことは必須です。気に入った物件ならば1度だけでなく夜や朝もご自身で確認しに行きましょう。また、内見を通じて、物件屋内の状態や周辺環境を営業マンから確認し、自分の目でも判断しましょう。不動産業者と連携して、複数の物件をまとめて見学することもおすすめです。

〇無理に決めない

 時間や労力をかけて物件を探していると、思わぬ魅力的な物件に出会うことがありますが、無理に即決しないようにしましょう。複数の物件を比較検討し、自分の条件に最も合った物件を選ぶことが重要です。

〇コミュニケーションを大切にする

 不動産業者とのコミュニケーションを円滑に行うことも大切です。希望条件や要望を明確に伝え、物件の提案や情報の共有をスムーズに行いましょう。適切なアドバイスやサポートを受けることで、より効率的な物件探しができます。

これらの心構えを守りながら、良い不動産を効率的に見つけることができます。素早く希望に合った物件を見つけ、理想の不動産取引を実現できることを願っています。

今後増える空き家についてどう向き合うか

2023年の総務省の「住宅・土地統計調査」により和歌山の空き率は21.25%と全国ワースト2位となっており、空き問題は深刻です。

空きは所有者にとって負担となる維持費がかかります。例えば、建物の定期的な修繕や管理費固定資産税、今後施行されるであろう地方自治体による空き対策税などがあります。

これらの費用は所有者にとって経済的な負担となります。

また、空きが増えると、周辺地域に様々な悪影響を及ぼす可能性があります。

空きは風化や荒廃が進み、景観の悪化や治安の悪化を引き起こすことがあります。

これらは周辺の住宅価格にも影響を及ぼすことがあります。

しかし、空き問題は解決すべき課題ですが、同時に再生の機会と捉えることもできます。

不動産業界は、空きの再生や有効活用に取り組むことで地域活性化や経済の活性化に寄与することができます。

例えば、空きリノベーションして快適な住宅に変えたり、賃貸物件として活用することができます。

しかし空き問題の根本的な解決には、不動産業界と地方自治体の連携が不可欠です。

地方自治体は所有者への啓発や空き対策の推進、施策の充実などを行うことで、空き問題の解消に向けた取り組みを進めることができます。

不動産業界は地方自治体と協力し、空きの情報提供や再生プロジェクトの支援などを行うことが重要だと思っております。

高い査定を出す不動産業者が良いと錯覚する広告について

不動産の査定をする場合、インターネットで検索される方が多いと思います。その際、「査定額アップの方法!」や「一括査定サイトを使って査定額アップ!」なんていう広告を目にすると思います。

不動産業者査定額をいくら高くしても、結局売却できる価格と程遠いと売れ残るだけなのです。

相場とかけ離れた価格に設定すると反響が来ないだけでなく、万が一買主が現れても、不動産取引は決済引渡しまでの期間が開きますので、その間に不動産価格の信憑性を買主に疑われてしまってご破算となるケースが殆どです。

不動産取引を成功させる為には、「査定額アップ!」なんていう広告に騙されず、不動産屋をまわり、ご自身の目で「信用できる営業マン」を見つけるのが不動産売買を成功させる秘訣です。

「信用できる営業マン」をあなたの味方につけるだけで不動産取引を有利に運ぶ事ができますし、何より不動産取引がスムーズで楽になります。

不動産の売却を検討されている方は、是非、ご自身の目で「信用できる営業マン」を見つけて不動産取引を成功させてください!

当事務所では査定から取引までを一括して代表自ら行いますので、どうぞ大船に乗ったお気持ちでお任せください!

査定のご依頼、ご連絡心よりお待ちしております。

低未利用土地等を譲渡した場合の長期譲渡所得の100万円特別控除について


低未利用土地等を譲渡した場合の長期譲渡所得の100万円特別控除とは、全国的に空き地・空きが増加する中、新たな利用意向を示すもの(不動産の買主等)への土地等の譲渡を促し、土地の利活用推進を図る観点から、一定の要件を満たす低額の低未利用土地等を譲渡した場合に譲渡所得から最大100万円を特別控除できる制度です。

一般的な要件は下記のとおりです。

・譲渡したものが個人であること

・譲渡の年の1月1日においてその土地等の所有期間が5年を超えている事

・譲渡した土地都市計画区域内にあること

・譲渡した土地等の譲渡価格が500万円以下、もしくは800万円以下(条件による)であること

・譲渡した土地が「低未利用土地等である事」および「譲渡後の土地等の利用」について市区町村長の確認がなされたものであること

 このほかにも詳細な要件等がありますが、詳細は市の都市計画課等にお問い合わせ頂きますとより具体的な詳細を聞くことができます。

土地等を売却した際、この控除を利用できる可能性がありますので、不動産業者か市の都市計画課等にお聞きすることをお勧め致します。

不動産購入における契約不適合責任について

不動産購入における契約不適合責任について説明致します。

契約不適合責任とは、購入者が不動産を購入した際に、売主が約束した「条件や品質」が実際の状態と合致しない場合に発生する売主の法的責任です。具体的には、以下のような状況が契約不適合に該当する可能性があります。

〇隠された瑕疵(かし)

不動産に隠れた欠陥や問題があり、売主がこれを購入者に伝えていなかった場合。たとえば、建物の構造上の問題や法的な制限、土地の権利上の問題などが該当します。

〇契約書の明示した内容との不一致

売主が契約書で明示した条件や品質が実際の状態が異なる場合。たとえば、契約書で約束された設備や付帯品が存在しない、建物の広さが契約書の記載と異なる、などが該当します。

〇法的な要件の不履行

売主が法的な義務や規制を遵守していない場合。たとえば、適切な許可や認可を得ずに改築や増築を行っていた場合、法的な制約がある土地を売りに出していた場合などが該当します。

契約不適合が発生した場合、購入者は対応策を取ることができます。具体的な対応策は以下になります。

追完請求:引き渡した商品等の修理の請求(修補請求)、または不具合がない商品等の引き渡し請求(代替品の引渡請求)

契約解除:契約を解除し、購入代金の返金を求めることができます。

損害賠償請求:契約不適合によって発生した損害に対して、売主に対して賠償を求めることができます。

代金減額請求:購入代金の減額の請求 

重要な点として、契約不適合に対する法的手続きや期限には注意が必要です。

不動産を相続する際に注意すべきポイント


〇相続手続きの適切な実施

不動産を相続するには、相続手続きが必要です。まず、遺産分割協議や相続登記などの手続きを行う必要があります。これによって、不動産の所有権が正式に相続人に移転されます。相続手続きの適切な実施は、不動産の売買や賃貸など、将来の取引において重要な要素となります。

〇不動産の状態の確認

相続した不動産の状態を確認することも重要です。不動産の建物や設備の状態、法的な問題や負担、修繕や改築の必要性などを把握しましょう。不動産の状態が良好であれば、将来的に売却や賃貸などの選択肢が広がります。逆に、問題がある場合は、修繕や整理を検討する必要があります。

〇維持費や固定資産税の負担

相続した不動産には、維持費や固定資産税の支払いが発生します。維持費には、管理費や修繕費、保険料などが含まれます。また、固定資産税は年次で発生する税金です。これらの負担を適切に把握し、将来的な財務計画を立てることが重要です。

〇不動産の活用や売却の検討

相続した不動産をどのように活用するか、売却するかを検討することも重要です。相続した不動産の活用方法には、自己利用や賃貸、売却などがあります。将来の計画や目的に応じて最適な選択をする必要があります。当事務所は、市場動向や地域の需要を把握し、相続した不動産の最適な活用方法や売却戦略を提案できますのでお気軽にご活用ください。

〇専門のアドバイスの受け取り

とにもかくにも不動産を相続する際には、専門のアドバイスを受けることが重要です。弁護士や税理士、不動産業者など、相続に関する専門知識を持つ人々の助言を受けることで、スムーズな手続きや最適な決定ができます。当事務所は、不動産に関する専門知識を持っており、相続に関連する情報やアドバイスができますのでお気軽にご連絡下さい。

これらの注意点を考慮しながら、不動産の相続手続きや将来の取引を進めていくことが重要です。当事務所は、お客様の利益を最優先に考え、専門知識と経験を活かしてサポート致します。

管理不全空き家について


空きを放置して、以下のいずれかの要件を満たしてしまうと特定空き家に指定されてしまいます。

1.そのまま放置すれば倒壊するなど、著しく保安上、危険となるおそれのある状態
2.そのまま放置すれば著しく衛生上、有害となるおそれのある状態
3.適切な管理が行われていないことにより著しく景観を損なっている状態
4.その他、周辺の生活環境の保全を図るために放置することが不適切である状態

今年6月に空き対策特別措置法が改正され(6月7日に改正案が可決・成立)、そして新たに特定空き家の前段階にあたる「管理不全空き」が創設されました。

「管理不全空き」は、放置すれば特定空き家になる恐れがある場合に指定され、窓が割れていたり雑草が生い茂ったりしている物件を想定しているということです。

現状の試算では「管理不全空き」は全国で50万戸にのぼる見込みで、所有者に空きの撤去など適切な管理を促すねらいのようです。

接道義務と土地の価値の関係について


まずは、接道義務の簡単な説明です

 接道義務とは、都市計画区域準都市計画区域内において原則幅員4m以上の道路に敷地が2m以上接道していることです。(※4m未満の道路であっても「建築基準法上の道路」と認められている場合は要件を満たします)

続きまして、接道義務土地の価値の関係についてお話ししていきます。

適切な接道がある場合、土地の利用価値や開発の可能性が高まります。

以下に、接道義務土地の価値に与える影響をいくつか説明します。

〇アクセスと利便性

適切な接道が確保されている土地は、公道や主要な交通路に簡単にアクセスできます。これにより、住宅用地の場合は生活圏や通勤に便利であり、商業用地の場合は顧客や取引先にとって利便性が高まります。アクセスの良い土地は需要が高く、その結果として土地の価値が上昇する傾向があります。

〇開発の可能性

適切な接道がある土地は、様々な開発の可能性を秘めています。例えば、商業用地では店舗やオフィスビルの建設が容易であり、住宅用地では住宅の建設や開発がしやすくなります。土地の利用目的に合わせた適切な接道が確保されている場合、土地の開発価値が高まります。

〇法的な要件と規制

 接道義務は、法的な要件や規制と関連しています。土地の所有者は、接道義務を遵守することが求められます。適切な接道が確保されていない場合、法的な問題や制約が生じる可能性があります。土地の価値は、法的な要件や規制に準拠しているかどうかによっても大きく左右されるため、接道義務土地の価値に大きな影響を与えます。

要するに、接道義務が適切に満たされている土地は、アクセスが容易であり、開発の可能性が高く、法的な問題が少ないため、より高い価値を持ちます。逆に、接道義務が満たされていない土地は、アクセスが制限されたり、開発の制約があったりするため、価値が無くなる可能性まであります。

ただし、土地の価値は様々な要素によって左右されるため、接道義務だけでなく、地域の需要や景気状況、周辺施設の有無なども考慮する必要があります。具体的な土地の評価や価値に関しては、当事務所までお気軽にご相談下さい。

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