不動産を売却する際に必要になるものの一つとして権利書と言われるものがあります。
この権利書、平成20年以前のものを「登記済権利証」、それ以降のものを「登記識別情報通知書」と言います。名称は違いますが効力は全く同じです。
さて、いざ不動産の売却となった時に、不動産仲介業者から「権利書はありますか？」と聞かれます。
その時に少し探しても見つからない時があるかもしれません。
しかし、安心してください。
その場合でも売却は可能です。ただし、費用が発生致します。
不動産仲介業者が入る不動産取引の場合は、ほとんどのケースで司法書士が所有権移転登記を行います。
その司法書士が権利書を紛失した場合の手続きを行いますので、司法書士に紛失手続き費用を支払う形になります。
紛失手続き費用だけで一般的には数万円～10万円位必要になります。
数万円とはいえ、権利書があれば必要のない費用ですので探されることをお勧め致します。
和歌山で空き地が増える理由
〇人口減少と過疎化
和歌山では人口減少と過疎化が進んでいます。若者たちが都市部に就職や教育の機会を求めて移住することが多く、和歌山の人口が減少しています。この状態では、需要が低くなり、土地や建物を売買・賃貸する機会が減少し、空き地が増える傾向があります。
〇経済の停滞
人口減少は経済が停滞します。新たなビジネスや産業が進出しづらくなります。その結果、企業や個人の移転が少なくなり、空き地が増えます。
〇相続問題
和歌山の空き地は相続問題に関連している場合が多いです。土地や建物を相続したが、相続人がいない、または相続人が地方に住んでいない場合、管理や有効活用が困難になり、放置されるケースが見られます。
〇コストと需要の不均衡
和歌山では土地の供給が需要を上回っているため、物件の価格が低くなり、売却や賃貸が難しくなることがあります。そのため、所有者はそのまま空き地を放置することを選択する場合があります。
〇建物の老朽化
和歌山の一部地域では建物が老朽化しており、修繕や再開発が難しい場合があります。このような状況では、所有者は建物を解体して空き地にしてそのままにしておくことがあります。
これらの理由から、和歌山の空き地が放置される傾向にあります。私たち不動産屋はこのような状況を把握し、地域の特性に応じた提案や解決策を提供することで、地方の空き地の有効活用に貢献していくことが重要な責務だと感じております。
今回は建物賃貸借中における立退きについてお話ししていきます。
借地借家法28条によると、
「建物の賃貸人による建物の賃貸借の解約の申入れは、建物の賃貸人及び賃借人（転借人を含む。以下この条において同じ。）が建物の使用を必要とする事情のほか、建物の賃貸借に関する従前の経過、建物の利用状況及び建物の現況並びに建物の賃貸人が建物の明渡しの条件として又は建物の明渡しと引換えに建物の賃借人に対して財産上の給付をする旨の申出をした場合におけるその申出を考慮して、正当の事由があると認められる場合でなければ、することができない。」
と定められています。
ざっくり言いますと、法的には借主の立場の方が強い（居座れる）のですが、家主が自己都合で解約を申し入れる場合、いくつかの正当な事由と立退料を支払えば借主に明け渡してもらえるということです。
いくつかの正当事由の中には、建物の耐震性や老朽化の判断、貸主の持っているその土地自体の資産性などが考慮されるようです。ただ単に立退料を支払えば法的に借主を退去させられるわけではありません。また、立退料の法的な相場はありませんが、家賃の6か月分の立退料をもって立退きが認められた裁判例もあります。
立退きに関しては、案件ごとに内容が変わるので、こうすればいいというものは無いようです。上記を踏まえて協議されることをお勧め致します。
〇需要と供給のバランスの偏り
和歌山市の不動産市場は買い手市場と思われます。特定の地域や物件に対して需要と供給のバランスが偏っており、売却が難しくなることが多いです。
〇物件の状態や設備の老朽化
物件自体の状態が悪く、修繕や改装が必要な場合は売却が難しくなる傾向があります。買い手は、物件の状態によってリフォーム費用等、物件価格以外の費用が高額になると、大きな価格交渉を行うことがあり、状態が良くない場合には売却価格が下がってしまうことが多いです。
〇地域の魅力やアメニティの不足
不動産の売却において、物件がある地域の魅力や利便性、周辺のアメニティ（公園、学校、ショッピングセンターなど）が不足している場合、売却が難しくなることがあります。
〇不動産価格の過剰評価
売り手が物件の価格を過剰に評価している場合、買い手からの需要が減少し、売却が難しくなることがあります。売却するには現実的な市場価格に合わせた宣伝を行うことが重要です。
〇経済的な不安定要因
これは和歌山に限りませんが、不動産市場は経済の動向に影響を受けることがあります。景気後退や金利の上昇など、経済的な不安定要因がある場合には、不動産市場にも影響が及ぶことがあります。
〇買い手側の条件やローン審査
こちらも和歌山に限りませんが、買い手側の事情やローン審査の結果によっても、売却が難しくなることがあります。購入希望者が不足している場合や、買い手がローンを組むことが難しい状況である場合には、売却が難しくなることがあります。
売却できない場合、必ず上記の要因のどれかにあてはまります。依頼している不動産業者と打ち合わせをし、正しい宣伝活動を行ってもらうため、売り手の妥協できる部分を探すのも必要です。
〇土地の法的な所有権確認
土地の分筆を行う前に、現在の所有権状況を確認することが重要です。土地所有者として正当な権利を持っているかどうかを確認しましょう。不動産登記簿を確認し、所有権についての明確な情報を得ることが必要です。
〇地籍調査と測量
分筆を行う場合、土地の境界を正確に測量し、地籍図との整合性を確認する必要があります。もっともそれらは測量士や土地家屋調査士に依頼し彼らが行います。分筆後の各区画の境界が明確になります。
〇土地の利用制限や規制の確認
土地の利用に関する制限や規制を確認することも重要です。都市計画法や建築基準法など、地域や土地利用に関する法律や規制が存在する場合、それらに適合しているかを確認しましょう。
〇地元自治体との連絡と許可手続き
土地の分筆には地元の自治体との連絡や許可手続きが必要な場合があります。地方自治体の土地利用部門や建築行政など、関連する部署に連絡し、分筆に関する手続きや必要な書類、料金について確認しましょう。
〇法的アドバイスの取得
土地の分筆は複雑な手続きや法的な要素を伴います。所有権や契約関係、税務などの法的な側面についてのアドバイスを受けることは重要です。土地家屋調査士や不動産業者に相談し、適切なアドバイスを受けましょう。
うえくぼ不動産事務所は不動産の総合窓口としてお客様をサポートできますので、不動産のお困りごとはお気軽にご連絡ご相談下さい
不動産業界には、以下のような悪しき慣習が存在することがありますので、一般のお客様は十分にご注意ください。
〇物件の情報の非公開化（囲い込み）
これは売主様がご注意してください。一部の不動産業者は、特定の物件情報を自社だけが持ち、他の業者や一般の人々には公開しなかったり、業者がその物件に問い合わせても「商談中です」と嘘をついて物件資料を提供しない場合があります。これにより、情報が隠されて買主様が適切な物件選択をすることができなくなります。
〇高額な仲介手数料
不動産取引においては、仲介手数料が発生しますが、これは法律により上限が決まっております。しかし、一部の不動産業者は適切なサービスに見合わない高額な手数料を「仲介手数料」と言わずに別の言い方（例えばコンサルタント料やローン手数料等）で請求することがあります。お客様にとってこれは負担が大きくなり、公正な市場価格を妨げる可能性があります。
〇売り手中心の取引
不動産業界では、売り手の要望が優先されます。「まず売り物ありき」でこれはある程度仕方がないのですが、やはり不動産には「相場」というものがありますので、ある程度買主様自身で相場を把握しなければなりません。相場の把握が難しい場合は、信用できる不動産業者に購入を依頼することが重要です。
〇情報の操作や隠蔽
一部の不動産業者は、物件の詳細情報や欠陥、問題点を隠すことがあります。また、市場動向や価格情報を正確にお伝えしないこともあります。これにより、買主様が適切な判断が出来なくなる可能性が高まってしまいます。対策としては、やはり信用できる不動産業者に売却も購入も依頼することをお勧め致します。
〇高圧的な販売手法
不動産業界では、一部の業者が高圧的に接してくる場合があります。お客様に対して強引な営業をしたり、正確な情報を言わなかったり、判断を急がせるなどの行為が見られます。これにより、お客様が後に大きな損失を被る場合があります。
これらの悪しき慣習が存在する一方で、殆どの不動産業者は公正な取引を行っており、お客様の利益を考慮したサービスを提供しています。不動産取引を行う際には、1にも2にも信頼できる業者を選ぶ事が大切で、誠実な業者がお客様の味方になってくれればその取引はすでに成功したも同然です。
自分に合った不動産を見つけるためにはどういたらいいのでしょうか？
不動産屋として多数のお客様を見てきて思ったことをお話し致します。
是非ご参考下さい。
〇目的を明確にする
最初に、自身のニーズや目的を明確にすることが重要です。予算、希望の立地条件、必要な部屋数や設備など、どのような条件を求めるのかを明確にしておくと、不動産業者がより適切な物件を提案しやすくなります。
〇信頼できる不動産業者を選ぶ
不動産屋に限らず、営業マンの中には自身の成績だけしか考えない営業マンもいます。良い不動産業者を見つけることは物件探しに欠かせません。実績や口コミを調べ、信頼できる業者を選びましょう。プロフェッショナルな業者は、お客様の要望に合った物件を迅速に提案してくれるでしょう。
〇オンライン情報を活用する
インターネット上の不動産情報サイトやポータルサイトを積極的に活用し、相場観を磨きましょう。多くの物件情報が掲載されており、条件に合った物件を絞り込んで検索できます。また、物件の写真や詳細情報を確認することで、効率的な物件選びが可能です。
〇現地を実際に見る
インターネット上の情報だけではなく、実際に物件を見に行くことは必須です。気に入った物件ならば1度だけでなく夜や朝もご自身で確認しに行きましょう。また、内見を通じて、物件屋内の状態や周辺環境を営業マンから確認し、自分の目でも判断しましょう。不動産業者と連携して、複数の物件をまとめて見学することもおすすめです。
〇無理に決めない
時間や労力をかけて物件を探していると、思わぬ魅力的な物件に出会うことがありますが、無理に即決しないようにしましょう。複数の物件を比較検討し、自分の条件に最も合った物件を選ぶことが重要です。
〇コミュニケーションを大切にする
不動産業者とのコミュニケーションを円滑に行うことも大切です。希望条件や要望を明確に伝え、物件の提案や情報の共有をスムーズに行いましょう。適切なアドバイスやサポートを受けることで、より効率的な物件探しができます。
これらの心構えを守りながら、良い不動産を効率的に見つけることができます。素早く希望に合った物件を見つけ、理想の不動産取引を実現できることを願っています。
2018年の総務省の「住宅・土地統計調査」により和歌山の空き家率は20.3％と全国ワースト2位となっており、空き家問題は深刻です。
空き家は所有者にとって負担となる維持費がかかります。例えば、建物の定期的な修繕や管理費、固定資産税、今後施行されるであろう地方自治体による空き家対策税などがあります。
これらの費用は所有者にとって経済的な負担となります。
また、空き家が増えると、周辺地域に様々な悪影響を及ぼす可能性があります。
空き家は風化や荒廃が進み、景観の悪化や治安の悪化を引き起こすことがあります。
これらは周辺の住宅価格にも影響を及ぼすことがあります。
しかし、空き家問題は解決すべき課題ですが、同時に再生の機会と捉えることもできます。
不動産業界は、空き家の再生や有効活用に取り組むことで地域活性化や経済の活性化に寄与することができます。
例えば、空き家をリノベーションして快適な住宅に変えたり、賃貸物件として活用することができます。
しかし空き家問題の根本的な解決には、不動産業界と地方自治体の連携が不可欠です。
地方自治体は所有者への啓発や空き家対策の推進、施策の充実などを行うことで、空き家問題の解消に向けた取り組みを進めることができます。
不動産業界は地方自治体と協力し、空き家の情報提供や再生プロジェクトの支援などを行うことが重要だと思っております。
不動産の査定をする場合、インターネットで検索される方が多いと思います。その際、「査定額アップの方法！」や「一括査定サイトを使って査定額アップ！」なんていう広告を目にすると思います。
不動産業者が査定額をいくら高くしても、結局売却できる価格と程遠いと売れ残るだけなのです。
相場とかけ離れた価格に設定すると反響が来ないだけでなく、万が一買主が現れても、不動産取引は決済引渡しまでの期間が開きますので、その間に不動産価格の信憑性を買主に疑われてしまってご破算となるケースが殆どです。
不動産取引を成功させる為には、「査定額アップ！」なんていう広告に騙されず、不動産屋をまわり、ご自身の目で「信用できる営業マン」を見つけるのが不動産売買を成功させる秘訣です。
「信用できる営業マン」をあなたの味方につけるだけで不動産取引を有利に運ぶ事ができますし、何より不動産取引がスムーズで楽になります。
不動産の売却を検討されている方は、是非、ご自身の目で「信用できる営業マン」を見つけて不動産取引を成功させてください！
当事務所では査定から取引までを一括して代表自ら行いますので、どうぞ大船に乗ったお気持ちでお任せください！
査定のご依頼、ご連絡心よりお待ちしております。
低未利用土地等を譲渡した場合の長期譲渡所得の100万円特別控除とは、全国的に空き地・空き家が増加する中、新たな利用意向を示すもの（不動産の買主等）への土地等の譲渡を促し、土地の利活用推進を図る観点から、一定の要件を満たす低額の低未利用土地等を譲渡した場合に譲渡所得から最大100万円を特別控除できる制度です。
一般的な要件は下記のとおりです。
・譲渡したものが個人であること
・譲渡の年の1月1日においてその土地等の所有期間が5年を超えている事
・譲渡した土地等の譲渡価格が500万円以下、もしくは800万円以下（条件による）であること
・譲渡した土地が「低未利用土地等である事」および「譲渡後の土地等の利用」について市区町村長の確認がなされたものであること
このほかにも詳細な要件等がありますが、詳細は市の都市計画課等にお問い合わせ頂きますとより具体的な詳細を聞くことができます。
売土地等を売却した際、この控除を利用できる可能性がありますので、不動産業者か市の都市計画課等にお聞きすることをお勧め致します。
