投稿者: uekubo

１．Q：不動産の査定価格はどのように算出するのですか？

A：主に近隣の取引事例や公示価格、路線価などを基に、その物件の特徴(前面の道路との接道状況や土地の形状、方位や周辺環境など)から多面的に判断し、都市計画法上の制限なども考慮して、市場価額として最も適正と思われる金額を算出します。

２．Q：査定を依頼すると必ず売却しなければならないのでしょうか？

A：全くそういったことはございません。売却を依頼するかしないかについては、お客様ご自身で判断していただければ大丈夫です。査定結果を参考にしていただくだけでも結構です。

３．Q：媒介契約を結びましたが、売却を断念しようと考えています。それでも仲介手数料はかかりますか？

A：かかりません。仲介手数料は、成約した場合にのみかかります。媒介契約だけではかかりません。

４．Q：売却をお願いしたらどのような販売・広告活動をしてくれるのでしょうか？

A：指定流通機構（レインズ）への物件登録を致します。

これにより全国の不動産業者が物件情報を閲覧できるようになります。

手撒きチラシ・現地看板などで広く物件情報を発信するほか、アットホーム等・ホームページへも掲載します。

５．Q：売物件あることを近所に知られたくない場合、広告せずに売却することは可能ですか？

A：可能です。

看板やチラシ、インターネット広告を行わず、信頼のできる方にのみ紹介致します。但し、限られた宣伝方法となりますので、通常の売却よりも成約に至るまでに時間を要することもございます。

６．Q：売却をスタートさせるときは、査定価格で売り出しをしないといけないのでしょうか？

A：査定価格である必要はありません。
しかし、査定価格を大きく上回る金額で売りに出されると、売れるまでに長い期間を要し、結局査定金額を下回る額でしか売れなかったというケースもあります。
売り出し金額はよくご相談の上、決めることを勧めします。

７．Q：宣伝・広告費用は別途必要でしょうか？

A：原則は必要ありません。
ただし、お客様のご要望により特別な広告を実施する場合などは実費をご負担いただく場合がございますが、

実費が発生する場合は事前に必ずお伝えし、了承を頂いてから行います。

８．Q；売却する物件に住みながら売却はできますか？

A：可能です。
中古物件の場合、お住まいになりながら売却をされることは一般的なことです。

９．Q：家を売却する時、どのような費用がかかりますか？

A：具体的には以下のようなものがあげられます。
仲介手数料、印紙代、固定資産税日割り代金、司法書士費用【抵当権抹消費用・売渡費用・住所氏名変更時等】、　譲渡所得税などがかかります。

1.仲介手数料（取引決済時）

・不動産業者への報酬です。

2.印紙税（取引決済時）

・売買契約書、交換契約書等の文書作成者に課税されます。納税方法は、各文書に収入印紙を貼り付けて行います。

3.固定資産税日割り代金（取引決済時）

・来年もしくはその年の3/31分までの固定資産税・都市計画税の日割り精算です

4.司法書士費用【抵当権抹消費用・売渡費用・住所氏名変更時等】（取引決済時）

・購入時の住宅ローンの抵当権等が設定されているときには、抹消登記費用がかかります。

・登記に記載されている住所や氏名が変更になっていると変更費用が必要です

5.譲渡所得税（翌年の確定申告時）

・不動産売却により、譲渡益が生じた場合、その利益に課税されます。

6.動産処理費用（取引決済前）

・屋内や敷地内にある動産物（タンスや照明、物置内にあるもの等、簡単に動かせるもの）の処理費用です。

7.農地転用等費用（取引決済前）

・一般的には買主側で行いますが、契約により売主側で負担する場合は必要になる費用です。

8．解体費用（取引決済前）

・契約により、解体更地渡しの場合は売主側で必要な費用です。

１０．Q：家を売却する時に用意するものは何でしょうか？

A：売主様にご用意いただくものは以下になります。

・権利証もしくは登記識別情報
所有不動産の内容確認、および所有権の移転登記時に必要です。

・認印

・実印
共有者がいる場合は、共有者分も必要です。

・印鑑証明書
共有者がいる場合は、共有者分も必要です。

・住民票（戸籍の附票）
現住所と登記上の住所が異なる場合に必要です。共有者がいる場合は、共有者分も必要です。

・管理規約・使用細則
総会資料など マンション管理会社から配布されているもの

・鍵

・身分証明書

免許証やパスポートもしくは健康保険証等

※上記のほとんどが決済時に必要なもので、査定や契約の段階で全てが必要になるわけではありません。

売買契約の締結後に当事者の一方が死亡した場合、契約の効力はどうなるのかの間題があります。

 

売買契約が一旦締結されれば、たとえ当事者の一方が死亡しても、契約の効力は失われません。

 

契約の締結によって、当事者には一定の権利義務が生じますが、当事者の死亡によって相続が開始され、それらの一切の権利義務を相続人が承継することになります。

 

死亡した者(被相続人) の有していた権利義務、すなわち売主であれば代金支払請求権、目的物の引渡義務、登記の移転義務、買主であれば目的物の引渡請求権、移転登記の請求権、代金支払義務などについて相続人が承継することとなります。

 

買主が死亡した場合、売主は相続人全員に対し売買代金の支払を請求し、買主の相続人は単独相続の場合には目的物の全部について、共同相続の場合にはその相続分に応じた持分について所有権の移転登記を請求することとなります。

 

また、売主が死亡した場合に、売主の登記移転義務はその相続人が承継し、この義務は不可分債務であるゆえに相続人全員が登記申請者とならなければなりません。

 

もし、相続人中に登記申請に協力しない者がいるときには、その者に対して移転登記請求の訴えを提起せざるを得えません。

 

勝訴判決の確定により、買主は移転登記の申請をすることができます。

 

もっとも、売主側の共同相続の場合、相続させる旨の遺言(特定財産承継遺言)があり、または、共同相続人間で遺産分割協議が整い、その目的物件を取得する者が決まったときには、買主は、その者を相手に目的物件の引渡しや移転登記を請求することができます。

 

 

契約上の権利義務を承継した相続人が、その義務を履行しない場合、又は、反対に相手方が義務を履行しない場合における法律関係は、契約当事者が死亡した場合と通常の場合と異なるものではないですが、共同相続人から、又は、共同相続人に対して契約を解除する場合には、相続人全員から、又は相続人全員に対して、解除権を行使する必要があります。

停止条件付契約

停止条件付契約とは、「一定の事実の発生により契約の効力が生ずる契約」をいいます。

例えば、宅地の売買において、売主と買主の間で売主を請負人、買主を注文者とする同土地上の建物建築の請負契約が締結されたときに、同土地の売買契約の効力が発生することが条件、というような感じです。

解除条件付契約

解除条件付契約とは、「一定の事実の発生により契約の効力が消滅する契約」をいいます。

例えば、買主が支払うべき代金についてのローン融資の不成立が確定した時は契約の効力が失われる、という感じです。

 

 

これらの条件付契約は、不法をなすこと、またはなさないことを条件とする場合、あるいは社会通念上不可能な事実を停止条件とするようなもの、及び債務者の意思のみに係る停止条件を除き、当事者間で自由に決定し、締結することができます。

危険負担とは、売買のような双務契約において、各債務が履行される前に、一方の債務が債務者の責に帰すことができない事由で履行が不能となって消滅した場合、他方の債務をどのように扱うか、という問題です。

例えば、売買契約締結後、引渡し前に目的物件である建物が類焼によって焼失したり、地震によって倒壊したりして、売主の建物引渡し債務が焼失した場合に、買主の方の代金を支払う必要があるかどうか、という問題があります。

危険負担については、民法において、「当事者双方の責めに帰することができない事由によって債務が履行する事が出来なくなった時は、債権者は、反対給付の履行を拒むことができる」と定められています。

つまり、建物の売買契約が成立後、引渡しのなされる前に建物が滅失した場合には、買主は代金の支払いを拒むことが出来ることになります。

また、売主の債務の全部の履行が不能であるときには、買主は催告することなく契約を解除することが可能です。

契約の解除は債権者に対して、反対債務を免れさせるための制度であって、債務者に過失がなくても解除をすることができるものとされています。

建物の売買契約の成立後、引渡し前に建物が滅失した場合、滅失が天災地変によるものであるなど、売主に滅失についての過失がないときにも、買主は代金の支払いを拒み、かつ、契約の解除をすることができます。

隣の庭から木の枝が伸びてきて、という経験はないでしょうか。「こちらの敷地に侵入してきているし、枝くらい自分で切ってしまってもいいだろう」と思うかもしれません。

 

これまでは、民法によって、たとえ枝1本であろうとも、所有者でない者が勝手に切除することはできませんでした。危険を感じるような場合であっても、越境してきた枝は所有者に切除してもらうしかなかったのです。

 

しかし、2023年4月に改正民法233条が施行され、条件を満たした場合、越境してきた枝を自分で切除することが可能になりました。

 

改正前の条文には、枝が境界線を超える場合、相手に「切除させることができる」としか書かれていませんでした。しかし改正後は越境された側が「枝を切り取ることができる」と明言されています。

 

ただ、もちろん無条件に切って良いのではなく、越境している側が「催告」に応じなかった場合や、竹木の所有者がわからない場合、急迫の事情がある場合などに限定されます。

 

催告とは、竹木の所有者に対して「越境している枝をこの日までに切ってください」と伝えることです。できれば、内容証明郵便などを用いて、催告をした証拠を残せると良いです。切るのに十分な期限（基本的には２週間程度）を設定したにもかかわらず、期限までに竹木の所有者が切除しなかった場合は、越境された側が相手方の同意なく枝を切除することができるようになりました。

 

※参考→改正民法233条（竹木の枝の切除及び根の切取り）
 

では、切除にかかった費用は請求可能なのでしょうか？

 

催告後、自分で業者などにお願いして切除をした場合、その費用は請求できるのかという疑問が残ります。結論としては、相手方に請求できます。ただ、費用の請求に関しては233条から離れ、別途裁判で請求を認めてもらう必要があります。

 

たとえば、30万円ほどかけて枝を伐採したとしましょう。その費用を相手方に支払わせるためには、弁護士を立てて裁判をしなくてはなりません。30万円程度だと弁護士費用だけで、それに近い金額またはそれ以上の金額になる可能性もあります。裁判の結果が出るまでに時間も手間もかかるので、30万円のためにどこまで費用や時間などを費やすか否かは慎重に判断が必要です。

 

また、隣の所有者と連絡がつかない場合は結局何もできませんので、まだまだ課題が残りそうな改正民放233ではありますが、とりあえずは越境物の解決になる方も多いと思います。

中古住宅を購入する際、注目すべき点の一つにその建物が旧耐震基準で建てられた建物か新耐震基準で建てられた建物かどちらなのかという点があります。

旧耐震基準とは、

・1981年6月以前に建築確認をされた建物
・その基準は、震度5の地震で「倒壊しない」ことを基準にしていて震度6以上の地震を想定していない

新耐震基準とは、

・1981年6月以降に建築確認をされた建物
・震度5レベルの地震ではほとんど建物が損傷しない
・震度6以上の地震でも倒壊しない
ざっくり言うとこんな感じです。

そんな中で大きな違いは「震度6以上の地震に耐えられる設計かどうか」です。
旧耐震基準の物件でも、建築費のかかったしっかりした建物は高い耐震性能をもっていることもありますが、古い物件なので劣化している可能性が高いです。
なので、中古建物を購入する判断として、新耐震基準以降の建物であることを第一条件としている方もいらっしゃるほどです。

総務省の「平成30年住宅・土地統計調査」では、全国の住宅の建築時期の中で旧耐震基準の物件が24.6%あると発表されています。
全体の約4分の1とまだまだ旧耐震の住宅が多いので、中古建物を購入する時は是非新耐震基準か旧耐震基準かを着目してみて下さい。

今回は建築基準法における道路種別について解説致します。

 

建築基準法において『道路』とみなされるかどうかの基準は、建築基準法42条に定められています。

さらに、法42条のなかでも道路が造られた経緯や幅員に応じて、道路種別が10種類に分かれています。

※道路種別の一覧表については「建築基準法42条における道路」←こちらからご確認ください

 

 

さて、建築基準法では、敷地に『道路』が2ｍ以上接していなければ建築物を建てることができません。

見た目が普通の道路になっていたとしても「建築基準法上の道路」とみなされていなければ建築不可なのです。

だからこそ、敷地に接する道路のことを詳しく調査することがとても重要です。不動産業者の方やこれからマイホームを考えている方は道路種別ごとの特徴は必ず理解しておきましょう。

 

 

 

〇法42条1項1号道路（公道）とは

法42条1項1号の道路は、道路法にもとづく道路で幅員が4m以上のものです。

ちなみに1号道路は公道なので、国道、市町村道、都道府県道として認定されています。

1号道路とみなされるのは「幅員4m以上」の道だけです。

幅員が4mに満たない場合は、1号道路には当てはまりません。

1号道路に該当しないことがわかった時点で、建築基準法42条において、どの道路種別にあたるか再調査が必要となります。

 

 

 

〇法42条1項2号（開発道路）とは

法42条1項2号（開発道路）は、以下の法律にもとづいて造られた道路のことです。

・都市計画法

・土地区画整理法

・旧住宅地造成事業法

・都市再開発法

 

都市部では、開発行為によって造成される道路が多いため、「開発道路」と呼ばれることも多いです。

開発道路は、一定の期間が経つと、道路管理者に引き継がれて公道となるケースがあります。

その後、市道などの公道として認定がされて、道路種別が1号道路に変わります。

 

 

 

〇法42条1項3号（既存道路）とは

法42条1項3号の道路は、建築基準法が定められる前、もしくは都市計画区域に指定される前から、すでに存在している4m以上の道路のことです。

法律ができる前からある道路なので、とても古く、境界線はあいまいなことがあるかもしれません。

ちなみに3号道路は私道の場合が多いです。公道であれば、ほとんどが1号道路に当てはまります。

 

 

 

〇法42条1項4号道路（計画道路）とは

法42条1項4号道路は、都市計画法などによって新設・変更される道路のことです。

道路の拡幅工事が、将来的に行われる道路です。

建築基準法における4号道路の要件をまとめると下記のとおりです。

・道路幅員が４ｍ以上あること

・２年以内に事業の執行が予定されていること

・特定行政庁が指定していること

 

 

 

〇法42条1項5号道路（位置指定道路）とは

法42条1項5号道路は、建築基準法で定める基準に適合した道路で、特定行政庁から位置の指定を受けたもので位置指定道路と呼ばれます。

一定の基準を満たした私道を特定行政庁に申請することで、建築基準法による道路として認められます。

分譲住宅が立ち並ぶエリアで、行き止まり道路があるときは、位置指定道路であることが多いです。

 

 

 

 

〇法42条2項道路（みなし道路）とは

法42条2項道路は、建築基準法が定められたとき（昭和25年）、または都市計画区域に指定されたときに、すでに建築物が立ち並んでいる幅員4m未満の道路で、特定行政庁が指定したものです。

2項道路に接する敷地に建築する場合、道路中心線から2m後退した位置が道路境界線とみなされます。

2項道路の場合、セットバックが必要となります。

 

 

 

〇まとめ

・法42条1項1号：道路法にもとづく幅員4m以上の道路

 

・法42条1項2号（開発道路）：以下の法律にもとづいて造られた道路

都市計画法

土地区画整理法

旧住宅地造成事業法

都市再開発法

 

・法42条1項3号：建築基準法が定められる前、もしくは都市計画区域に指定される前から、すでに存在している4m以上の道路

 

・法42条1項4号：都市計画法などによって新設・変更される道路

 

・法42条1項5号（位置指定道路）：建築基準法で定める基準に適合した道路で、特定行政庁から位置の指定を受けたもの

 

・法42条2項（みなし道路）：建築基準法が定められたとき（昭和25年）、すでに建築物が立ち並んでいる幅員4m未満の道路

 

今回は不動産営業マンが敬遠したいお客様というタイトルでお話ししていきます。

私は不動産業界で2015年から営業マンとして働き、2020年から不動産屋の代表として営業をやっております。

その中でこんなお客様は後回しになるであったり、二度と関わりあいたくないなぁと思うお客様が少なからずいました。

私の経験を交えてお話しして参りますのでご参考頂ければと思います。

 

まず最初は、仲介手数料を値切るお客様。

多少ならこちらも妥協できるのですが、「半額にしろ」とか、ひどいお客様になると「次紹介してやるから無料（タダ）にしろ」という方もいらっしゃいました。

仲介手数料は私たち仲介業者にとっては生命線です。

ここを削られると正直商売になりません。

ただでさえ、報酬形態が成功報酬で、先出しの多い種目の仕事ですので仲介手数料は気持ちよく払って頂きたいというのが本音です。

 

 

次に、営業マンをを明らかに見下すお客様。

今は代表として営業をしているので、こういう高圧的なお客様というのはめっきり少なくなりましたが、従業者として働いていた時は結構ぶち当たりました。

約束の時間に現れず、電話も出ないといったことをしたり、言葉遣いが横柄でこちらをまるで奴隷かのような言い回しをしたりします。

殆どのお客様はその辺の礼儀はわきまえていらっしゃるのですが、やはり稀にこちらを適当に見ているなと感じるお客様というのはいらっしゃいます。

そういうお客様に対しては正直、営業マンはその人に得になるようには絶対に動きません。

不動産取引の場合、殆どはお相手がいます。

どちらかが得になってどちらかが損になるという場面は往々にしてあります。

そういう場面で損をするのは当然・・・ですよね。

営業マンに取り入る必要はありませんが、最低限の大人のお付き合いが必要だと思います。

 

 

次は、「物件の条件がぼんやりとし過ぎている」もしくは「条件が厳しすぎる」お客様。

こういうお客様でも2タイプ居ます。

こちらの提案を聞いてい頂けるタイプと全く聞かないタイプです。

聞いていただけるタイプというのは、単純に不動産選びというものを理解していないだけで、きっちりお伝えすると順当に進んで納得する物件に出会えます。

しかし、こちらの提案を一切受け付けないタイプは正直敬遠します。

不動産営業マンは一人のお客様にかけられる時間に限りがあります。

何回も内見だけさせて一向に決める気配がないお客様には時間をかけられないのが正直なところです。

不動産は必ず一長一短あります。そういうお客様は存在しない不動産を一生探し続けることになるでしょう。

残念ながら営業マンはそういうお客様は敬遠します。

 

 

次は、「申し込み」や「契約」をキャンセルするお客様。

不動産取引には必ずお相手がいらっしゃいます。

申し込みや契約というのはそのお相手ともするものであって、私たち業者とだけするものではありません。

業者との間だけでの申し込みや契約なら、ある程度のキャンセルには対応するのがあたりまえですが、仲介の場合で、お相手に対してのキャンセルはそのお相手のお客様まで失ってしまいかねません。

一人のいい加減な決断で、取引先や善良なお客様まで失う可能性があるお客様は確実に敬遠されます。

 

 

以上が代表的な敬遠されるお客様です。

不動産営業マンも人間です。

お客様から誠意を感じたり、正直なお客様には全力で対応し、得になるように動きたくなるものです。

お客様の中には賢い方もいらっしゃって、不動産取引を有利に進めるために、上手に営業マンを利用する方もいらっしゃいます。

私たちは仕事として営業をしていますので、そういった賢いお客様に対しては嬉々として動くものです。

不動産取引の機会がありましたら、得になるような不動産取引を目指すために上手に不動産営業マンを利用してください。

最後に、上手な不動産営業マンとのかかわり方についてですが、何も特別なことをする必要はありません。

「約束は守る」、「正直にお話しする」これだけです。

事あるごとに「約束は守って、正直にお話しする」を繰り返しているだけで、その営業マンはあなたに得になるように動いてくれると思います。

不動産を売却する際に必要になるものの一つとして権利書と言われるものがあります。

この権利書、平成20年以前のものを「登記済権利証」、それ以降のものを「登記識別情報通知書」と言います。名称は違いますが効力は全く同じです。

さて、いざ不動産の売却となった時に、不動産仲介業者から「権利書はありますか？」と聞かれます。

その時に少し探しても見つからない時があるかもしれません。

しかし、安心してください。

その場合でも売却は可能です。ただし、費用が発生致します。

不動産仲介業者が入る不動産取引の場合は、ほとんどのケースで司法書士が所有権移転登記を行います。

その司法書士が権利書を紛失した場合の手続きを行いますので、司法書士に紛失手続き費用を支払う形になります。

紛失手続き費用だけで一般的には数万円～10万円位必要になります。

数万円とはいえ、権利書があれば必要のない費用ですので探されることをお勧め致します。