今回は不動産営業マンである私が「戸建の不動産投資」についてお話ししていきます。
私は不動産業界で2015年から営業マンとして働き、2020年から不動産屋の代表として営業をやっております。
最初に言っておきますが、私は不動産を持っていません。
ですから、この後のお話は、「不動産も持っていない奴の話なんか聞けるか！」という方は、このページを閉じて頂いて大丈夫です。
ただ、ちょっとでも不動産投資に関して、知識を得てみたいという方がいらっしゃったら見て言って頂けると幸いです。
ではまず、私なら「どんな投資用戸建不動産を購入するか？」ですが、それは単純に「何もしなくても良い物件」です。
戸建不動産投資といえどあくまで投資ですから、DIYや集金業務に追われるわけにはいきません。
当然その分利回りが落ちます。
当たり前です。
しかし、自身で修理や集金業務をしてしまうと、それはその道のプロ（リフォーム業者や管理会社）にどうしても劣ってしまいます。ということは、素人業務をすることによって借主様にご迷惑をおかけする可能性が上がり、トラブルを抱えてしまう可能性も上がります。
不動産投資のような長い年月行う投資であれば、それは非常に「リスクのある習慣」となります。
投資において無用なリスクは排除すべきだと私は考えます。
大前提の考え方として、投資はお金だけ出してあとは放置する、というのが私の考え方で、「大家業」はしません。
あくまで「投資」をします。
「投資」ですから、自分の持っている余裕資金を投じて、仮に利回り10％でも確保できればもうそれで充分です。
よく、和歌山のような地方であれば「利回り20％」の物件をお探しの方がいらっしゃいますが、私はそれを否定するわけではありません。
それは「大家業」をされる方が狙う物件です。
「大家業」をする場合は、自身で修理や集金業務をする前提であるべきです。
「大家業をするんだ！」と決めてするのであれば高利回りを追及してもいいですが、そうでないなら利回りを落としてでも「何もしなくてもいい物件」を購入すべきです。
要するに不動産投資に係って、自分自身を「何もしなくてもいい状態」に出来なければ不動産投資を行うべきではないということです。
そういった事を解った上で、今度は具体的に、「何もしなくてもいい物件」を探すポイントですが、それは簡単です。「初手の修理費用やランニングコストが低い物件」です。
そこから探します。
利回りからは探しません。
物件が綺麗かどうか、修理箇所が少ないかどうか、無用なランニングコストが無いかどうか、そういったところから探します。
もちろん「自分が捻出できる余裕資金の範囲内で」です。「自分が捻出できる余裕資金」が500万円であれば、300万円位の物件を購入し、100万円以内でリフォーム、残り100万円は1年間おいておく、そんなイメージです。
リフォームで100万円は少ないと思う方もいらっしゃるかもしれませんが、最初に100万円以上のリフォームが必要な物件は購入対象に入りません。
正直300万円でそれなりの物件というのはありません。
であれば、最初の500万円というのは不動産投資において足らない金額ということです。
和歌山市内でも投資の為に「何もしなくてもいい物件」を購入しようと思うと、最低700万円の余裕資金が必要だと考えます。
それであれば500万円で物件購入をして、100万円でリフォーム、そして100万円を1年間置いておくという感じです。
ちなみになぜ1年間かと言いますと、季節をすべて経験したいからです。もしかすると冬や夏に何か特別な出費が必要かもしれません。
年間を通じるとどこかで突然の出費があるかもしれないからです。
余裕資金の目一杯でいってしまうのはやはり怖いですね。
余裕資金のなかでもさらに100万円程度は残すべきでしょう。
まとめますと、「お金が無いなら投資をするな」です。
以上が私が考える「戸建不動産投資」についてです。ぜひ、ご参考頂けますと幸いです。