投稿者: うえくぼ不動産事務所

空き家のリスクについて解説致します。

1：犯罪に利用されるおそれがある

空き家をそのまま放置していると、犯罪に利用される恐れがあります。管理が行き届いていない空き家は、簡単に侵入することが可能なためです。

ホームレスや犯罪者が住みついたり、犯罪に利用されてしまったり、放火の対象にされてしまったりすることが考えられます。

2：老朽化などで周囲に迷惑がかかる

所有している空き家が老朽化している場合、近隣に迷惑をかける可能性があります。建物の倒壊や災害時に建物が崩落し、人や建物に危害を加えてしまった場合、建物の所有者が責任を問われてしまいます。

3：景観が損なわれる

空き家を放置していると腐敗が進み、周辺の景観が損なわれてしまうこともあります。空き家を放置していれば、ツタや雑草などが生い茂り、見た目が悪くなります。

また、人が住んでいないことが相まって不気味な雰囲気を作り出してしまい、近隣の住人に嫌な思いをさせてしまうこともあるでしょう。その結果、家の売却も難しくなるという悪循環が生まれます。

4：税金がかかる

空き家は、そのまま放置しているだけでも税金がかかります。これは、土地・建物を所有している所有者には、固定資産税の支払い義務があるためです。

空き家として所有しているだけで課税対象となるため、税金の徴収が余儀なく行われ、出費は免れません。税金の出費を抑えるためにも、早めに決断することで対策が可能になります。

5：建物の価値が低下する

空き家を放置している期間が長ければ、建物の価値は著しく低下します。空気入れ替えが行われない建物は劣化が早まり、建物としての価値は大きく下がってしまうからです。

また、住宅設備なども使われないことでメンテナンスが行き届かず、故障を早めてしまいます。

6：特定空き家と判断されてしまう

前述したように「空き家対策の推進に関する特別措置法」が制定され、市町村や自治体が立ち入り調査、勧告命令、強制執行を行い、特定空き家と認定できるようになりました。

特定空き家に認定された場合、固定資産税が増額する他にも、勧告などを無視した場合に罰則金を支払う必要が出てきます。

7：利益を生む可能性が失われる

空き家として放置する期間が長ければ、利益を生む可能性が失われます。たとえば、賃貸住宅として人に貸し付けることや売却を行えば有効活用できますが、空き家として放置し続ければそれらの選択は難しくなります。

さらに、固定資産税を支払い続けるため出費が増える一方になります。所有者が最善の選択を選ばなければ、利益を生む機会を損失することになるでしょう。

★不動産投資とは？

一般の方における不動産投資とは、所有する不動産を貸し出して家賃収入を得る投資のことです。入居者をつけて自らが働くことなく毎月家賃収入を受け取ることが目的です。

　不動産投資は意外と難しくありません。不動産を探す際には、不動産会社から紹介してもらいながら探します。また、賃貸管理を管理会社に任せられるため、仕事をしながら副業として不動産投資に取り組めます。

★不動産投資の利益は2種類

不動産投資の利益は、「インカムゲイン」と「キャピタルゲイン」があります。

インカムゲインとは、不動産の所有中に継続して得られる利益のことです。家賃収入や更新料などの、安定的・継続的な利益の事です。

キャピタルゲインとは、不動産の売却によって得られる利益のことです。不動産価格が上昇し、取得時より高い価格で売却できれば、取得価額と売却価額の差額が利益となります。

★投資対象不動産の種類

不動産投資の対象となる主な不動産の種類は以下の通りです。

・一棟マンション

・一棟アパート

・区分マンション

・戸建て

・ビル

・テナント用建物

一棟マンション・アパート・ビルの投資は貸し出せる部屋数が多い分、相対的に大きな利益が期待できます。ただし、不動産価格が高額で、多額の資金が必要になります。

区分マンションの投資は、マンションの1室を貸し出す方法です。一棟物件に比べると価格は低額ですが、戸数が少ない分、一棟物件ほどの大きな利益は期待できなくなります。

また、戸建てを貸し出す方法もあります。戸建てを貸し出す場合、主な入居者としてファミリー層が想定されます。ファミリー層は入居期間が長い傾向にあるため、長期的な安定収入が期待できます。

それぞれの特徴を理解して、投資の対象とする不動産を選びましょう。

★新築と中古の違い

不動産投資は、「新築」と「中古」があります。

新築は建物や設備が新しいので、入居者が見つかりやすく、長く稼働できます。一方で、購入して中古になると、すぐに資産価値が大きく下がるのがデメリットです。

中古は新築より不動産価格が低額ですが、築年数が経過していると、購入後すぐに多額の修繕費がかかることもあるので注意が必要です。

★不動産投資のメリット

不動産投資には、以下のようなメリットがあります。

〇安定収入を得ることができる

不動産投資は、入居者がつくと毎月家賃が得られます。一般的な仕事とは異なり、労働時間や場所などに収入が左右されません。うまく運用できれば、大きな労力をかけることなく安定収入を確保できるでしょう。

〇他人資本を活用できる

不動産投資では、借入金で不動産を取得可能です。また、入居者からの家賃収入でローンを返済できます。まとまった自己資金を準備しなくても、他人資本を活用して効率的に資産を形成できます。

〇労働せずに収入が得られる

不動産投資は、入居者がつけば自らが労働することなく毎月家賃収入を受け取れます。不動産購入後の賃貸管理も管理会社に任せられるため、本業の仕事以外に余分な手間やコストをかけることなく収入を得ることができます。

〇生命保険効果がある

不動産投資で金融機関から融資を受けるときは、「団体信用生命保険（団信）」に加入するのが一般的です。返済中に契約者が死亡した場合は、団信の保険金で残債が弁済されるため、家族にローンのない不動産を残せます。

〇インフレに強い

インフレ（物価上昇）時は、実物資産である不動産の資産価値は下がりにくく、家賃は上昇しやすい傾向にあります。また、物価が上昇しても額面金額は変わらないため、借入金額は実質的に目減りします。これらの特徴から、不動産投資はインフレに強いと言えます。

★不動産投資のデメリット

不動産投資は次のようなデメリットもあります。

〇さまざまな費用がかかる

不動産投資は購入時や所有中、売却時に次のような費用がかかります。

購入時の費用　

・仲介手数料
・印紙税
・登録免許税（所有権移転、抵当権設定）
・司法書士費用
・ローン事務手数料
・不動産取得税 など

所有中の費用

・管理費・修繕積立金（※区分マンションの場合）
・業務委託費（※賃貸管理を業者に任せる場合）
・固定資産税所得税・住民税退去時の原状回復費用
・修繕費 など

売却時

・仲介手数料
・印紙税
・登録免許税（抵当権抹消）
・ローン繰上返済手数料
・譲渡所得税（所得税・住民税） など

費用が収入を上回る場合、損失が生じてしまいます。購入時の費用だけでなく、投資期間中にかかる全ての費用も確認し、 収益を確保できるか見極めることが大切です。

★不動産投資のリスクについて

不動産投資にはさまざまなリスクが存在します。「空室リスク」「災害リスク」「流動性リスク」の3つが代表的です。

空室リスクは、入居者が見つからないリスクです。空室期間が長期化すると、ローン返済に支障が出る恐れがあります。

災害リスクは、地震や火事、台風などによって建物が被害を受けるリスクです。空室の長期化、家賃・資産価値の低下を招く恐れがあります。

流動性リスクは、不動産を売却できなくなるリスクです。不動産を売却するには、不動産会社と媒介契約を締結して買い手を見つけなければなりません。なかなか買い手が見つからず、現金化に時間がかかることもあります。

★不動産投資の始め方

「不動産投資を始めたい」と思ったら、次のような流れで手続きを進めましょう。

・十分な 知識を身につける

・不動産会社を探して不動産を紹介してもらう

・売買契約、融資契約、賃貸管理契約を締結する

・入居者を募集し、賃貸借契約を締結する（空室の不動産を購入する場合）

関連書籍やセミナーなどで十分な知識を身につけてから、不動産会社を探して不動産を紹介してもらいます。なぜなら、不動産会社も色々と教えてもらえますが、用語等基礎的なことを学んでいなければ、不動産会社の言っていることが理解できなくて不安になるからです。

不動産が見つかったら売買契約や融資契約を行い、必要に応じて賃貸管理を依頼します。既に入居者がいれば、契約後すぐに家賃収入を得られます。空室の不動産を購入する場合は、入居者募集を行いましょう。

★まとめ

不動産投資は安定収入が期待でき、他人資本を活用して効率的に資産を形成できるのが魅力です。一方で、購入時だけでなく所有中や売却時にも費用がかかり、空室リスク、災害リスク、流動性リスクといったさまざまなリスクも存在します。不動産投資の成功率を高めるためにも、十分な知識を身につけてから不動産投資を始めましょう。

今回はマンションで暮らす上で考えなければいけないことなどをお話していこうかと思います。

マンションは、ソフト面がいくら充実していても、肝心の建物や設備が劣化し、物理的に住めなくなっては意味がありませんし、老朽化したマンションの資産価値は下がるしかありません。マンションで長く快適に暮らすためにはどのような点を意識すれば良いでしょうか。

毎月徴収される修繕積立金について

マンションを購入すると管理組合へ必ず納める「管理費・修繕積立金等」というのがあります。このうち「管理費」は、「毎月または定期的に発生するコスト」であり、家計に例えると「生活費（衣食住の「衣食」部分）」といえます。その内訳としてイメージしやすいものには、エレベーター・消防設備等のメンテナンス費や管理員・清掃員など現場スタッフの派遣費用などがあります。これらの業務に加えて会計や出納・理事会サポート等を委託する管理会社への委託料、共用部分の電気料などが含まれ、「日常のマンションを維持するためのランニングコスト（フロー）」に該当します。

一方で「修繕積立金」は、「マンションを長く適切に維持するための原資として積み立てる貯蓄」といえます。その内訳は、将来において劣化する建物や諸設備の改修（補修や修繕など）や更新（新品への交換）、震災等における復旧工事など「計画的または緊急時に発生するコスト」を想定して「マンションを長期的に維持し、資産価値を守るためのストック」に該当します。

では、マンションを長く適切に維持するための原資である「修繕積立金」は、いったいいくら貯めれば良いのでしょうか。毎月納入する修繕積立金の適正金額はいくらなのでしょうか。

長期修繕計画について

その答えは「長期修繕計画」にあります。
長期修繕計画とは、マンションを長期的に見て（向こう30年間が一般的）、何年目に建物や設備のどの部分を改修（更新）し、おおよそいくら位の支出になるかを検討し、個々の組合員が月額いくらの修繕積立金を納めれば足りるのか、または何年後にいくら不足するのか（納入額の改定時期や改定額を検討すべきか）について把握するための計画です。

「長期修繕計画」というと「修繕工事をどう正確に企画するかの計画」と勘違いされるのですが、大切なことは「長期的にみて概ね修繕積立金が足りるかどうか」を掴むことです。

近年、新築時にマンションデベロッパーや管理会社が提供する長期修繕計画において、新築時に設定された修繕積立金の納入額では、建物や設備の劣化とともに増大する改修・更新工事費を捻出できないケースが増えてきました。

修繕積立金には2種類あり、新築販売時において購入者（＝組合員）から徴収する「一時金」と、毎月納入する「積立金」とがあります。多くのマンションで一時金は数十万円程度と高額に、月額で徴収される積立金は数千円程度と低めに設定して販売されてきました。これは販売側の「マンション購入時における基金の徴収しやすさ（マンション本体価格に比べたら格段に低い額である）」と「マンション購入後のランニングコストを抑えめにした販売促進（住宅ローンの他にかかる固定費を低く設定したい）」という事情があります。

これにより、当初の長期修繕計画と実際のキャッシュフローとが見合わなくなるため、計画的に納入額を引き上げる前提でのプランとなっていることが多くありました。

そこで近年では、30年間、修繕積立金を定額にするなど、大手デベロッパーを中心に新しい徴収方法を採用するマンションも少しずつ増えています。

このように長期修繕計画は、「未来のマンションにおける修繕積立金の過不足」を早い段階で知ることができる大切な情報であり、早いうちから対策を検討する大きな手がかりとなる資料なのでマンションで暮らす方は面倒がらずにしっかりと把握した方がいいでしょう。

大規模修繕工事の中身や基準について

長期修繕計画には、修繕積立金の算定根拠となる「建物や設備の改修や更新の実施想定時期や想定支出」が網羅されています。この中でも最も高い支出となるのは「大規模修繕工事」である外装工事です。

マンションが長期間にわたって適切な状態を維持していくためには、建物（多くは鉄筋コンクリート）の強度を維持し、雨漏りなどの漏水事故を防ぎ、外観（美観）を回復させる必要があります。大規模修繕工事で機能や美観を回復させるのには、最も多額のコストがかかります。

この大規模修繕工事、国土交通省が例示するガイドラインには「概ね12年に1回程度」の工事を推奨しています。デベロッパーや管理会社が提案する長期修繕計画も概ねこのガイドラインに従って、12年ごとに1回、数千万円から規模によっては億単位の工事費を計画しています。

その他、エレベーターや機械式駐車場・給水や排水管・ポンプ・消防／防災等の諸設備についても、一定年ごとに改修や更新の時期と工事費を計画する必要があります。

ただし、建物や設備の劣化速度はマンションによって誤差がありますし、工事の方法や材料の選定によってはローコスト・長寿命化などの選択が可能です。

また、実際の想定工事費については、実際の発注時において複数の施工業者から見積もりを取り、比較するなどして、長期修繕計画に盛り込まれている工事の内容を想定に応じてアップデートし、修繕積立金の必要額を定期的にチェックすることが重要です。

最後に

マンションは昭和の時代に大量生産され、平成の時代を経てその材料や工法は着実に進化し、法令改正も手伝って耐震化が進み、その寿命は100年以上といわれています。しかし、実際にマンションを100年以上もたせるためには、建物や設備を定期的にメンテナンスし適切な時期に改修・更新を行い、良い状態を維持することが大前提です。

そのためには、建物や諸設備の改修・更新工事を適正な金額で発注し、長期修繕計画を定期的にアップデートし、それに基づいて組合員が修繕積立金を無理なく納入できるようにコントロールし続けることが重要です。

「マンション100年時代」それは、管理組合の継続的な取り組みの先にあるものなのです。

不動産契約のしくみは一般の方にはなかなかわかりにくい部分があると思います。

実際、契約時や決済時に売却・購入を依頼していない不動産業者がいきなり現れて、え？誰？って思う場面もあると思います。

このコラムで基本的な仕組みを覚えていただいて、実際にどういう仕組みで契約に至ったかをわかりやすく解説したいと思います。

【両手契約について】売主様・買主様の両者を担当する取引

不動産業者が、売主様と買主様の両方の担当をして不動産取引を成立させる場合、

不動産業者は、売主様から「3%＋6万円（別途消費税）」・買主様から「3%＋6万円（別途消費税）」（売買価格が400万円を超える場合）の仲介手数料をもらうことができます。

このような取引を「両手契約」といいます。

☆売却をうえくぼ不動産事務所が担当する場合

うえくぼ不動産事務所が売却の依頼を受けた場合、まずはレインズに情報を登録して、他社の不動産業者に買主様探しを手伝ってもらいながら、当事務所も買主様を探すことになります。

athomeなどのポータルサイトや自社ホームページ・チラシ配布・現地看板などで情報を拡散したりすることで買主様を探します。

広告の後、うえくぼ不動産事務所が買主様を見つけることができると、両手契約取引をできることになります。

☆購入をうえくぼ不動産事務所が担当する場合

うえくぼ不動産事務所が購入の相談を受けた場合、まずはレインズ等を使い希望条件に合いそうな物件を探してお客様へご紹介します。

レインズには、直接売主様（不動産業者が売主）が物件情報を登録している物件もあります。そのような物件が契約になると、うえくぼ不動産事務所は売主様（不動産業者）からも仲介手数料をもらうことができます。この場合は、売主様（不動産業者）と買主様の両方から仲介手数料をもらえるので、両手契約取引になります。

【片手契約について】売主様・買主様のどちらか一方を担当する取引

Aの不動産業者が売主様を担当し、Bの不動産業者が買主様を担当して不動産取引をする場合、A社は売主様から「3%＋6万円（別途消費税）」、B社は買主様から「3%＋6万円（別途消費税）」の仲介手数料をもらうことができます。

不動産業者が仲介手数料をもらえるのは、売主様or 買主様のどちらかからなので、このような取引を「片手契約」といいます。

★売却をうえくぼ不動産事務所が担当する場合

上記のように、レインズを通して他社の不動産業者に買主様探しを手伝ってもらってもらいながら、私たちも買主様を探すことになります。

当事務所が買主様を見つける前に、他社の不動産業者が買主様を見つけてくれた場合が片手契約取引になります。

片手契約取引の場合は、うえくぼ不動産事務所は売主様から「3%＋6万円（別途消費税）」の仲介手数料をもらい、買主様の仲介手数料は買主様を見つけてきた不動産業者がもらうことになります。

★購入をうえくぼ不動産事務所が担当する場合

上記の逆も一緒で、お客様が気に入った物件が他社の媒介物件である場合は、うえくぼ不動産事務所は買主様から「3%＋6万円（別途消費税）」の仲介手数料をもらうことができ、売主様の仲介手数料は媒介を依頼されている不動産業者がもらうことになります。

それぞれの不動産業者が一方から仲介手数料を頂くので「片手契約」になります。

不動産業者は、数多くあります。大手不動産業者から地元の不動産業者・社長一人で経営している会社などいろいろあります。それぞれ良いところ・悪いところがありますので、一度依頼したからといって、ずっとそこでなければいけないということはありません。

いろいろ見定めて一番信用できる担当営業マンに巡り会えることが成約への一番の近道です。

表面利回りとは、年間家賃収入を購入価格で割って計算した利回りのことです。
一方、実質(手取り)利回りとは、年間家賃収入から管理費や修繕積立金といったランニングコストを差し引いた後に、購入価格で割って計算して利回りです。

【表面利回り】
（年間家賃収入÷物件価格）×100
 

【実質（手取り）利回り】
（[年間家賃収入−管理費・修繕積立金等]÷物件価格）×100

投資物件の収益力を正しく評価するためには、実質利回りを用いるべきです。ただし、実質利回りは確かに収益性を示す指標ですが、あくまでも『現時点』における利回りに過ぎません。現在の利回りが、将来にわたって保証されているわけではないのです。たとえば、郊外の物件で利回りが20％以上だといっても、それは現時点での利回りに過ぎません。賃貸需要の少ない郊外の場合、家賃下落、空室の影響は市街地中心部よりも大きく、大幅に利回りが下がる可能性もあるのです。
物件選びの絶対的な基準ではなく、ひとつの目安として利回りを用いることが良いでしょう。

また、現在の入居者の家賃と現在の相場家賃の差が大きい物件の場合、利回りが底上げされていることになるので注意が必要です。

たとえば、10年前から住み続けている入居者の家賃が80,000円の場合、同マンションを新たに貸し出した場合の家賃が70,000円に下がっていることがあります。仮に、この状況で入居者が退去した場合、毎月の家賃収入は1万円、年間12万円も下がることになり、投資利回りも下がってしまうのです。

実質利回りを確認する際には、現在の家賃収入だけでなく、相場家賃でも数字を確認しておきましょう。

　契約の内容は、売主と買主の自由な意思によって定められるべきというのが、法律（民法）の考え方です。そのため、原則として、売主と買主の合意により、売買契約書のひな型と異なる特約をすることができます。

 しかし、公の秩序に関する規定に違反する内容の合意をすることはできません。いくつか例を挙げてみます。

〇公序良俗に反する合意の例

 ・公序良俗に反する合意は、無効とされています。

 ※不動産の売買契約の例ではありませんが、例えば、覚せい剤の売買契約は、公序良俗に反するので無効です。

〇消費者契約法により無効とされる合意の例

 ・消費者契約法は、事業者と消費者が契約する場合に適用される法律です。消費者契約法では、事業者の賠償責任を全て免除するような合意は、無効とされています。

 ※不動産の売買契約を例にとると、買主である消費者が売主である事業者の契約不適合責任や債務不履行責任を全て免除することが契約書に特約として規定されていても、その特約は無効となります。

〇宅建業法により無効とされる合意の例

 ・宅建業法では、宅建業者が売主で非宅建業者が買主とする契約を締結する場合に、宅建業者に有利な一定の合意を無効としています。

 ※例えば、宅建業者が売主である場合に、契約不適合責任を負う期間について特約をするときは、目的不動産の引渡しの日から2年間よりも買主に不利な（つまり短い）期間の特約が無効になります。また、宅建業者が売主となる場合には、代金の額の20％を超える手付金を受領する合意をした場合には、20％を超える部分についての合意が無効になります。

 

　以上に挙げたものは、公の秩序に関する規定に反する合意のごく一部にすぎません。

 売買契約書に特約を設けたいときには、その特約について、相手方との合意ができているどうか、合意ができているとしても、その合意は、公の秩序に関する規定に反しないかどうかをよく検討する必要があります。

【 暴力団排除条例について】

 平成23年10月1日に東京都と沖縄県で暴力団排除条例が施行されたことにより、47都道府県全てにおいて、暴力団排除条例が施行されています。多くの暴力団排除条例では、契約を締結する際に、暴力団排除条項を定めることを努力義務としています。

 具体的には、事業者は、事業に係る契約を締結する場合には、①契約の相手方などが暴力団関係者でないことを確認したり、②後に暴力団関係者であることが発覚した場合には契約を解除できるように契約で定めたりするように努めなければなりません。

特に不動産を譲渡する場合などは、事業者であるか否かを問わず、①その不動産を暴力団事務所に使用するものでないことを確認したり、②契約書上で、その不動産を暴力団事務所に使ってはならないこと、及び、暴力団事務所として使用した場合には売買契約を解除したり、その不動産を買い戻せることを規定したりするように努めなければなりません。

 このような暴力団排除条例の要請に応えるという意味で、不動産売買契約書では暴力団排除条項を定めます。

【 反社会的勢力との関係遮断について】

 先ほど述べた暴力団排除条例が全国で制定された事実からも明らかなとおり、反社会的勢力との関係遮断は重要な社会の要請といえます。事業者であれば、反社会的勢力との関係を疑われた企業は、取引上の信用を害することになりますので、暴力団排除条項を定めておくことが極めて重要です。また、事業者であるか否かにかかわらず、反社会的勢力と意図せず契約を締結してしまった場合には、暴力団排除条項を根拠に反社会的勢力との契約を解除し関係の遮断を図ることができるという利点があります。これらの点を踏まえて当事務所では不動産の売買契約書には、暴力団排除条項を定めています。

 万一、不動産の売買契約の相手方が暴力団排除条項を定めることに難色を示した場合には、相手方が反社会的勢力である可能性もありますので、その相手方と不動産売買契約を締結するかどうかも含めて慎重な検討が必要になります。

情報化社会になった現在では、不動産会社に行かなくてもたくさんの物件情報を得られるようになりました。
不動産業界は情報の取り扱いが業務の中心になりますので、ありとあらゆる手段で情報を提供しております。
不動産を探す場合には、物件情報の提供を受けることになるわけですが、
その中心となる「広告」の見方を知っているかどうかによって、結果が大きく異なる場合があります。

1.折込チラシ

　週末にもなると新聞に不動産の広告が多数折り込まれています。
その折込チラシは、一枚に物件を数多く掲載している集合（連合）チラシと一枚に一つの物件を掲載している単独チラシに分かれます。前者が量で後者が質に重きを置いて配布します。

どちらも広告ですから、不動産を販売するという目的には変わりません。
しかし、販売の手法は違います。

前者は、多種多様の物件を掲載することにより数多くのお客様を集めることを目標としています。
よって、チラシの中身はリーズナブルなものから高額物件など幅広い物件を掲載し、
とにかく問い合わせをしてもらい、その後違う物件を紹介するという流れになります。

後者は、物件そのものを売ろうという意識が高く、詳細情報を載せて、物件に強い興味を持つお客様を探します。
この場合、一物件あたりの広告費が高くなるため、近隣エリアに限定して配布し
近隣からの反響を待つことになるのですが、不動産を購入する人は近所に居るケースが多いので、これでも成り立ちます。

2.情報誌

　近頃は無料で配布したり、地域限定版を創刊したりと情報誌の種類は増えてきました。
チラシと違い多数の不動産会社より情報が掲載されているので、広範囲で探す場合や、
複数の物件を比較するのには役立つものの、製作日数から情報の速報性に欠けます。

3.インターネット
広告費の費用と対効果の関係から、どの不動産会社でも力を入れており、各不動産会社独自に行っているものから、不動産情報サイトまでたくさんの情報を得られます。

情報を絞り込んで探したり、自宅に居ながら時間を気にせず探せたり、広範囲に探せるなど、購入希望者にとってとても便利になっています。内容も以前から売り出されている物件から最新の物件まで網羅されており情報量も多く、画像や地図なども含め質も充実しております。

このように情報の質量とも充実しておりますが、あまりにも情報が多いため、漠然と探していると何が何だか分からず迷ってしまいます。しっかりと希望の優先順位などを持つことが大切になります。また、簡単に問い合わせが出来るため、多数の不動産会社に声をかけることになりがちですので自分に合った不動産会社を見つけて連絡する方法をオススメします。

4.ポスティング

自宅の郵便ポストにチラシが入っていることがあります。これは不動産会社が直接配布しているのですが、折込広告代を節約するために行っています。お金をかける前に自分達でお客様を見つけることが出来れば、あえてお金をかける必要はないのです。このことから、ポスティングのチラシは折込チラシよりも速報性がある情報になることが多いです。

5.電ビラ・ステ看

電信柱などに広告を貼ったり看板をつけて不動産情報を提供する方法ですが、原則として違法行為であることが多く、掲載されている情報も怪しいものが多く含まれています。 問合せ先が会社ではなく、個人だったり携帯電話だったりするのは、このためです。

このような違法行為をする会社や人から購入するのに不安を持ちませんか？取引の時はしっかりと法律を遵守するか怪しいものです。

【広告での表示について】

1.物件の瑕疵（悪い点）は明示義務があります。
　例）傾斜地、建築不可、高圧線など

2.使ってはいけない言葉
　最高、絶対、一番、二度と出ない、激安など

3.価格の表示方法
　二重価格の禁止、内税表示

4.徒歩1分は80m

5.新築の定義は、完成後一年以内で未使用

6.取引態様の明示
　売主なのか媒介なのか、不動産業者の立場

　その他にも表示しなければならない項目や禁止事項などがございます。

不動産会社で不動産の売却したい時にその物件にどれくらいで売却できるのか知りたいですよね。
今回はそんな中でも訪問査定について紹介したいと思います。

▼訪問査定とは
訪問査定とは、不動産会社が売却したい物件がどれくらいの相場で売れるのかを査定する方法です。

■現地でしっかりと確認
訪問査定は詳しく物件を査定するために、実際にその物件を目で見て確認します。
例えば物件の状態、地形、土地などの他にも、周辺環境などの確認も行います。
接道状況の確認や、近隣周辺の方の確認まで行う場合もあります。
また、インフラ状況は法務局や行政庁などで法規制されており、それを踏まえたうえで算出されます。

■準備するもの
訪問査定に準備するものは、不動産会社によって違いますが、登記簿謄本（土地・建物）、公図、測量図、建物図面、権利証、購入時の重要事項説明書などが必要な場合もあれば、全部はなくて大丈夫なところもあります。

ただ、当事務所で間取り図があれば助かりますが、基本的に何もご用意いただくものはありません。

そのため、依頼する不動産会社に何が必要か事前にしっかり確認しておきましょう。
相場や悪質な業者に騙されないためにも査定はいくつかの不動産会社に頼むことをおすすめします。

■もう一つの査定方法
訪問査定の他に、机上査定というものがあります。
これは、訪問査定とは違い実際に物件の見学は行いません。

周辺の似た物件や事例から比較して売却の相場を算出します。
不動産会社の多くは、遠方で物件の訪問が難しいなどの場合など条件次第では、どちらかを行うというよりも両方を行います。
市況によって物件の相場も変わってきますので、信頼できる不動産会社に依頼することをおすすめします。

不動産の売却はそのような流れで行われるのかご存じでしょうか？
今回は不動産の売却をお考えの方に、売却の流れを紹介したいと思います。

▼不動産売却の流れ
売却をお考えの時に流れを把握しているとどれくらいで売却できるかの予想もつきやすいので役立ちます。

■全体像
不動産会社への相談
一つに絞らずにいくつかの不動産に相談してみることをおすすめします。

不動産が決まったら媒介契約を結ぶ
媒介契約とは、実際に不動産が売却できた場合、不動産会社が受け取る報酬を決めます。
また、これから物件を売却活動の方針を取り決める契約でもあります。

販売活動を開始する
実際に購入をお考えの方への物件の案内や説明をします。
決まれば購入の申し込みを受け付けもします。

売買契約を締結する
買主が決まったら、不動産会社による事前審査などが始まり、問題がなければ不動産売買契約を結びます。

契約後の引渡し・決済
引渡しが行われ、売却価格分が買主の方から支払われます。
ここで注意したいのが、売主の方の住宅ローンなどの返済が残っている場合には同時に金融機関への返済を済ませます。

不動産売却後の確定申告
売却したら、その売却によって得た利益分の税金を納付しなければいけません。
そのため、売主はその分の確定申告を行います。
必ず行わなければいけない手続きになるため確定申告は必ず行いましょう。

▼まとめ
不動産売却の流れは上記の通りです。
売却活動は不動産に任せることになるため、しっかりと信頼、頼れる不動産会社を見つけましょう。
うえくぼ不動産事務所は、物件を売却したい方に有益な情報をご案内できるのが強みです。
不動産のことでお悩みでしたらお気軽にご相談ください。

不動産の売却をお考えではありませんか？
そんな時にどんなことに気をつけなければいけないのか、今回は売却する時の注意点を紹介します。

▼不動産売却の注意点
不動産の売却をお考えの方は、いくつかの注意ポイントがあります。

■売却価格は相場を知っておく
自分が売りたい値段で買い取り手が決まるのが一番ですが、実際にはそう上手くいきません。
そこで、自分の売却したい不動産がどれくらいの価値があるのかを知っておく必要があります。
近隣の物件の相場などでも予測はつきやすくなります。
いくつかの不動産会社に査定依頼をして比較してみるのもおすすめです。

■実績のある業者に依頼する
いくつか査定してもらったら、金額の一番高いところに依頼したいと考えるのが普通ですが、そこが本当に信頼できる不動産屋であるかがとても重要です。
いくら金額がよくても実績がなく、頼ることができない不動産屋では意味がありません。
しっかりと見極めて、信頼できる会社に依頼しましょう。

■売却にかかる費用も把握しておく
不動産の売却には、お金が入ってくるだけではなく、それ以外に支払う費用も多くあります。
例えば、
・仲介手数料
・印紙税
・抵当権抹消費用
・譲渡所得税
・住民税
・復興特別所得税
などがあります。
その他にも古家を解体して土地だけ売却したい場合には解体費用がかかりますし、住み替えの引っ越し費用など必要です。
売却には支払うお金も発生するためしっかり把握しておきましょう。

▼まとめ
不動産の売却は信頼できる不動産会社を見つけることも大事になってきます。
売りたい物件の相場を把握し、ご自分と相性の良い頼れる不動産屋を見つけてください。

うえくぼ不動産事務所では、お客様の目線に立ち、不動産取引の頼れるパートナーを目指しています。不動産のお悩み事はお気軽にご連絡下さい。

不動産を売却する際にかかる諸費用はいくらくらいかかるものなのでしょうか。
今回はそんな不動産売却の諸費用について紹介したいと思います。

▼不動産売却について
不動産を売却すると様々な諸費用がかかります。
どんな費用がかかるのか見ていきたいと思います。

■諸費用について
不動産を売却した際にかかる費用は以下の通りです。
・仲介手数料
・譲渡所得税
・印紙税
・住宅ローン返済手数料
・登記費用

税金でかかる諸費用がほとんどです。
仲介手数料は不動産によってことなりますが、宅建業法により上限も設けられていますのでそれ以上を請求される場合には不当な請求となります。
また税金の他に、住宅ローンの返済が残っている場合には、一括返済が必要となります。
これは、借入た金融機関が不動産を担保として貸しているため、返済して抵当権を外さないと不動産を売却できないためです。

■その他の費用
仲介手数料や税金の他にもかかる場合がある諸費用があります。
・ハウスクリーニング費用
・測量費用
・解体費用
・家財等の処分費用
なども諸費用の一つです。

ハウスクリーニングをしておくと、部屋もキレイになるため買い手が見つかりやすくなるメリットがあります。
時に劣化が進む水回りなどでは、内見に来た方がよく見る場所で不動産の印象にも繋がるため、特にプロに任せてキレイにしておいた方がいい場所です。

▼まとめ
売却をお考えの時には諸費用も多くかかります。
それを考慮して、売却の値段を決定してください。
うえくぼ不動産事務所では、不動産情報に精通しており、物件を売却したい方に有益な情報をご案内できるのが強みですのでお気軽にご相談ください。

マンションを売却したいとお考えではありませんか？
今回はそんな方のためにマンションの売却に失敗しないポイントを紹介したいと思います。

▼マンションの売却について
マンションの売却を成功させるためのポイントを紹介します。

■相場を知ろう
不動産を売却する時に大切なのは、まずは相場を知ることです。
マンションでは、階層やエリア、条件などによって相場が変わります。
階数が高くなる程金額も上がりますし、人気エリアでは相場も高くなります。
相場を知っておくだけで、安く売却するのを回避することができます。

■売却の希望条件を決める
売りたいという意思が曖昧では、売却がスムーズにいきません。
いつまでに売却したいのか、希望価格はいくらくらいかなどしっかりと計画をしておくことで売却がスムーズにいきます。
また、売却に必要な書類を事前に準備したり、住宅ローンの残高を確認しておくことも大切です。

【必要な書類】
・権利証（登記識別情報）
・マンションの規約や使用細則
・大規模修繕計画（表）
・マンション間取り図などが分かるもの
これは一部ですので、必要な書類は不動産会社に聞いてみるといいかと思います。

▼まとめ
マンションの売却で失敗しないためにも、信頼できる不動産会社を選ぶにも大切です。
査定の際にいくつかの不動産屋に査定依頼してみるのもいいでしょう。
その中で一番信頼できると思った不動産会社に依頼してください。
うえくぼ不動産事務所では、不動産情報に精通しており、物件を売却したい方に有益な情報をご案内できるのが強みです。
不動産のことでお困りでしたらお気軽にご相談ください。

不動産の売却にはどれくらいの期間がかかるのかを知りたい方も多いでしょう。
早く売却したい、自分の希望通りに売却したいなど様々な思いもあるかと思います。
そこで今回はそんな不動産の売却期間について紹介したいと思います。

▼不動産売却の期間は？
その前に一般的な不動産売却の流れについて見ていきたいと思います。
まずは、売却したい不動産の相場を知るために不動産屋に依頼して査定を行います。
ここでどのくらいの値段で売却できるのかが分かります。
査定を行って納得いく価格が決まったら不動産会社と媒介契約を締結します。
媒介契約を締結すると、不動産会社が物件の宣伝活動をはじめます。

■売却の期間
不動産の売却には二通りあります。不動産買取と不動産仲介です。

不動産買取はほとんどの場合すぐにお取引できます。

しかし、不動産仲介の場合は早ければ1ヶ月程度のお取引で行けますが、長い場合だと数年かかる事もざらにあります。（売却が遅くなる殆どの場合は物件価格の問題です）


また、売却する側は、売買契約の際に土地や建物の情報を包み隠さず提供することが大事です。
契約不適合責任という物が定められ、契約時に売主が伝えていた内容と違う場合には、買主は損害賠償や代金減額の請求ができるという規定があります。
そのため、売主は必ずきちんと正しい情報を買主に伝える必要があります。

▼まとめ
早く売却したい方は、不動産買取です。
しかし適正な価格で売却をご希望なら不動産仲介を選んで下さい。その時の不動産売却の期間は早くても１ヵ月程度かかります。

不動産の売却には、その建物の所有者自身が行わなければいけません。
しかし何らかの事情などでそれが不可能で代理する場合に使用される委任状について紹介したいと思います。

▼委任状とは
委任とは不動産に関する様々なことを第三者に委託して行うことを言います。
委託された方を代理人と言い、代理人は売却したい所有者の意思表示を代わってする役割で効力を持ちます。

■委任状が必要なケース
委任状が必要なケースには以下の通りのことが考えられます。
・物件が遠方にある
・売却のための時間をとることが難しい
・所有者が複数人いる
・所有者が未成年
物件が遠方にあり、なかなか時間がとれない場合や、相続した物件で所有者が複数いる場合などでは代理人を立てて委任します。
所有者が複数の場合には、所有者全員が立ち会わなければいけないためです。
また未成年の場合には、本人でも売却することができないため代理人に委託して行うことがあります。

■代理人になれる人
・法定代理人
法律で定められた代理人のことです。
未成年などの場合に用いられ、親権者や未成年後見人、成年後後見人などが代理人として定められます。

・任意代理人
法定代理人以外の代理人は、任意代理人となり誰でも委託を受けるとなることができます。

・復代理人
代理人が権限の範囲においてさらに代理人に依頼したその人のことを復代理人と言います。
いいように言われて委任した人に実は騙されてしまう事態も考えられます。
代理人は、しっかりと信頼できる方にお任せしましょう。

心配な方や身近な人がいない場合には、専門家に頼むのも一つの手段となります。

うえくぼ不動産事務所では売却に係る委任等の手続きは全て窓口としてサポートさせて頂きますので、お気軽にご相談下さい。

不動産の売却をお考えの際にどこに売ればいいのか分からないという方もいらっしゃるのではないでしょうか
今回はそんな場合に「不動産買取」を選択された方の為の不動産買取のメリットについて紹介したいと思います。

▼不動産買取
不動産買取とは実際に売却したい物件を直接不動産が買取る方法です。
ではそのメリットを見ていきたいと思います

■メリット
・仲介手数料が不要
・すぐにでも金に変えられる
・広告が不要なので内覧の準備や手間も省ける
・近所に知られずに売却することができる

不動産買取のメリットは上記のものがあります。
不動産買取の場合には、買い手を探す必要がないのですぐに物件を売ることができます
そのためすぐにでも物件を売却したい方や、広告を出す必要がないので、売却を人に知られたくないとお考えの方にも向いています。
仲介の場合には何度も見学をしたい方との都合を合わせたり、内見の準備をしたりと手間と時間もかかってしまいます。
不動産買取ではその手間や時間をかける必要もないので売却がスムーズにいきます。

■仲介する場合もある
不動産の中には買取は行わずに、仲介して物件を売る場合もあります。
もし、売却をお急ぎでない場合は買取ではなく仲介をおすすめします。
買取よりも値段が高く売れるからです。
駅が近いなど人気エリアなどのニーズが高い物件は、ご自分の希望金額に近い金額で売却されることもあります。
どちらにもメリットはあるので、ご自分が本当にいい方法で売却できることが一番です。

当事務所に売却のご相談を頂けますとお客様にとって適切な売却方法をアドバイスできますので、是非お気軽にご相談下さい。

不動産で物件をお探しの際に内見や内覧という言葉を聞いたことはありませんか？
実はこの二つには大きな違いがあるんです。
今回はそんな内見と内覧の違いについて紹介したいと思います。

▼内見・内覧とは
二つには違いがあるのですが、物件を見るという意味では同じです。
その内容の違いをご説明したいと思います。

■内見・内覧の違いについて
まずは内見について見ていきたいと思います。
内見とは、中古物件や賃貸物件といったものを内部見学する際に使用されます。
不動産会社のスタッフなどが一緒に案内してくれ、見学を行います。
一方内覧は、新築の一戸建てや新築マンションなどの新しい物件を見る時に使用されます。

■見学方法の違い
内見と内覧には見学方法の違いもあります。
内見には、不動産を通してなどスケジュールを調整して行われます。

移動時間や数件見る場合には、余裕を持てる日の内見がおすすめです。
内覧では、内覧会などがあるようにイベント的なイメージを想像されるといいかもしれません。
限定した方たちに非公開で行われる場合もあれば、一般公開の前のプレオープンのような形もあります。

▼まとめ
内見と内覧では、見学するという意味では一緒ですが、その建物自体が違うと思っていただければ分かりやすいのではないでしょうか。
どちらもその方のニーズに合わせたものになりますので、内見も内覧も一緒に楽しまれてください。

うえくぼ不動産事務所では、しっかりとお客様のニーズにお応えできるよう、拠点を構えている和歌山市を中心に多種多様な不動産物件の売買を手掛けています。
幅広く対応できる体制を整えていますので、まずは気軽にご相談ください。

不動産を売りたいとお考えの際に、実際に売りたい不動産にどれだけの価値があるのか知りたいですよね。
今回はそんな方のために、不動産査定とその種類について紹介したいと思います。

▼不動産査定の方法
不動産の査定方法には主に2つの方法があります。
では詳しく見ていきたいと思います。

■簡易(机上)査定

まずは、簡単に行われる、簡易(机上)査定があります。これは、売却したい不動産の情報から査定する方法です。
築年数や広さなどその物件に対しての情報から査定額を算出します。この簡易査定では実際に不動産を見に行くことはありません。

■訪問査定
もう一つは、もっと不動産を詳しく査定する訪問査定です。
訪問査定では、実際に不動産を見て査定します。
見るのは不動産だけでなく、近隣の状況(スーパーや近隣住人など)まで確認し実際に見なければ分からないことまでを確認します。
どちらかだけを行うというよりかは、まずは簡易(机上)査定を行い、より正確な金額を出すために訪問査定を行うといったイメージです。

■算出方法
査定の算出方法は3つあります。
1．取引事例比較法
過去の似た物件や事例から査定します。
物件や環境などを見て、そこからプラスやマイナス点などを出していきます。

2．原価法
新しい建物を建てた時を予想して、築年数をマイナスして査定していく方法です。

3．収益還元法
不動産の投資に使われ、収益用物件とした場合の利益額などを計算する方法です。

▼まとめ
机上査定は依頼してから1日～1週間くらいを見ておくといいかと思います。
基本的に査定は無料で行ってくれるので、ご自分の物件価格を知りたいとお考えの方でもお気軽にご相談いただけます。

うえくぼ不動産事務所では、簡易査定も訪問査定も大歓迎です！お気軽にご連絡下さい！

同じ物件は二つとないと言われる「不動産」では、その不動産ごとに査定金額が変わります。
今回はそんな不動産査定の算出方法について紹介したいと思います。

▼不動産の査定方法
まずは不動産の査定方法から詳しくみていきましょう。
査定方法には主に3つの方法があります。

・原価法(もう一度建築した場合の原価をもとにしたもの)
・収益還元法(投資用不動産に用いられるもの)
・取引事例比較法(似た条件の物と比較したもの)

簡単に説明すると査定方法はこの3つからされています。
建物の方位、敷地の形や面積、接する道路状況、マンションは階数や間取り、部屋の方位なども比較対象になります。
条件次第ではプラスにもマイナスにもなってしまいます。

■算出方法
こういった査定方法を行い算出してもらうには、不動産会社に依頼して行います。
その中でも机上査定（簡易査定）と、より詳しく調べるための訪問査定があります。
費用は一般的には無料で行われるため、不動産がどれくらいの価値があるのか知りたい方でも気軽に査定してもらえます。
相場や適性な金額を知るためにも、一つの不動産に絞らず、いくつかの不動産会社に査定を依頼されるといいかもしれません。

▼まとめ
売りたい不動産にどれくらいの価値があるのか、相場を知りたいとお考えの時にも査定は役立ちます。
うえくぼ不動産事務所では、物件を売却したい方に有益な情報をご案内できるのが強みです。
ご要望にマッチしたベストなご提案を行い、満足度の高いお取引を実現致します。
不動産のことで気になることがございましたら、お気軽にご相談ください。

新しいお部屋を探したい場合、どこの不動産会社に依頼するか悩んでしまいませんか？
そこで今回は、不動産会社の選び方を紹介したいと思います。

▼不動産会社で失敗しないために
多くの不動産会社があるなかでどこにしようか悩んだ際には是非参考にしてみてください。

■大手を盲信しない
大手の不動産会社なら安心だろうと、気軽に行くのはいいことですが、実はフランチャイズであるがためにお客様の満足度は店舗ごとに大きく違います。
このように当たり外れの店舗が変わるため、ご自分が依頼するところはいい店舗であるのか、自身の目で確かめてから悪いようなら利用をやめましょう。

■仲介手数料について比較する
お引越しは、ただでさえお金のかかるものなので、できるだけ費用は抑えたいものです。
そこで、気を付けていただきたいのが、不動産会社に支払う仲介手数料です。
仲介手数料は、不動産会社で異なるため、同じ物件を紹介してもらった場合でも金額が異なる場合があります。
気になる時には、不動産会社をいくつか比較してみるといいかも安心できます。

■ネットで調べる
現代はネット社会です。
調べるとすぐにその会社の情報など調べることができます。
あまりにもいい口コミが多いような場合にも注意が必要で、リアルな口コミであるかどうかを見極めるのがポイントです。
また、不動産情報もネットで調べることができます。
何も知らないまま不動産会社へ行ってしまうと悪質な場合にはそれを逆手にカモにされてしまう可能性もあるので注意が必要です。

▼まとめ
物件選びは誰でも慎重になりますが、不動産会社選びも慎重に探しましょう。
契約だけでなく今後のトラブル防止にも繋がるため、信頼できると思った不動産会社に依頼することをおすすめします。