投稿者: uekubo

うえくぼ不動産事務所は、他の不動産一括査定サイトや不動産業者のホームページによくあるような「どこよりも高い査定をします！」や「当社が1番高い金額で売ります！」というような、売却依頼者を獲得するためだけに他の不動産業者の査定額に負けない実際の相場より高い査定を提供するようなことは致しません。

いくら他よりも高い査定金額を提示し、売却依頼者の獲得が出来たとしても、実際にその査定金額で売却が出来なければ全く意味がありません。(結局は値下げして売却することになり、ご依頼者様の貴重な時間を無駄にしてしまうことになりかねません)

うえくぼ不動産事務所では、対象物件の調査、近隣の売買事例等を参考に査定させていただきまして、適正価格を正直にお伝えさせていただきます。

売主様はなるべく高い金額で売りたいと思うのが当然ですが、買い手の方もなるべく安い金額で買いたいと思っております。今の時代、買主様もインターネット等で物件を真剣に探しておりますので、当然ですが、自分が探しているエリアの物件相場をよく知っています。

そういった諸々の考え方や適正な相場も含めて、当事務所の売却相談でお伝えいたしますのでお気軽にご相談下さい。

不動産業者に仲介を依頼して不動産を売る場合、市場にいる見込み客にアピールして興味を持ってもらう必要があり、実際に購入を決意してもらうまでにはそれなりの時間がかかります。

思うように販売活動が実を結ばないと焦りが生じるので、心理的にも負担に感じるかもしれません。

本記事では不動産が売れない時に試してみる解決策や注意点などを解説していますので、不動産売却の流れをぜひ参考になさってください。

【目次】

①　囲い込みをされてないかどうか確認する

②　実際の広告を確認する

③　価格を見直す

④　物件を再確認する

⑤　安易な判断でのリフォームは避けること

⑥　建物が古くても解体しない

⑦　業者を変えるタイミングについて

①　囲い込みをされてないかどうか確認する

不動産業者は、売り手だけでなく買い手も自分たちで見つけることで両手仲介を目指すことが多いです。

両手仲介は手数料を二倍得ることができ、大きな利益になるからです。

両手仲介自体が悪いわけではありませんが、他社が見つけた見込み客を故意に寄せ付けない「囲い込み」行為は、売却成功までに不要な時間を要し、売れない原因となります。

専属専任媒介契約もしくは専任媒介契約を結んでいれば、不動産業者は必ずレインズという情報ネットワークに物件情報を載せなければいけない決まりになっていますが、囲い込みをするためにレインズに情報を載せない場合や、適当な情報で掲載している場合があります。

不動産業者は宅建業法にのっとり、売主に対してレインズに登録した物件の「登録証明書」を発行しなければならない決まりになっています。

業者には確認しにくいかもしれませんが、登録証明書の提示を求めるのも一つの方法です。

②　実際の広告を確認する

一般媒介契約以外では、不動産業者の担当者から業務状況の報告を定期的に受けるはずですから、どんな媒体にどのような広告を載せたのか聞き取り、本当に物件の販売広告がされているのか、自分の目で確認します。

例えば地域のフリーペーパーに情報を載せたと言われたら、そのフリーペーパーを実際に見て本当に載っているか確認します。

もし報告と相違していれば担当者に指摘しなければなりません。

同時に、やはり不動産業者の信頼性に疑問符が付くので、こちらも必要に応じて業者変更の検討が必要になるでしょう。

③　価格を見直す

売り出し当初の価格設定は間違っていなかったとしても、長期間売れずにいた場合、周辺のライバル物件の価格動向に動きが生じ、自分の物件が価格面で見劣りし売れない原因になります。

ライバル物件の調査を行い、市場で自分の物件が価格面で見劣りしていないか確認してみましょう。

必ずしも価格だけでアピールする必要はありませんが、市場にいる顧客に目を留めてもらうには、やはり価格は重要なファクターです。

概ね3ヶ月～半年ほどしても売れない場合は、適宜物件価格の見直しを検討してみましょう。

④物件を再確認する

内覧の申し込みは割と多くあるのに、そこからの食いつきが弱いと感じる場合、物件本体になにか見劣りする点がないか再確認してみましょう。

自分で最低限のクリーニングをしていても、プロのクリーニングを入れていないと特に水回りが汚れて見えるので、顧客に良い印象を与えることが出来ず、売れない原因となってしまいます。

内覧者からのヒアリングをしても、気を使って内覧の印象を正直に答えてくれないことも多々あります。

湿気がこもりかび臭いにおいが出ていないか？部屋を明るく見せるための照明や採光に問題はないか？など、担当者と一緒に再確認し、売れない原因を取り除いていきましょう。

⑤　安易な判断でのリフォームは避けること

もっと市場にアピールするためとリフォームをしてしまう人がいますが、これは売れない原因になる可能性があります。

ケースにもよりますが売主がプロ（宅建業者等）でない限り、先行リフォームは裏目に出ることが多いのでお勧めできません。

理由は大きく二つあります。

一つは、先行リフォームは顧客層に効率よくアピールできないことです。

次々現れる交渉相手の万人が好むようなリフォームは難しいので、先にリフォームしても目の前の交渉相手が好ましいと感じるかどうかは分からず、効率的、効果的にアピールすることができません。

二つ目は、リフォーム費用は結局売主負担になってしまうことがほとんどだからです。

周辺のライバル物件の圧力があるので、リフォームにかけた費用を販売価格に上乗せするのは難しいのが通常です。

リフォームについては、交渉に入る個別の相手と話し合うのが得策です。

リフォーム分の値下げを提案するなどすれば、相手も喜んでくれるでしょう。

⑥　建物が古くても解体しない

あまりにも古い建物で利用価値が全くない場合、取り壊して更地として売った方が買い手が付きやすいことも確かにあります。

ただ、建物を取り壊してしまうのは不動産業者と相談して、よく検討してからにしましょう。

エリア的に土地に高い価値を見出すことができるケースでは、更地として売った方が良いこともありますが、通常は古い家屋でも一定の需要がありますから、最低でも3ヶ月程度は建物付きの土地として販売を頑張ってみましょう。

税金面では建物を壊してしまうと固定資産税が上がってしまうこともあるので、その意味でも痛手になります。

必要があれば買い手の方で建物の取り壊しを検討するでしょうし、交渉時に解体費用の折半などで相談を受けることもあります。

事前に売主負担で建物を解体してしまうのは色々と勿体ない要素が出てくるので、先行することは控えるのが無難です。

⑦　業者を変えるタイミングについて

他社に重ねて依頼できる一般媒介契約を結んでいる場合は問題ありませんが、専属専任媒介契約もしくは専任媒介契約を結んでいる場合は、業者変更のタイミングに注意しましょう。

なぜなら、売れない原因が業者側にあるのか物件自体にあるのか判断が難しいからです。

しかしながら、明らかに業者側の怠慢から物件が売れない場合は、現在の仲介契約の期日満了をもって他社に移るようにしましょう。

契約は最大3ヶ月で、必要に応じて更新することになっていると思いますが、当初の契約期間満了をもって他社に移る場合リスクはありません。

もし、不動産業者側に明らかな契約違反が認められない状況で契約を中途解除してしまうと、それまで宣伝にかかった費用を請求されることがあります。

明かな契約違反があればそれを指摘して契約を解除することもできますが、その証明や立証などの実務を考えると手間が大きく大変です。

余計な問題を生じさせないためにも、できるだけ現在の仲介契約の満了まで待ち、穏便に他社への乗り換えを済ませられるようにしたいものです。

土地活用も含めて不動産売却のご相談にお応えします

個人での不動産売却等は、慣れない手続きも多く大変な作業です。そのため専門家に仲介を依頼する方がほとんどですが、一般的に馴染みの薄いこともあり、どの不動産会社に依頼するのが良いか、その判断基準が曖昧です。それと同時に、選ぶ不動産会社によって売却までの期間や価格も大きく左右される現実があります。それぞれの不動産会社に得意の分野があり、利益を生みやすい方法で活用法をご提案することが多いからです。和歌山市周辺で不動産売却を専門的に取り扱い、和歌山市周辺のお客様第一のご提案を行っております。

【目次】

①　家や土地を高く売りたい方

②　家や土地を早く売りたい方

③　相続でお悩みの方

④　土地活用をしたい方

⑤　空家でお悩みの方

⑥　まとめ

①　家や土地を高く売りたい方

手持ちの不動産を少しでも高く売りたいと考えておられる方は多いことでしょう。少しくらい時間がかかってもよいから、希望する価格で売却したいという方におすすめの不動産売却方法が「仲介売却」です。

仲介売却では売り出し価格を売る側で設定できる点がメリットです。不動産会社に買い取ってもらう不動産買取の場合、すぐに現金化することは可能ですが、買取価格は仲介売却よりも低くなってしまいます。価格にこだわった売却であれば、仲介売却がおすすめです。
また仲介売却では仲介を依頼する不動産会社に売却活動を任せるため、売主様にとって有利なお取引が可能になります。不動産の売買を個人間の取引で行うことも不可能ではありませんが、価格面や手続き面などで不安が残ってしまうからです。
仲介を依頼される不動産会社は、価格交渉や書面準備などにおける専門家です。売却を広く告知し、有利な価格での売却が期待でき、書類作成や取引条件の交渉の手間も省けます。不動産会社を介した仲介売却によって、安心して高く売るための不動産売買につながるのです。

②　家や土地を早く売りたい方

引っ越しや転勤時期が決まっているなど、不動産を手放す時期が決まっている方には「不動産買取」がおすすめです。

不動産会社に仲介を依頼して買主を見つけてもらう「仲介売却」と異なり、「不動産買取」の場合、不動産会社が買主となります。このため買主を見つけるための時間が不要になり、すぐに現金化することが可能です。

不動産会社では不動産会社が査定した買取価格で買い取ってもらえるので、その価格に納得できれば売主様にとってストレスのない売却方法です。面倒な内見対応や仲介手数料も必要ありません。

③　相続でお悩みの方

親から相続したお住まいやマンション、土地などの管理についてお悩みの方はいらっしゃいませんか。どのように活用したらよいのかわからず、持ち続けている方もいらっしゃるかもしれません。

不動産を相続した場合、その処置に困って放置している方は少なくありません。しかし、住まない不動産や活用していない不動産を放置しておくことは、様々なリスクの原因になってしまうのです。
放置された空き家は次第に老朽化し、家屋倒壊の危険が増したり、屋根材が飛散したりといったリスクが高まります。さらに害獣や害虫の温床になりやすく、雑草が生い茂って地域の景観上の問題に発生したりもします。
また空き家があることで犯罪の温床となったり、空き家への放火が行われたりするリスクも。さらに空き家が増えることで、住宅の資産価値が下がっていくケースもあります。このように、適切に管理されていない空き家は、周辺地域に悪影響を及ぼす可能性もあるのです。
放置された空き家がボロボロになって危険な状態になり、「特定空き家」として指定されてしまうと、固定資産税に関する税制上の優遇も受けられなくなります。こうなると所有者にとっては、空き家を所有し続ける意味がなく、手放すしか手立てがなくなることでしょう。

そういったことにならないように事前に専門家である不動産会社に相談してみるのが得策でしょう。

④　土地活用をしたい方

相続した土地や、使い道のない土地の処分にお困りの方はいらっしゃいませんか。放置しておくと雑草が生えたりして管理が必要です。もちろん、せっかくの土地を遊ばせておくことは何も生み出さないばかりか、固定資産税がかかるばかりです。

まずは土地を有効に活用するには、目的を明確にすることが必要です。たとえば何のために土地を活用しようとしているのか、その目的の為には、アパートやマンションなどの賃貸住宅、オフィスビルや福祉・医療施設の賃貸など何が最適なのか検討しなければなりません。
事業の規模を抑えた駐車場やトランクルーム、太陽光発電の設置なども選択肢の一つです。固定資産税や相続税対策として、コインランドリーや貸工場・貸倉庫・貸店舗などの建物を建てる方法もあります。

次に所有地のエリア分析が必要です。法令によって、建てられる建物と建てられない建物があるからです。たとえばエリアが商業地域の場合、アパートやマンションを建てたくても建てることはできません。
また、地域性の分析も大切です。アパートやマンションを建てられる地域だったとしても、間取りや家賃は地域のニーズに適切かどうか市場調査が重要です。市街地から遠く離れた不便な土地の場合、よく考えて計画しないと、借り手が見つからないというリスクも高くなります。市場に受け入れられない物件を建てると、賃貸経営が成り立たないかもしれないのです。

「土地や遊休地を活用したい」と思っても、目的を明確化したり、法令を調査したり、エリアを分析したりすることは簡単ではありません。土地活用に関する専門的な知識が必要になります。
土地活用について安心で確実な方法が、専門家に相談することです。専門家への相談によって、活用方法は適正か、収益は見込めそうか、節税効果はあるのかなどを知ることが可能になります。

⑤　空家でお悩みの方

「実家を相続したけれど、住む予定がなく、空き家状態にある・・・」といったお悩みをお持ちの方はいらっしゃいませんか？　所有した空き家をどうするかといった問題は、決して他人事ではないでしょう。

全国で空き家が増えていっていますが、空き家はどのようなリスクをかかえているのでしょうか？　空き家は所有者にとって、土地と建物が有効に活用されないという機会損失が発生しています。しかし、所有者自身だけではなく、周囲にも悪影響を及ぼす問題なのです。
放置された空き家は次第に老朽化し、家屋倒壊の危険が増したり、屋根材が飛散したりといったリスクが高まります。さらに害獣や害虫の温床になりやすく、雑草が生い茂って地域の景観上の問題に発生したりもします。
また空き家があることで犯罪の温床となったり、空き家への放火が行われたりするリスクも。空き家が増えることで、住宅の資産価値が下がっていくケースもあります。このように、適切に管理されていない空き家は、周辺地域にも経済的損失を及ぼすリスクがあるのです。

こうした空き家問題に対処するため2015年に施行されたのが、「空き家対策特別措置法」です。空き家の中でも、倒壊の危険や環境悪化につながる可能性の大きい空き家を「特定空き家」と指定できるようになりました。
空き家が特定空き家に指定されてしまうと、土地の固定資産税に対する特例措置が外され、税制上の優遇を受けられなくなります。こうなると所有者にとっては、空き家を所有し続ける意味がありません。
さらに、特定空き家に対して、自治体が撤去など強制的に対処できる規定が設けられました。強制対処を行政代執行ともいいますが、行政代執行で空き家が解体された場合などには、所有者はその費用を負担しなければならないのです。

空き家問題の解決策のひとつとして、現在「空き家バンク」が注目されています。これは空き家の所有者と、空き家の購入希望者や賃貸希望者とを結びつける仕組みです。
空き家は放置していくと、次第に傷んでいってしまいます。しかし空き家になってあまり時間が経っていない建物であれば、放置された空き家に比べて傷みも多くありません。ご自身で住む予定がない場合であれば、早めに賃貸や売却などを検討されるとよいでしょう。

⑥　まとめ

多様な選択肢のある不動産の活用方法についてご相談を承り、お客様の状況に応じたご提案を致します。不動産の売却を行う際には、どなたにとってもベストと言い切れるような方法はありません。お客様のご事情やご要望、物件の状態によって、どれが適しているのかを見極める必要があります。仲介売却かもしくは買取か、売却活動はどのように進めるのか、お客様から伺うお話を元に最善の方法をご提案致します。
ご自宅のマンションや戸建ての売却はもちろん、土地の売却もお任せください。また築年数が経過して売れにくくなっている物件や、管理しきれていない空き家など、あらゆる不動産の売却についてご相談をお受けしております。どんなことでも結構ですのでお気軽にうえくぼ不動産事務所までご相談ください。

土地を売却する場合、分筆して売却する時があります。今回はそういった場合どういう流れで行われるか、また費用はどれだけかかるのかご説明致します。

【目次】

①　分筆のメリット

②　分筆のデメリット

③　分筆の流れ

④　分筆の費用

⑤　分筆でよくある疑問

①　分筆のメリット

分筆のメリットには、次のような点があります。

・異なる権利関係を登記できる

・異なる地目を登記できる

以下、それぞれについて説明します。

【異なる権利関係を登記できる】

一筆の土地の中で所有者を分けて登記することはできないため、分筆をすることで、土地の一部の売却や、共有している土地を分割して単独所有することが可能になります。

例えば、土地の一部に家を建てて住宅ローンを組んだ場合には、土地にも抵当権が設定されることが多いですが、分筆していないと土地の全部に対して抵当権がかかってきます。

そのため、土地の一部について抵当権等を設定したい場合は、分筆する必要があります。

【異なる地目を登記できる】

土地の登記には地目という項目があり、一筆の土地の中で、地目を分けることはできません。

地目とは「宅地」「山林」「原野」「田」「畑」など土地の用途による区分のことで、一筆の土地の中で地目が分かれることになった場合には、分筆して地目を変更しなければならないのです。

例えば、農地の一部に住宅を建築する場合は、住宅を建築する土地と農地のままの土地とに分筆し、その際に住宅を建築する土地の地目を宅地に変更します。

②　分筆のデメリット

分筆には次のようなデメリットがあります。

・建物を新築できなくなる場合がある

・固定資産税が逆に上がる場合がある

・使い勝手が悪くなる場合がある

・登記が分かれることにより手間が増える

分筆によって土地面積が狭くなることで、セットバックなどの建築の制限のために思うような建物を建てられなくなったり、増築ができなくなることがあります。そのため、売りたいと思っても買い手がなかなか付かないかもしれません。

また、相続のために分筆し、住宅がある土地とない土地と分けて遺産分割をした結果、土地のみを相続した方は減税の特例が受けられず、結果的には固定資産税が上がってしまうといったケースも考えられます。

分筆できない土地もある？

土地の面積が0.01㎡未満になる分筆は、実務上行うことができないとされています。

また、市街化調整区域では、一筆の土地の最低面積が決まっている場合があります。その場合は、分筆後のそれぞれの土地の面積が最低敷地面積を超えなければ分筆をすることができません。

③　分筆の流れ

分筆は、通常、土地家屋調査士に依頼して行いますが、窓口はうえくぼ不動産事務所までご相談いただきますと適切な土地家屋調査士をご紹介致しますのでお任せ下さい。

分筆は次の流れで行います。

・土地家屋調査士に依頼

・法務局・役所で調査（公図、地積測量図、登記事項証明書、確定測量図）

・現地予備調査

・現地立会い（役所、隣地土地所有者）、境界（筆界）確認成立

・境界確定測量

・分筆案の作成

・境界標の設置

・登記書類の作成

・登記申請

以上ですが、これは全て土地家屋調査士の指示の下行われますので、施主様は特に自発的に行う項目はありませんのでご安心ください。

分筆は自分でできる？

分筆を自分で行ってみたいという方もいるかもしれません。

しかし、確定測量や境界標の設置には高い精度が求められるので、土地家屋調査士や測量士以外の人が行うことは極めて難しいでしょう。

自分でできる可能性があるのは、分筆登記の手続です。地積測量図の作成までを専門家に依頼し、登記は自分で行うということは可能でしょう。

もっとも、費用の節約が目的であれば、まとめて依頼した場合と、登記を自分で手続した場合とで、費用はそれほど変わらないでしょう。

分筆にかかる期間

分筆にかかる期間は、境界線確定測量が済んでいるかどうかによって大きく異なります。

境界線確定測量が済んでいる場合は2週間～1か月くらいですが、済んでいない場合は1か月～4か月くらいかかります。

④　分筆の費用

分筆には次のような費用がかかります。

測量費：10万円～

筆界確認書作成費：10万円～

官民境界確定図作成費：10万円～

境界標設置費：10万円～

登記申請費：5万円～

登録免許税：分筆後の筆数×1000円

境界線が確定している場合は、筆界確認書作成費と官民境界確定図作成費は不要です。

境界線が確定していない場合は合計で50万円～150万円、境界線が確定している場合は25万円～50万円がかかります。境界線が確定しているかどうかを調べるには、地積測量図や筆界確認書を確認します。地積測量図は法務局で入手できます。

⑤　分筆でよくある疑問

分筆では登記識別情報や登記済権利証は発行されない

分筆後の権利証は分筆前のものと変わりません。そのため、分筆しても、いわゆる権利証と呼ばれる登記識別情報や登記済権利証は発行されませんので心得ておくと良いでしょう。

登記完了証が発行されますが、登記完了証は、権利証の代わりにはなりませんので注意しましょう。

分筆後の土地の所有権を移転する場合は、分筆前の登記識別情報や登記済権利証を使用します。なお、合筆の際には、登記識別情報または登記済権利証が発行されます。

分筆した場合の地番の付け方は？

地番とは、1筆の土地ごとに登記所が付ける番号のことです。市区町村が付ける住居表示とは異なります（同一の地域もあります。）。

分筆した場合の地番の付け方には決まりがあります。

分筆前の地番に支号（枝番）が付いているかどうかによって異なります。支号が付いていない場合は、支号を付けます。例えば、一丁目1番の土地を3つに分筆したと場合、一丁目1番1、一丁目1番2、一丁目1番3の3つに分かれます。

支号が付いている場合は、分筆後の1筆にはその支号を残し、ほかの土地には最終の支号の次の支号を付けます。

もしくは分筆前の地番が一丁目1番1で、別の所有者の土地に一丁目1番2～一丁目1番10が存在していたとします。一丁目1番1を3筆に分筆すると、それぞれの地番は、一丁目1番1、一丁目1番11、一丁目1番12の3筆になります。

分筆したら住居表示（住所）の変更は必要？

分筆して地番が変わったからといって必ずしも住居表示（住所）を変更する必要はありません。

住居表示を変更する必要があるのは、分筆後の土地について登記をする必要があるときです。

所有者の住民票の住所と登記簿上の所有者の住所が異なる場合は、登記申請が受理されないからです。

所有権の移転や、抵当権の設定や抹消等、登記が必要になってから住居表示を変更すれば十分です。住所変更を行う場合は、市区町村の役所に異動届を提出します。

Q1　そもそも何をして良いのか分からない

　A1　お客様の状況やお考えをもとに何が最善かをご提案致しますのでご安心ください

Q2　不動産業者はどこがいいの？

　A2　はい！うえくぼ不動産事務所でとりあえず大丈夫です！

Q3　不動産を売却するには何にどのくらい費用がかかるの？

　A3　お売りになりたい物件価格が基礎となり計算される費用が多いのでまずはおいくらでお売りになるのかを一緒に決めていきましょう

Q4　不動産がいくらで売れるか分からなくて不安

　A4　根拠のある査定及びお客様のお考えやご都合で決めて参りますので、ちょっとしたことでもご相談ください

Q5　残りの住宅ローンがどうなるのか心配

　A5　売却価格で最低でも相殺できるように致しますのでご安心ください

Q6　物件の価格交渉を持ち込まれたらどうしよう

　A6　それも織り込んで価格設定することも可能ですので大丈夫です

Q7　契約後に買主がちゃんと売買代金を支払ってくれるのか不安

　A7　契約からお取引まですべてサポート致しますのでご安心下さい

Q8　不動産が売れない時の悩み

　A8　確かに売れ残る場合がございます。その場合でも別の案をご提案致しますので都度一緒に考えて参りましょう

Q9　不動産が遠くにあってなかなか行けない場合

　A9　当事務所にお任せいただけますとすべてお電話にて完結できる場合が多いのでご安心ください

Q10　他社に依頼しているけどなかなか売れない

　A10　うえくぼ不動産事務所にもご相談してみてください

　　など・・・・たくさんのお悩み解決致します！

不動産の売却では、境界や税金、登記、相続に関することなどで不動産仲介会社以外に相談を要するケースがあります。本格的な売却活動に移行する前に、解決しなければならない問題を抱える土地を所有している人は意外に多いものです。そこで、「不動産売却の相談」について解説していきたいと思います。どのようなときに誰に相談すればいいのか、参考にしていただければと思います。

【目次】

　1.不動産売却全般のことなら不動産仲介会社

　2.税金のことなら税理士

　3.境界や測量のことなら土地家屋調査士

　4.登記に関することなら司法書士

　5.トラブル事案なら弁護士

　6.本格的な適正価格を知りたいなら不動産鑑定士

1.不動産売却全般の相談なら不動産仲介会社

　

不動産売却全般のことは、まず不動産仲介会社に相談しましょう。不動産会社に相談するメリットは、相談料が無料であるという点です。

　不動産仲介会社が受領する仲介手数料は成功報酬です。つまり、売却に至るまでの見積もりやその他の手続きなど、各種サービスは全て無料で対応致します。

　マンションなどの大きな物件であっても、売却が成立して初めて不動産仲介会社への手数料が発生します。不動産仲介会社は、基本的にはあらゆる売却相談に応じてくれます。相談できる内容としては、例えば以下のようなものがあります。

【不動産仲介会社に相談できること】

・売却できる価格を知りたい
・早く売りたい
・近所に知られずに売りたい
・買い替えで次に購入する物件も紹介してほしい
・古家を取り壊すべきか相談したい
・売却すべきか賃貸にすべきか相談したい
・事故物件を売りたい
・買い取りをしてもらいたい
・売却後も今の家に住み続けたい

　

　とにかく不動産の売却で相談ごとがある場合は、まずいちばんに不動産仲介会社に行くのがおすすめなので付近の不動産屋さんと仲良くしておけば安心だと思います。

2.税金のことなら税理士

　

税金のことなら税理士が適切な相談相手となります。例えば不動産を売却することで多額の税金が生じてしまう場合、節税策について相談する必要があります。

　税理士の連絡先を知らない場合には、不動産仲介会社に税理士を紹介してもらえます。ほとんどの場合、税金の問題は売却後の確定申告で生じることでしょう。そのため、税金の相談をするタイミングでは既に、不動産仲介会社との関係性が構築されている場合も多いはずです。

　不動産仲介会社は資産税に強い税理士をよく知っているため、税理士を探す際は不動産仲介会社に紹介してもらうのが手順として適切です。

3.境界や測量のことなら土地家屋調査士

　

境界や測量のことなら土地家屋調査士が相談相手となります。　境界が未確定の土地を売る場合、土地の境界が全て確定されてから売却活動に入ることが望ましいです。なぜなら、境界が未確定の土地を好んで買おうとする人は多くありません。また、確定測量図があることを購入の条件とする買主様もいらっしゃいます。

入口が不動産売却がらみでしたら不動産仲介会社に相談すれば土地家屋調査士も紹介頂けます。

4.登記に関することなら司法書士

　

登記に関することなら司法書士に相談するのがおすすめです。

　売主に名義変更がされていない物件を持っている場合、司法書士への相談が必要となります。

　例えば、2代前の相続から未登記のままの土地を売る場合は、司法書士に相談をした方がよいでしょう。

しかし、不動産売却がらみでしたら、黙っていても不動産仲介会社がしっかり手配してくれることになっていますのでご安心ください。

5.トラブル事案なら弁護士

　

不動産の売却で法的なトラブルが発生している場合は、弁護士が相談相手となります。

　例えば、離婚における財産分与でもめているケースや、相続における遺産分割でもめているケースなどが該当します。

　もめている場合、不動産仲介会社では対応できないため、まずは弁護士に相談し、「売ることが解決策である」となった段階で売却へ移行するとよいでしょう

6.本格的な適正価格を知りたいなら不動産鑑定士

　

売却する不動産の本格的な適正価格を知りたいなら、不動産鑑定士が相談相手となります。ただし、売却の査定は不動産仲介会社が無料で行ってくれるため、通常の売却なら不動産鑑定士に相談する必要はありません。

　不動産鑑定士に相談するケースとしては、例えば法人で親会社から子会社へ不動産を売却する場合など、特殊な当事者間で取引するようなケースです。

　親会社から子会社へ不動産を売却する場合、損を出して売却すれば、親会社が意図するしないにかかわらず脱税行為とみなされる可能性があります。特殊な当事者間での取引は、脱税行為が生じる恐れを避けるため不動産鑑定士による鑑定評価書が必要なのです。

　よって、通常の売却であれば、価格については不動産仲介会社に相談すれば大丈夫です。

まとめ〜不動産売却時はまずは不動産仲介会社に連絡を

　

以上、不動産売却の相談について解説してきました。不動産売却の相談先は、全般的には不動産仲介会社になりますが、専門的な分野であれば税理士や土地家屋調査士、司法書士といった士業に相談が必要となることもあります。

　不動産売却についてのさまざまな悩みに関しては、不動産仲介会社が相談にのってくれる場合が一般的です。一度、不動産仲介会社に相談してみて、解決が難しそうであれば、専門家に相談してみてください。

　不動産仲介会社が各専門家を紹介してくれますので、とりあえず不動産の売却に関してはまず不動産仲介会社に相談するのがいちばんです。

今回は不動産屋の選び方についてお話し致します。

不動産屋選びは不動産屋の種類を踏まえた上で、数ある不動産屋の中から売却を円滑に進めてくれる会社を選ぶ必要があります。

現在はインターネットで不動産屋を選ぶ方法を取られる方が増えてきています。しかし、不動産屋のホームページを見ても、不動産屋の選び方がわかっていなければ難しいと思います。

不動産屋を見極める基準を、以下に紹介していきます。

①　駅前の不動産屋に注意しましょう

②　宅地建物取引業の免許があるかどうか確認しましょう

③　不動産屋の得意な事業を調べましょう

④　複数の不動産屋に査定を依頼しましょう

⑤　ネット上の口コミや評判を確認しましょう

①　駅前の不動産屋に注意しましょう

不動産屋の選び方の1つ目は、駅前不動産屋についてです。

電車の駅を降りたらすぐ見える不動産屋は、不動産屋の店舗の家賃が高く売買契約を獲得するノルマがより高く設定されているとも考えられます。

ノルマが高く設定された不動産屋は、半ば強引にお客さんとの契約を迫ってくることも予想できます。

駅前の全ての不動産屋が強引な営業をするとは限りませんが、不動産屋の良い選び方の一つに駅前の店舗は家賃が高いという実情があることは忘れないでおきましょう。

②　宅地建物取引業の免許があるか確認しましょう

不動産屋の選び方の2つ目は、免許の確認です。

国土交通省が定める宅地建物取引業とは、以下の行為を業として行うものを指しています。

宅地または建物の売買・交換

宅地または建物の売買、交換または賃借の代理

宅地または建物の売買、交換または賃借の媒介

宅地建物取引業を行うには、「宅地建物取引業法」という法律に基づき、国土交通大臣または都道府県知事の免許が必須です。物件の仲介業であれば、宅地建物取引業法に基づく免許が必要です。つまり、仲介・買取業務を行う不動産会社は、免許がなければ違法となります。

不動産会社が宅地建物取引業法に基づく免許を持っているかの確認をするには、不動産会社のホームページを見ます。会社概要ページに以下のように記載があるかを確認しましょう。

（例）国土交通大臣（1）第1234号
　　東京都知事（3）第5678号

※上記の番号はあくまで例です。実際に存在する不動産会社の免許番号ではありません。

大臣許可と都道府県知事の違いは、主に営業範囲です。

2つ以上の都道府県を営業範囲としている不動産会社には大臣の許可が、1つの都道府県を営業範囲としている不動産会社には都道府県知事の許可が与えられます。

上記の例の、「国土交通大臣（1）第1234号」の（1）とは、免許の更新回数を表します。免許は5年の期限があり、初めて免許を交付されれば（1）と免許上に表示にされるのです。したがって、（2）の表示であれば、初めての免許交付から5年は経過していて1回更新しているということになります。

免許の更新回数が多いほど、宅地建物取引業を長く行っている不動産屋であることがわかります。事業年数が長いというだけで、優れた不動産屋かを判断するのは得策ではありません。

しかし、事業年数が長い不動産屋の方が事業についてのキャリアは長く、事業のスキルも事業年数が少ない会社より高い可能性があることは、不動産屋を選ぶ際の基準のなかに入れてもよいでしょう。

③　不動産屋の得意な事業を調べましょう

不動産屋の選び方の3つ目は得意分野は何？です

不動産屋にも事業の得意・不得意分野があります。賃貸物件の取り扱いが得意な不動産屋、売買業務が得意な不動産屋、開発業務が得意な不動産屋など、得意分野は様々です。

不動産屋の得意な事業を特定する1つの指標として、まず不動産屋のホームページを見てみましょう。もし、不動産屋のトップページの冒頭に仲介についての記載があれば、売買事業をメインとして行っていると考えられます。得意ではない事業をトップページの冒頭に載せる不動産屋はいないはずです。

賃貸物件をメインとして事業を行う会社に一戸建ての売却を依頼しても、購入希望者をすぐに見つけてくれたり、積極的に買い取ったりしてくれるとはあまり考えられません。

不動産屋が取り扱う不動産事業のなかで、最も業績のよい事業が何かを調べてみるのもいいでしょう。その不動産屋がどのような事業に力を入れているのかを知ることも大切です。

④　複数の不動産屋に査定を依頼しましょう

不動産屋の選び方の4つ目は査定依頼についてです。

1社だけではなく、複数の不動産屋へ査定を依頼し、担当営業マンの雰囲気を掴んでください。

不動産屋によっては、営業行為に「ぶっきらぼうな営業マン」や「わかっていない営業マン」に担当されることもあります。1社のみに査定の依頼をしてしまうと、合わない営業マンと取引までずっと関わることになります。

また、複数の不動産屋に査定してもらえば、それぞれの査定報告書を比較することができ、相場をつかみやすくなります。

簡易査定も訪問査定も可能ですので、ぜひ一度試してみてくださいね。

⑤　ネット上の口コミや評判を確認

不動産屋の選び方の最後は、ネットの口コミです。

ネット上の口コミや評判は、信ぴょう性のないものもあります。しかし、親切に対応してきた不動産屋に対して、わざわざ悪い口コミを載せたりはしないはずです。どの人にも素晴らしい対応をしている会社には、会社を褒める口コミや評価があると考えられます。

もちろん全ての口コミや評判を鵜呑みにすることは賢明ではありません。ネットの口コミや評判は、あくまで参考程度にしましょう。

相続で農地を取得することがあります。自ら農業をしない場合、売却を検討することもあるでしょう。また、農業をしていた人も後継者がいないため将来に向けて売却したいと考える場合もあります。しかし、いざ農地を売却するとき、法律でさまざまな制限があります。そこで、売却を円滑に進めるための方法について知っておきましょう。

農地売却はハードルが高いです
広い畑や水田があるにもかかわらず、雑草が生い茂ったままの土地を見かけます。せっかく広い農地があるのに有効利用ができない理由が隠されています。

その理由のひとつとしては、農地を簡単に売却できないように農地法で保護されていることがあげられます。

日本の食料自給率は40％程度であり、国の面積がそれほど大きくないため農作物を生産する農地も限られています。国民の食料自給率を賄うための大切な農地は保護する必要があるとの考えがあります。

農地売買には、住宅用の土地の売買より、多くのルールや制限が設けられています。また、農地はさまざまな種類があるので売却するときに確認しておくことが大切です。農地の種類によっては購入する人も限られる可能性が高く、売却価格も抑えられてしまうこともあります。

さらに、手続きも少々複雑で時間がかかることも考えられますので、農地を売却するためにはいろいろなハードルがあると考えておくとよいでしょう。

農地売却には農業委員会の許可または届出が必要です
住宅用地を売却するときは、不動産会社に依頼をして広く購入者を探します。一方で、農地を売却する場合は農業委員会が関わってきたり、農地がある市町村に申請が必要だったりします。

農地を売却する場合、農地のまま売却するか農地以外の用途で売却するかによって手続きは異なります。しかし、どちらの場合でも農業委員会の許可等を得なければ売却できません。

仮に農業委員会の許可を得ずに売却してしまうと、売買契約自体が無効になってしまいます。そのため、農地売却は一般的な不動産の売却とは異なる手続きが必要になります。

農地を農家にしか売れない場合があります
農地を売却するときに、農地のままで売却する方法があります。しかし、農地のままで売却するためには用途は農業を行うことに限定されます。そのため、購入者は農業を行う農業従事者に限定されてしまいます。農地を農地のまま売却するときは、農業委員会に許可申請をします。申請後は審査が行われ、審査を通過すれば農業委員会から売買の許可が下りるという流れです。

スムーズな売却には地目変更が必須です
農地を別の地目に変更して売却する方法が最も具体的です。地目を変更するときにも、農地のまま売却するのと同じように農業委員会に許可を得なければなりません。

許可申請後は農業委員会で審査を行い、問題がなければ審査を通過します。その後、農業委員会から許可が下りて指令書が交付されます。しかし、農地が市街化調整区域の場合には許可申請が少し複雑になるので時間がかかります。

農地から別の地目に変更すると、農業従事者以外でも購入することが可能になるため広く募集をかけることができます。さらに、売却価格も農地のままで売却するよりも高めに設定できる可能性が高いです。

手続きには時間がかかるかもしれませんが、価格や売りやすさを考えると地目変更を検討する価値はあるでしょう。

農地以外の用途に変更するには！
農地以外の用途に土地を転用するには立地基準と一般基準と呼ばれる条件を満たす必要があります。

立地基準とは、農地の区分です。転用が許可される区分は限定されています。転用の可能性がある農地は第2種農地と第3種農地に該当する農地のみです。

第2種農地は周辺の他の土地が転用できない場合などに転用が許可されます。第3種農地の転用は原則許可されるでしょう。一方で、農用地区域内農地・甲種農地・第1種農地と呼ばれる区分である農地の転用は原則許可されません。

一般基準とは農地を転用することで、適正な利用が見込めるかどうかを判断するためのルールです。一般基準は、農地として利用しない予定なのでとりあえず更地にしておきたいというような目的では認められない可能性が高いので注意が必要です。

農地売買で転用許可を申請するときは、農地の所有者と購入者双方が申請しなければなりません。また、売買にあたりさまざまな基準から売買が適切かどうかを判断されます。

たとえば

・土地を購入する人の資力や信用力があると認められること
・転用にあたり妨げになる権利を持つ者の同意が得られること
・周辺の農地に支障が生じないこと
・農業用排水施設の機能に支障を生ずるおそれのないこと

等があげられます。

さらに転用目的に供することが遅滞なく行われ、転用面積が適正であり土砂の流出や崩落などの災害を発生させるおそれがないことなどの基準を満たす必要があります。

農地転用許可制度とは
農地転用許可を得るためには、立地基準や一般基準を満たさなければなりません。転用許可を得て売却をするには手間や時間がかかります。

なぜ農地を売却するための手続きが大変で立地ごとに区分するかというと、優良な農地が住宅地や工場などの農業のほかの用途に転用されることを防ぐためです。また、農地のままで売買すると価格が低めであることから、投機目的で農地を取得する可能性も考えられます。

そのような目的での農地取得は容易に認められないようにしています。あくまでも、農地転用許可制度は農地法に基づき優良な農地を確保し維持するための制度です。

農地転用許可制度では、指定市町村は都道府県と同じ権限を持ちます。農地転用許可申請を行うときは、さまざまな書類が必要になるので準備が必要です。申請時に添付する書類は法人の場合、法人の登記事項証明書が必要です。また、申請する農地の登記事項証明書・地番を表示する図面も必要です。

農地の位置や近隣を含む図面、転用後に建設予定の施設や建物の設計書などの写しが必要になるでしょう。さらに、転用するために必要な工事を実施できる資力や信用を提示しなければなりません。たとえば、融資を利用する予定の場合は金融機関からの書類、銀行の残高証明などの提出を求められることがあります。

また、農地を耕作している賃借人がいる場合には耕作者の同意書が必要です。転用するにあたり、ほかの法令の許認可が必要な場合には認可を得たことを証明する書面が必要になります。

農地が土地改良区内にある場合、土地改良区からの意見書も必要です。転用する際には排水などの問題がないかどうか水の利権者の同意を得ている旨を証明する書面が必要になることもあるでしょう。

農地の売却は時間がかかります
農地を売却したいと考えたときには農地法が関係し、売却をするのはそれほど簡単なことではありません。農地は食料自給率を保持する重要な役割を担っていることから法律で売買は制限されているためです。

しかし、農業の後継者がいない、農地を相続したけれど農業に従事する予定がない所有者も多いのが現実です。そのため売却がままならず、耕作放棄地が増加しているのです。

農地以外に転用することができれば、売却価格も上がり農業従事者以外でも土地を購入できるため、売買できる可能性が飛躍的に上がります。

農地を転用できるかどうかを確かめるためには、ぜひ、うえくぼ不動産事務所までご相談下さい。

今回は土地の相場を知りたい場合についてお話ししていきます。
確かな相場をお知りになりたい方は不動産屋に聞くのが大前提ですが、それ以外の方法でお一人で相場をお知りになりたい場合の方法をいくつかお話しして参ります。

⓵固定資産税評価額を参考にする
固定資産税評価額とは固定資産税の課税の基準となる価格です。不動産を所有していると毎年固定資産税が発生します。例年5月頃、市区町村から送られてくる固定資産税の納税通知書に記載された固定資産税評価額を元に、相場を算出する方法があります。土地ならば「時価×70%」が固定資産税の目安になります。なお、評価替えは3年に1回です。その時の社会状況によっては、評価額と時価に乖離が出てしまい適切な指標にならないこともあります。

⓶路線価の評価額から試算する
路線価評価額とは、市街地エリアなど道路に路線価が設定された地域での土地の評価額です。路線価とはある道路に面した土地1㎡当たりの評価額のことで、道路ごとに各市町村によって定められます。土地に相続税や贈与税を課税する際、その税額はその土地が持つ価値に応じて決められ、路線価は土地の価値を測る指標の1つとなります。

路線価は毎年1月1日時点のものが、7月に国税庁によって公表されます。土地取引の指標である公示時価の80%程度です。

⓷公示価格・基準地価を参考にする
公示価格（公示地価）とは、一般の人が土地取引や資産評価をする際の客観的な目安とすべく、国土交通省が毎年3月に「正常な価格」として公示する地価です。1月1日時点における特定地点の土地の1㎡あたりの単価を、不動産鑑定士2人以上が現地を調査して算出します。

一方、基準地価とは、国土利用計画法に基づく土地取引の適正化のため、都道府県知事が毎年9月下旬に公表する地価です。毎年7月1日時点における基準地につき1名以上の不動産鑑定士等による鑑定評価を求めて算出します。

公示価格・基準地価いずれも、国土交通省「土地総合情報システム」内の「地価公示・都道府県地価調査」で確認できます。

いずれも「正常な価格」という位置づけですが、公示価格・基準地価は特定の地点での取引価格でしかないため、全国津々浦々で使えるわけではありません。また、取引自体が少ないエリアでは参考にならないこともあります。

⓸実勢価格を確認する
実勢価格とは実際に取引される価格のことです。過去の取引実績に基づいた平均値が表示されます。こちらは、既述の土地総合情報システムの中の「不動産取引価格情報検索」から検索できます。

実際の取引データを基に算出されているため、信頼度は高いといえます。ただし、業者告知に基づいているので、データが足りず表示されないエリアもあります。

以上4つが土地の相場の調べ方です。ざっとした相場を手軽に知りたい場合は⓵や⓶で試算し、なるべく的確に知りたい場合は　⓷や⓸を見てみるとよいでしょう。

★中古の家の相場を知る方法
⓵不動産取引価格情報検索で調べる
上述の「不動産取引価格情報検索」は、家屋の取引価格調査にも活用できます。過去の取引実績に基づいて表示されるため、売りたい家に似た物件の売却相場がわかります。

ただし土地と同様に、業者告知に基づいているため、エリアによっては情報がないこともあります。

⓶レインズマーケットインフォメーションで調べる
レインズマーケットインフォメーションは、過去に業者が実際に成立させた売買価格を基にデータが生成されています。レインズへの取引内容の登録は業者に義務付けられているので、信頼できる情報が豊富に揃っています。また、地域や間取り、築年数、駅からの距離などといった条件での検索ができるので、立地や条件に合わせた正確な相場がわかります。

いかがだったでしょうか。もしご自身でお調べになるのが億劫な場合は当事務所まで電話一本頂けますとお調べ致します。

お気軽にお問い合わせ下さい。

ご連絡心よりお待ちしております。

「使っていない土地がある」「住んでない家がある」など不動産の売却をお考えの方、うえくぼ不動産事務所では親切・丁寧をモットーに仲介業務を行っております。

価格、期間等を考慮してお客様おひとりおひとりに合わせてご提案させていただきます。

土地・住宅（築年数の古いものでもOK）・店舗・事務所・倉庫 何でもご相談下さい。

【目次】

STEP 1　査定
STEP 2　宣伝活動
STEP 3　ご契約・お取引

STEP 1　査定（無料です）
お客様の不動産について、現地や周辺環境の調査、建築関係法規や権利関係の調査、近隣の売出事例・成約事例などを調査し、価格の査定を行います。売却する上での問題点等がある場合には、そちらのご提案もさせていただきます。また、買取りをご希望のお客様には、最も高く購入する不動産業者をご紹介致します。

STEP 2　宣伝活動
うえくぼ不動産事務所では、お客様の不動産に様々な売却活動を通して、購入希望者を探します。ホームページ掲載をはじめ、現地への看板、チラシの配布、各不動産情報サイトへの登録など、お客様のご意向もお伺いしながら販売活動を進めて参ります。

STEP 3　ご契約・お取引
買主様が見つかりましたら、まず買主様に購入申込書のご提示を頂きます。価格や支払い方法、引渡しの時期等、契約条件の確認を致します。その後うえくぼ不動産事務所が条件を交渉・調整し、合意に達した事項を売買契約書へ盛り込み作成致します。売買契約書は売主様・買主様双方へご署名ご捺印いただきます。売買の当日には、売主様・買主様・司法書士・仲介業者が集まり、代金の授受・物件のお引渡し・所有権の移転登記申請を行います。売主様は登記済権利証や登記識別情報を司法書士へ渡し、所有権移転登記の申請依頼を致します。書類の確認が完了すると、売主様は売買代金を受領します。また、固定資産税等の精算もしていただき、受領していただきます。抵当権の抹消、住所変更、氏名変更等がある場合には、その費用を司法書士へお支払い頂きます。最後に、うえくぼ不動産事務所への仲介手数料のお支払いをして頂きます。仲介手数料の法定限度額の速算式は下記のとおりです。

売買金額が200万円以下の場合（売買金額×5％）＋消費税

売買金額が200万円超400万円以下の場合（売買金額×4％＋2万円）＋消費税

売買金額が400万円超の場合（売買金額×3％＋6万円）＋消費税

大まかな流れはこんな感じです。
細かいところでは、例えば農地転用が必要だったり、解体が必要な場合も出て参りますが、その都度適切なフォローをさせて頂きますので、ご安心してお問い合わせ下さい。
宜しくお願い申し上げます！