今回は田んぼ・畑を売る為の二つの方法についてご説明していきます。
土地を取引する上で、田んぼ・畑の売却は法律で厳しく制限されているため注意すべきポイントがあります。
そんな田んぼ・畑をどのように活用するべきなのか、具体的なポイントや注意点をご説明します。
田んぼ・畑については、農業を保護する目的で、土地売買に厳格なルールが設けられています。
売り方には大きく分けて2パターンあります。
2パターンのうちどちらで売れるかで、対応方法が変わりますので注意してください
【目次】
⓵ パターン１：農地として売る
⓶ パターン２：農地を転用して売る
⓷ まとめ
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⓵農地として売る
田んぼ・畑のまま売却する場合、買い手は農家及び農業従事者に限られます。
さらに農家としての条件も厳しく定められています。
一定以上の耕作地を有しており、耕作器具等も揃っており、そのすべてで耕作を継続的に行っていることなどです。
たとえば、隣接する農業専従者が農地拡張のために農地を買増すことは可能です。
しかし、これから農家になろうとしている人が、農地のまま購入することはなかなか認められにくいです。
⓶農地を転用して売る
国からの許可が得られれば、農業以外の用途への転用が可能です。
例えば宅地や雑種地への変更です。
土地の利用目的を農業以外の目的に変更できれば、農家以外の方でも購入が可能となり、その結果、田・畑のままで売却するよりも高い値段で売れます。
田んぼや畑はある程度の面積がありますから、マンションのような広い土地が必要な建物を立てることも可能なためです。
まずは自分の土地が、転用許可条件の立地基準において、どの類型に該当しているのかを市役所の農政課などで確認しましょう。
農地をそれ以外の用途で売却するときの注意点として、そのエリアの農業委員会において審査を受ける必要があります。
どのように土地を活用するのか（住宅を建設する等）、実現可能であることを説明できる具体的な計画を立てるとともに、近隣農家へ影響を与えないための適切な措置も必要です。
審査にかかる時間としては、1ヶ月以上はみておく必要があるでしょう。
また、買い手が見つかったとしても農業委員会で許可が得られなければ契約は有効になりませんから、不許可になった際の対応についても売買契約締結時に決めておきましょう。
慣例として、不許可になったときは契約を白紙撤回し、売主・買主双方ともに違約金が発生せず、手付金は全額返還とする特約を設定しておくケースが多いです。
まとめ
田・畑のままで売買する場合は、業者を介さず個人間で売買する場合もあります。例えば身内や親せき、気心の知れた近所の方に売る場合です。
しかし転用前提で売りたい場合は、迷わず不動産業者に相談した方がいいしょう。なぜなら土地の売買は基本的にはかなり面倒な調査や書類等が必要になります。特に農地がらみとなると審査等も入り、通常の土地の売買取引とは比較にならないほど大変です。しかしプロ（不動産業者）に任せるとすべて代理で動いてくれますので地主様はかなり楽になります。
そのあたりの煩雑さを考えると仲介手数料がかかっても不動産業者へ依頼する方が得策でしょう。土地の金額からすると仲介手数料はそんなに高くありませんので、気になる方はその分を土地の価格に乗せて売却することも可能です。
今回は田んぼ・畑を売却するときの2パターンの方法や、確認すべきポイントをご説明致しました。
売りにくいとされている田んぼや畑であっても、注意点をおさえて別の用途に転用すれば活用の幅が広がり購入対象者も増えるので売却しやすくなります。
うえくぼ不動産事務所では不動産売買に関するご相談を承っております。
土地の売買等で疑問点等ございましたらお気軽にご相談頂けますと幸いです。
ご連絡心よりお待ちしております。