不動産売却を成功させるには、前もって売却に関する基礎知識を知っておくことが大切です。不動産は高額ですから、よく考えずに売却してしまうと、何十万円あるいは何百万円も損をすることもあるのです。
うえくぼ不動産事務所が、不動産売却についての基礎知識をご説明します。売却の種類や売却時にかかる費用、不動産業者の選び方などを知って、不動産売却の成功につなげてください。
【目次】
①不動産売却の種類
②不動産売却についての考え方
③不動産売却にかかる費用
④不動産業者の選び方
①不動産売却の種類
・仲介売却
不動産会社が仲介に入って、購入希望者を見つけ、希望する価格での売却を目指します。不動産をできるだけ高額で売却したいときにおすすめです。
最大のメリットは、お客様が希望する価格での売却を目指せるという点。大切な不動産ですから、相場よりも低い金額で売りたくはないですよね。仲介売却では、時間をかけて、じっくり満足のいく買主を見つけることができます。
・業者買取
売りたい物件を不動産業者に直接買い取ってもらう方法で、購入希望者を見つける必要がなく、すぐに売却することができます。不動産をできるだけ早く売却したいときにおすすめです。
最大のメリットは、お客様が希望する時期に確実に売却できるという点。買取は売却時期が明確ですぐに現金化できるので、住み替えや引っ越しなどのスケジュールを立てやすくなります。
しかし、売却価格はかなり低くなるデメリットがあります。
・任意売却
住宅ローンの滞納が続いてしまい競売という方法をとるのではなく、一般市場で物件の売却を進めることです。
任意売却を行える専門機関が銀行などの債権者との間に入って、お客様の不動産の売却を進めていきます。競売よりも高く売れるので、ローンの残債を少しでも減らすことにつながります。
②不動産売却についての考え方
・前向きな売却理由を確認しましょう
せっかく手に入れた不動産を売却するのですから、様々な理由があるとおもいます。しかし、「狭い」「間取りがよくない」などをマイナス点だと思っても、それをそのまま買い主に伝えることはおすすめしません。
なぜならそれはあなた自身が思い込んでいるだけで、新たな買主にとってはマイナスと感じるとは限らないからです。
買主側にしてみれば、「どうして売りたいのだろう？」「何かトラブルがあったのだろうか？」と心配するのは当然です。「ライフスタイルの変化に合わせたい」「転勤のため売却する」など、前向きな売却理由を事前に考えておくとよいでしょう。
・買主は不動産売却を実現するパートナー
売主、買主双方にとって、不動産の取引は一生の間で何度も行うものではありません。しかも高額な取引ですから、お互いに慎重になるはずです。買主に対して単なる「取引相手」という気持ちで接すると、売買そのものがうまくいかない可能性があります。
買主は「物件を売りたい」売主様にとって、希望を実現してくれるパートナーです。だからこそ、お互いに信頼関係を築き、真心こめて接するようにしましょう。とくに物件を見に来られたときには、買主側のご要望に沿って、建物内を綺麗にしておく等、失礼にならないよう丁寧に対応するとよいでしょう。
・売却物件のよいところを探そう
不動産売却はビジネスと同じです。他人に家や土地を売るのですから、その魅力を存分に買い手に伝えたいものですね。
不動産業者も物件のよいところを見つけますが、その家や土地のよさはお客様ご自身がもっともご存じのはず。「夕刻の景色が素晴らしい」「風通しがよいので夏でも涼しい」「ご近所の方がとても親切」など、実際に暮らしていたからこそ知っているメリットをアピールしましょう。
③不動産売却にかかる費用
・仲介手数料
不動産会社に支払う手数料。宅地建物取引業法の規定によって算出されます。
・印紙税
売買契約書に貼付する収入印紙代金。
・登録免許税や報酬
住宅ローンが残っている場合、抵当権抹消の手続きに費用がかかります。
なお、この手続きを司法書士に依頼した場合には別途報酬が必要です。
また、建物に未登記がある場合や、土地に実測・分筆があった場合には登記費用が必要になり、さらに土地家屋調査士への報酬が発生します。
・譲渡所得税
土地や建物を売却した時に利益が出た場合には税金がかかります。
・その他
契約によっては解体費用や農地転用費用が必要になる場合があります。
④不動産業者の選び方
・売却の要望や希望をしっかりと聞いてくれる業者であること
お客様の大切な不動産を売却するのですから、売却に際して様々なご要望があることでしょう。早く売りたいのか、できるだけ高く売りたいのかなど、お客様のご要望をしっかり聞いて、その要望に合った売却活動を行ってくれる不動産業者を選びたいものです。業者の利益を優先して、「売れさえすればOK」といった姿勢の業者は避けましょう。
・販売活動に積極的な業者
不動産は、待っていれば買い手が見つかるという時代ではありません。よりよい買主をスムーズに見つけるには積極的な売却活動が必要です。チラシや広告、DMなど、様々な媒体を使って熱心な販売活動を行っている業者に依頼しましょう。また、担当営業マンの能力による影響はかなりあります。
・丁寧に分かりやすく説明してくれる業者
不動産取引で使う専門用語のなかには、耳慣れない言葉も少なくないでしょう。スタッフが一方的に専門用語を並べ立てて説明するようでは、十分に理解できないまま契約が進んでしまうことも。これでは、安心して取引できるとはいえません。難しい取引だからこそ、分かりやすい言葉で、デメリットも含め丁寧に説明してくれる業者に依頼しましょう。