田舎の土地の売却について

「田舎の土地を相続する予定だけど使いどころがないなぁ」 「持っている土地の管理が大変だからどうにかして手放したいけど・・」

このような悩みを抱えている人は少なくないと思います。

田舎の土地は活用方法が難しく、市街地の土地とは違い、田舎では特有の土地があります。

それは、農地、山林、空き家(古家)です。
この3つは、どれも普通の不動産売却より売ることは難しいです。

以下では、農地・山林・空き家の特徴と売却方法について解説しています。

【農地の特徴と売却方法】

まずは、田舎の土地でよくある「農地」を売りたい場合ついてみていきましょう。

農地を売りたい時、農地法に基づいて、許可や届出の必要があるため、売却に時間がかかります。
許可や届出に関することは当事務所までご相談ください。

農地の場合、市街化調整区域にあるケースが多く、土地としての活用範囲が狭まってしまいます。

ただし、売却の方法を工夫する事によって、売却の対象の幅を広げる事も可能です。

農地の売却には以下の2つの方法があります。

① 農地を農地のまま売却する方法

② 農地を転用して売却する方法

① 農地を農地のまま売却

1つ目は、農地を農地として売却する方法です。

農地は、田舎の土地の中でもより売却が難しい土地のタイプの一つと言えるでしょう。
その理由は「農地法」にあります。

農地法では、農地を購入できる対象者が定められており、「地域の農業委員会に許可を受けた農家、または農業従事者」のみが農地を購入できる決まりになっています。

つまり、これらの対象者以外の人は、そもそも農地を購入する事ができない事になり、売却の対象が非常に狭くなってしまいます。

以下では、売却する条件を紹介しています。

売却する条件

・買い手の農家には適正な人数の従事者がいるのか

・必要な機器を所有しているのか

この方法での売却は、既に知り合いの農家で買い手の目途がついている場合でない限り、非常に難しいと考えられます。

もちろん、買い手の候補がいない状態での売却も法的に不可能ではありませんが、相手を探す事が難しい上に、売却益もあまり期待は出来ません。

② 農地を転用して売却

2つ目は、農地を転用して宅地として売却する方法です。

農地の転用には、満たさなければいけない条件があります。

・立地基準

・一般基準

この2つの条件をクリアすると、農地を転用して売却することが可能です。

・立地基準について

農地のある場所がどの区域に当てはまるかで、農地の転用ができるかどうか決まります。

農地を転用できるのは、主に市街化区域と非線引き区域になります。

所有している農地が、どの区域に当てはまるかは、市町村の役所にて確認できます。

市街化調整区域内の農地は転用できないことが多いです。

・一般基準について

農地の転用を行った際に、転用して目的を達成できる土地なのかを判断する基準になります。

様々な基準項目が設けており、転用して確実に達成できなければ、農地の転用を認められることは難しいでしょう。

農地を転用してから、利用方法を考えることができないような仕組みになっています。

【山林の特徴と売却方法】

山林の売却は、農地と比較すると、売却する権利が制限される事はないという面で売却しやすいと言えます。

ただし、山林はやはり使用用途が限られており、買い手を見つけるのは容易ではありません。

基本的に山林を購入するのは、別荘を建設したい人、キャンプで使いたい人などが対象となることが多いです。

少数とはいえ、一定のニーズはある為、それらの対象を中心に売却活動を行うことになるでしょう。

山林の売却方法

山林は通常の不動産売却とは異なるので、山林のような特殊な形態の土地は、山林に特化した不動産会社が存在します。

山林の売却を得意とする不動産会社に、売却の依頼を行う事も非常に大切です。

注意しなければならないのは、山林は仲介手数料の定めがありません。
山林は、宅地建物取引業法の規制対象から外れており、上限金額が設定されていません。

一般的には、宅地同様の仲介手数料で算出されることが多いですが、高額な手数料を請求するような会社もあるので、事前にチェックしておく必要があります。

【空き家(古家)の特徴と売却方法】

空き家となった古家付き土地を売りたい方もいるでしょう。

空き家がまだ活用できる状態であれば、リフォームなどを施して売り出すことが可能です。
しかし、空き家の築年数が、30年を超える物件であれば、建物の価値はゼロに近いため、土地だけの価値で売買になることを考えておきましょう。

空き家バンクを利用してみよう

空き家バンクとは、空き家の賃貸・売却を希望する売主が自治体に情報を提供して、空き家をこれから活用・利用したいという方に紹介する制度です。

空き家バンクでは、登録されている物件数が比較的少ないので、購入者の目に留まりやすく、空き家を売却できる可能性もあります。

情報拡散のためにも、空き家バンクを利用してみるのも手段の1つです。

近年はリノベーションが人気です

管理状態が悪い空き家は建て替えをする必要があり、費用も高額になる可能性が高いです。

中には、「空き家をDIYしたい」、「自分でリフォームをしたい」という買主が空き家をどうにかしたいニーズもあります。

そのため、あえてリフォームや建て替えを行わず、空き家の解体費用を差し引いた金額で、売却を検討するのも1つの手段です。